Каково решение, чтобы «охладить» стремительно растущие цены на жилье?

Формирование разумного прайс-листа на землю

Данные исследования VARS показывают, что цены на жилье постоянно устанавливают новые высокие уровни, значительно превышающие темпы роста доходов большинства людей.

Такая ситуация обусловливает острую необходимость повышения эффективности государственного управления рынком недвижимости, пишет правительственная газета.

Соответственно, как только цены на квартиры, таунхаусы, земельные участки и т. д. вырастут, общественное мнение сразу же заговорит о введении второго налога на недвижимость как о решении «охладить» цены на жилье. На самом деле, это не первый случай предложения такой политики. Однако после многочисленных «повышений и понижений» второй налог на недвижимость по-прежнему остается лишь темой, обсуждаемой в прессе.

«Усилия по стабилизации рынка недвижимости должны опираться на политику в отношении земли, инвестиций, социального жилья и т. д., а не только на налогообложение», — подтвердил г-н Ле Суан Нга, генеральный директор BHS Property.

По словам г-на Нга, стоимость земли в центральной части города очень высока, из-за чего у инвесторов возникает «головная боль» в связи с компенсацией расходов на расчистку участка, уплату земельного налога и т. д. С появлением ежегодного прейскуранта цен на землю эти расходы продолжат расти и в будущем.

Став свидетелем множества циклов рыночных колебаний, г-н Нга признал, что никогда ранее балансировка цены конечного продукта и стоимости строительства проекта не становилась столь сложной задачей. С точки зрения бизнеса г-н Нга считает, что до тех пор, пока прейскурант цен на землю будет сформирован разумно, цены на жилье, безусловно, снизятся.

Ранее Минстрой подсчитал, что при применении правил ежегодных таблиц цен на землю цены на жилье могут вырасти на 15–20%.

Увеличить предложение социального жилья для людей, действительно в нем нуждающихся

Генеральный директор компании EZ Property Company г-н Фам Дук Тоан в интервью газете Dau Tu заявил, что если говорить только о сегменте апартаментов, то перспектива снижения цен за счет коммерческих проектов практически невозможна. В отчете Savills за третий квартал 2024 года средняя цена новых квартир достигла 69 млн донгов за м2, что на 6% больше по сравнению с предыдущим кварталом и на 28% больше по сравнению с тем же периодом предыдущего года.

«Я думаю, что ключом к снижению цен на недвижимость станет социальное жилье в городских районах на въездах в столицу. Когда эти проекты будут завершены, цены на жилье в Ханое снизятся на 30-40% по сравнению с нынешними», — утверждает г-н Тоан.

По словам г-на Тоана, многие проекты социального жилья в Ханое расположены слишком далеко от центра (в районах Хоайдык и Куокай...), а техническая и социальная инфраструктура все еще находится в зачаточном состоянии, поэтому, несмотря на относительно низкую цену продажи, всего около 10–14 миллионов донгов за м2, они выставлялись на продажу более 20 раз и до сих пор не распроданы.

Генеральный директор компании EZ Property Company считает, что государство должно активно использовать бюджетные средства для развития социального жилья. Даже исполнительные агентства могут отложить в сторону целевой показатель прибыли и рассматривать это как государственные инвестиции, осуществляемые в целях социального обеспечения.

Сингапур является одной из стран-пионеров, внедривших эту политику. Еще в 1960-х годах правительство острова Лайон создало Департамент жилищного строительства, задачей которого было развитие социального жилья. В настоящее время уровень владения жильем среди сингапурцев составляет почти 90%, что является одним из самых высоких показателей в мире. Из них более 80% людей проживают в проектах социального жилья.

Однако, если не считать проекты социального жилья, цены на недвижимость в Сингапуре являются одними из самых высоких в Азии. Это «игровая площадка» «акул» рынка недвижимости и финансовых магнатов. Даже когда Сингапур повысил второй налог на имущество до 20–30%, цены на коммерческие проекты продолжали расти.

Необходимость развития городов-спутников для снижения цен на недвижимость

К 2023 году население Ханоя составит около 8,5 миллионов человек, и в среднем каждый год оно будет увеличиваться примерно на 200 тысяч человек. Большинство людей проживает во внутренних районах города, что оказывает большую нагрузку на инфраструктуру города.

