Стартовые цены слишком низкие, что создает возможности для «наживы» на земельных аукционах.

Согласно отчету Batdongsan.com.vn, на рынке недвижимости за первые 6 месяцев 2024 года наблюдался бум: недвижимость заняла первое место по доходности инвестиций, обогнав и золото, и акции.

Эффект рынка показывает сохраняющуюся тенденцию переезда в пригородные зоны, где земельные участки постепенно становятся привлекательным сегментом для покупателей.

Ожидается, что Закон о земле, Закон о жилье и Закон о торговле недвижимостью, которые вступили в силу с 1 августа, будут способствовать процветанию рынка недвижимости за счет позитивных изменений.

Однако на самом деле, в первые же дни применения нового Закона рынок недвижимости сразу же накалился до предела, когда на некоторых аукционах по продаже пригородных земельных участков произошел резкий рост цен.

Начиная со стартовой цены всего в несколько миллионов донгов за м2, земля на окраине Ханоя продается на аукционах по цене до сотен миллионов донгов за м2, хотя многие считают ее не выдающейся с точки зрения инфраструктуры, дорожного движения и медленного потенциального дохода.

Начальная цена является источником?

Рассказывая об этой проблеме, адвокат Данг Ван Куонг из юридической конторы Chinh Phap, Ханойской коллегии адвокатов, сказал, что из-за постоянного изменения цен на золото, вялого фондового рынка, деловой активности, зависящей от цепочки поставок, и колебаний на мировом рынке, недвижимость по-прежнему остается приоритетным выбором инвесторов в качестве безопасного убежища для денежных потоков.

По словам г-на Куонга, законы, связанные с недвижимостью, которые частично вступили в силу с 1 августа 2024 года, предусматривают, что частным лицам и предприятиям не разрешается покупать землю, делить участки или продавать землю; только государству разрешено делить участки и организовывать аукционы.

Это создает дефицит предложения, влияющий на психологию покупателей и инвесторов, которые будут в первую очередь уделять внимание земельным аукционам, подобным недавнему.

Кроме того, адвокат заявил, что причина роста цен на землю заключается в том, что принцип аукциона заключается в том, что победителем торгов становится тот, кто заплатит самую высокую цену.

Между тем, торги по продаже вышеуказанных земельных участков привлекли внимание тысяч людей, которые зарегистрировались и приняли непосредственное участие в торгах. «Это доказывает, что есть много заинтересованных лиц, поэтому вполне возможно, что цена будет повышена», — проанализировал г-н Куонг.

Кроме того, адвокат Данг Ван Куонг также поднял возможный случай, в котором «до сих пор власти не пришли к выводу», что ситуация инфляции цен на землю имеет мотив манипулирования рынком недвижимости некоторыми лицами или организациями.

Адвокат Данг Ван Куонг - юридическая контора Чинх Пхап, Ханойская коллегия адвокатов.

Адвокат Данг Ван Куонг заявил, что часть вины за описанную выше ситуацию возникла из-за того, что начальная цена аукциона была определена слишком низкой.

Ранее начальная цена аукциона определялась на основе цены, назначенной Консультативным советом. Однако, согласно Постановлению № 12, принятому в феврале 2024 года, начальная цена будет определяться населенным пунктом на основании прейскуранта цен на землю, умноженного на коэффициент.

«В настоящее время идет переходный период реализации новых документов Земельного кодекса 2023 года, которые вступили в силу лишь частично, а большинство из них вступят в полную силу только с 1 января 2025 года.

Таким образом, проблема в том, что положение об отмене рамочной системы цен на землю еще не вступило в силу, поэтому до конца текущего года будет действовать положение о старой таблице цен на землю. «Таким образом, формула расчета по-прежнему основана на старом прейскуранте цен на землю, умноженном на коэффициент К, чтобы получить начальную цену, что делает эту цену низкой», — сказал адвокат Куонг.

Юристы утверждают, что неожиданно высокие цены на земельные участки на аукционах отчасти объясняются тем, что начальная цена аукциона была установлена ​​слишком низкой. (Фото: Хуу Тханг)

Однако г-н Куонг также подчеркнул, что положение постановления правительства не было неверным, но на момент пересечения документы еще не вступили в силу единообразно, что привело к версии о том, что новый прейскурант цен на землю не был установлен, что и привело к вышеуказанной ситуации.

При низкой начальной цене инвесторам необходимо будет внести лишь очень небольшую сумму денег, что по-прежнему создает риски использования этого момента некоторыми организациями, участвующими в аукционе, для повышения желаемой цены, получения личной выгоды, а затем отмены депозита.