Поэтому в перспективе необходимо расширять развитие городов-спутников. Это станет очень важным шагом на пути стабилизации рынка и снижения цен на недвижимость. Однако следует отметить, что завершение создания соединительной транспортной инфраструктуры, а также сопутствующей инфраструктуры станет большой проблемой для государственного бюджета и потребует много времени для ее реализации.

Соответственно, пригородные районы необходимо снабдить большим количеством удобств, особенно системами общественного транспорта, такими как автобусы и поезда, для соединения пригородных районов с центральной частью Ханоя.

К этому времени столица уже не будет единственным выбором для проживания и заработка, нагрузка на население и городскую инфраструктуру также снизится, а цены на жилье постепенно стабилизируются.

В долгосрочной перспективе необходимо расширять развитие городов-спутников для стабилизации рынка и снижения цен на недвижимость.

ТС. Тран Суан Лыонг (Национальный экономический университет) сказал: «В долгосрочной перспективе нам необходимо расширить развитие городов-спутников. Это станет очень важным шагом в стабилизации рынка и снижении цен на недвижимость. Однако следует отметить, что завершение строительства соединительной транспортной инфраструктуры, а также сопутствующей инфраструктуры станет большой проблемой для государственного бюджета и потребует много времени для реализации».

По словам г-на Фам Дык Тоана, пригородные районы необходимо снабдить большим количеством удобств, особенно системами общественного транспорта, такими как автобусы и поезда. Это станет «козырной картой», которая поможет соединить пригородные районы с центральной частью Ханоя.

«Тогда местная экономика получит импульс и привлечет больше предприятий. Когда столица перестанет быть единственным вариантом для проживания и заработка, нагрузка на население и городскую инфраструктуру также снизится, а цены на жилье постепенно стабилизируются», — прокомментировал г-н Тоан.

Г-н Нгуен Зянг, Ха Донг, Ханой, брокер по недвижимости, поделился тем, что ключом к «охлаждению» цен на недвижимость станет строительство социального жилья в городских районах на въезде в столицу. После завершения этих проектов цены на жилье в Ханое снизятся на 30–40% по сравнению с нынешними.

«Однако многие проекты социального жилья в Ханое расположены слишком далеко от центра (в районах Хоайдык и Куокай...), а техническая и социальная инфраструктура все еще находится в зачаточном состоянии, поэтому, несмотря на относительно низкую цену продажи, всего около 10–14 миллионов донгов за м2, они выставлялись на продажу более 20 раз и до сих пор не распроданы», — сказал г-н Джанг.

По словам г-на Джана, государство должно активно использовать бюджетный капитал для развития социального жилья. По данным газеты Thanh Tra, даже исполнительные агентства могут отложить в сторону целевой показатель прибыли и считать это государственными инвестициями, осуществляемыми в целях социального обеспечения.

Не кладите все яйца в одну корзину.

С древних времен и до наших дней вьетнамцы верят, что «каждый дюйм земли стоит дюйма золота». Вот почему дом или участок земли — это не только место для жизни, но и канал для хранения денег и выгодного инвестирования.

Не кладите все яйца в одну корзину под названием недвижимость.

Однако, по мнению доктора Чан Суан Луонга, эта концепция несколько радикализирована. Многие люди, когда у них появляются свободные деньги, тут же «вливают» их в недвижимость, незаметно создавая «волны» и вызывая рост цен на недвижимость.

Г-н Тран Ву, директор по продажам строительной акционерной компании DHCONS, отметил, что из-за ограниченных финансовых знаний и правовых познаний многих людей, их легко соблазнить и манипулировать отдельными лицами и организациями, «кладущими все яйца в одну корзину», называемую недвижимостью.

Многие люди даже неосознанно спекулируют недвижимостью, думая, что они инвестируют. В частности, в сегменте земли многие граждане вкладывают деньги в покупку участков земли в пригородах, а затем устанавливают «заоблачные» цены, несмотря на то, что эти объекты не имеют никакой дополнительной прибавочной стоимости.

Согласно проекту капитального планирования на период 2021–2030 гг. с перспективой до 2050 года, в непосредственном подчинении Ханоя будут находиться два города: научно-учебный город Хоалак и Северный город, включающий административные границы районов Шокшон и Мэлинь, а также часть района Донгань. Кроме того, Ханой также предложил изучить формирование еще двух городов, включая туристический город в районе Сонтай - Ба Ви и южный аэропортовый город в Фу Сюен - Унг Хоа, сообщает газета Thanh Tra .

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/giai-phap-nao-de-ha-nhiet-gia-nha-dang-tang-thang-dung-204241010162723893.htm