Между тем, ходят слухи, что Закон об имущественных торгах вступит в силу только в начале 2025 года, что ужесточит меры по пресечению неуплаты задатка, запретив участие в торгах на срок от 6 месяцев до 5 лет.

В настоящее время правила обращения с участниками аукционов, отказавшимися от своих депозитов, по-прежнему слишком административные, не обладают сдерживающим эффектом и тщательным регулированием, поэтому многие лица или организации воспользовались этой лазейкой, чтобы нарушить работу рынка.

Не следует собирать все доходы бюджета за счет земельных аукционов.

Выражая свое мнение по поводу ночных земельных аукционов, адвокат Ву Нгок Банг, заместитель директора юридической фирмы Galaxy при Ханойской коллегии адвокатов, сказал, что, хотя аукцион без ограничения количества раундов за ночь для определения окончательной цены и не был публичным, он мог стать прецедентом, и это не первый случай.

Преимущество этой формы аукциона заключается в том, что она принесет бюджету большую и почти «внезапную» сумму дохода, поскольку цена резко возрастает с каждым раундом, а окончательная цена позволяет государству получать сотни миллиардов донгов на каждом аукционе.

Адвокат Ву Нгок Банг — заместитель директора юридической фирмы Galaxy, Ханойская ассоциация адвокатов.

С положительной стороны, это поможет пополнить бюджет за счет аукционов, которые гарантируют соблюдение всех правовых норм.

Однако, напротив, адвокат Ву Нгок Банг заявил, что «последствия продажи земли по слишком высокой цене более ужасны, чем экономические выгоды, которые она приносит».

В то же время адвокат также подтвердил, что организации земельных торгов на недавних горячих торгах полностью соблюдали положения закона, но вот был ли у участников торгов дух уважения к закону или нет — это уже другой вопрос, и нам нужно дождаться заключения следственного органа.

«Если участники аукциона будут иметь ситуацию «синяя команда, красная команда» для личной выгоды, участие в аукционе с целью манипулирования рынком приведет к долгосрочным последствиям, в результате чего цены на землю в этом районе будут подняты до уровня «пузыря» на рынке недвижимости. Решить эту проблему будет во много раз сложнее, чем получить выгоды из бюджета в краткосрочной перспективе», - проанализировал г-н Бэнг.

Разделяя эту точку зрения, адвокат Данг Ван Куонг заявил, что государству не нужно собирать всю землю на земельных аукционах.

«Потому что если цена будет высокой, государство получит немедленную выгоду в виде немного большей суммы денег, но затем земля будет заброшена, а спекулянты взвинтят цену, поэтому земля не будет введена в эксплуатацию или эксплуатироваться, хотя она и является ценным ресурсом, последствия будут гораздо более серьезными», — сказал юрист.

Земельные аукционы следует временно приостановить, а цены на землю следует приблизить к рыночным.

Соответственно, чтобы не допустить повторения подобных случаев земельной лихорадки, адвокат Данг Ван Куонг заявил, что временная приостановка земельных аукционов для проведения проверок является вполне разумной.

Особенно в контексте того, что законы переплетены, но еще не синхронизированы, «полностью изменены», поэтому все еще остается много лазеек для отдельных лиц или организаций с плохими намерениями, которыми они могут воспользоваться в целях получения прибыли.

Кроме того, г-н Куонг также предложил план по быстрому пересмотру метода расчета стартовых цен на аукционах, что ускорит процесс составления прайс-листов на землю, приближенных к рыночным ценам.

Юристы предлагают временно приостановить земельные аукционы и приблизить цены на землю к рыночным (Фото: Хуу Тханг).

Юрист также предложил инвесторам четко определить время вложения денег, время изъятия денег, а также определить, как рынок в этой области будет расти и падать.

Избегайте ситуации, когда вы спешите инвестировать, следуя рыночной психологии, а затем не можете вовремя «сбежать». Это будет похоже на удержание долга, вероятность потерь очень высока.

Кроме того, эксперт отметил, что инвесторам следует с осторожностью относиться к районам, где цены на недвижимость стремительно растут, но при этом нет новой инфраструктуры, политики или колебаний численности населения.

Тем, кто хочет приобрести недвижимость, г-н Куонг советует выбрать правильное время и место, чтобы выбрать подходящий объект недвижимости для долгосрочного проживания.

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/gia-khoi-diem-qua-thap-tao-co-hoi-truc-loi-trong-cac-phien-dau-gia-dat-204240828161143386.htm