Цены на землю «следуют» за Северной высокоскоростной железной дорогой

После информации о планировании станции Нгокхой, главной станции высокоскоростной железной дороги Север-Юг, цены на землю в этом районе резко выросли. При бюджете в 3–4 млрд донгов инвесторам сложно купить участок земли с парковкой у входа.

После информации о планировании станции Нгокхой, главной станции высокоскоростной железной дороги Север-Юг, цены на землю в этом районе резко выросли. При бюджете в 3–4 млрд донгов инвесторам сложно купить участок земли с парковкой у входа.

Планирование строительства станции Нгок Хой приведет к резкому росту цен на землю в этом районе. На фото: Общий вид комплекса Нгок Хой.

Более 100 миллионов донгов/м2

С 2004 года премьер-министр утвердил инвестиционную политику для проекта городской железнодорожной линии № 1, участка Нгокхой - Йенвьен. Однако спустя почти два десятилетия эта территория по-прежнему «неактивна», а процесс расчистки территории по-прежнему стоит на месте. Мрачная атмосфера здесь по-настоящему развеялась только тогда, когда Министерство транспорта определило станцию ​​Нгокхой как часть высокоскоростной железнодорожной системы Север-Юг.

Вышеуказанная информация способствовала процветанию рынка недвижимости в районе Тханьчи (Ханой), особенно в коммуне Нгокхой, где расположена станция. По словам местных жителей, в этом районе в начале года наблюдался резкий рост цен из-за земельной лихорадки в пригородах Ханоя в целом. Затем, с появлением новой информации о высокоскоростной железной дороге Север-Юг, цены на жилую землю вокруг места строительства станции продолжили расти и достигли нового уровня.

Если в конце первого квартала 2024 года покупатели еще могли найти земельные участки с парковочными дорожками у входа примерно за 60 млн донгов/м2, то сейчас цена выросла почти до 80 млн донгов/м2. Для участков, расположенных на главных дорогах, цена составляет более 110 млн донгов/м2.

Строительство ключевых национальных проектов может занять многие годы. Поэтому, если инвесторам придется занимать деньги, они столкнутся с риском сокращения убытков.

«В районе станции Нгок Хой, с финансовыми возможностями в 3-4 млрд донгов, инвесторам очень сложно купить участки земли с припаркованными у двери автомобилями. Если такие есть, то это обычно небольшие участки или с плохим фэн-шуй», — сказал г-н Сюань Тхань, брокер.

Объем жилой недвижимости, доступной на рынке, относительно ограничен. Для участков земли с красивым местоположением и широкими аллеями ликвидность рассчитывается еженедельно. В руках опытных «серферов» участки земли здесь могут принести прибыль в несколько сотен миллионов донгов уже через короткое время.

«Коммуна Нгок Хой и соседние коммуны, такие как Дай Анг, Льен Нинь, Нхи Кхе, Кхань Ха, являются наиболее интересными районами в районе Тхань Три. В частности, коммуны Дай Анг и Льен Нинь станут наиболее развитыми районами в ближайшем будущем, когда в 2028 и 2029 годах появятся еще две городские зоны», — сказал г-н Тхань.

По данным CBRE, средняя цена на недвижимость вблизи железнодорожных станций будет на 10–20% выше, чем в других районах. В случае кризиса на рынке недвижимости жилищные проекты, имеющие хорошее сообщение с линией метро, ​​смогут восстановиться быстрее.

Будьте осторожны при покупке земли, «застрявшей» на этапе планирования

В беседе с журналистами газеты Dau Tu председатель Ханойского клуба недвижимости (HNREA) г-н Нгуен Хыу Кыонг заявил, что рост цен на недвижимость по мере развития транспортной инфраструктуры является естественным. Такая тенденция наблюдалась в случае с кольцевой дорогой №4, когда инвесторы бросились «прочесывать» земельные участки вокруг трассы, чтобы опередить планирование.

«Это нормально, когда цены на землю растут в ответ на официальную информацию о планировании от государственных органов, особенно в случае высокоскоростной железнодорожной системы Север-Юг. Это ключевой проект, поэтому не только инвесторы в недвижимость, но и все остальные взволнованы информацией, окружающей этот замечательный проект», — сказал г-н Куонг.

Однако председатель HNREA также подчеркнул, что покупателям необходимо четко определить масштабы планирования проекта, чтобы избежать необходимости расчистки участка. Это будет одним из факторов, определяющих «прибыль или убыток» земельного участка. Кроме того, инвесторы должны выяснить, получает ли земля выгоду от государственной системы технической инфраструктуры или проектов социального обеспечения.

«Это можно определить с помощью детального планирования, регионального планирования, планирования 1/2000, планирования 1/500... Если инвестор уверен, что земля не «затронута» планированием, то это считается частичной победой. Если нет, то потенциальные риски очень высоки. Были даже случаи, когда продавец подделывал планировочные ориентиры, чтобы совершить мошенничество», — предупредил г-н Куонг.

Помимо фактора планирования, эксперт HNREA также отметил, что инвесторам необходимо определить свое финансовое положение, цель использования земли и собственные «внутренности». По словам г-на Куонга, земельные участки, «следующие» за проектом, будут пригодны для средне- и долгосрочных инвесторов и не будут слишком сильно зависеть от финансового рычага.

«Покупатели должны сбалансировать свою платежеспособность и не поддаваться эмоциям. В случае с ключевыми национальными проектами строительство может занять много лет. Поэтому, если инвесторам придется занимать деньги и они не будут уверены в краткосрочном «серфинге», они столкнутся с риском сокращения убытков», — предупредил г-н Куонг.

Аналогичным образом г-н Нго Суан Чук, инвестор и директор брокерской компании по недвижимости в Ханое, заявил, что изначально рынок всегда положительно реагировал на информацию о планировании, и поэтому цены на недвижимость росли «головокружительно». После этого повышения цен рыночные настроения снова стабилизируются, что приведет к постепенному выравниванию уровня цен, а в некоторых местах даже к его снижению при необычно высоких ценах.

«Станция Нгок Хой — крупнейшая железнодорожная станция на Севере, и масштаб планирования может быть скорректирован и расширен. Если инвесторам не повезет купить участок земли в пределах планирования, они будут считаться потерявшими деньги. Даже при применении нового прейскуранта цен на землю уровень компенсации никогда не будет равен рыночной цене. Учитывая текущую структуру цен на землю, уровень компенсации составляет менее 1/3 от фактической цены», — откровенно сказал г-н Чук.

По словам инвестора, масштаб проекта очень велик, поэтому расчистка территории не может быть осуществлена ​​в одночасье. Поэтому сроки реализации проекта могут оказаться больше ожидаемых. Поэтому инвесторам с небольшим капиталом, которым приходится занимать деньги в банках, следует тщательно подумать, избегать чувства FOMO (страха упустить выгоду) и вкладывать деньги, основываясь на слухах.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html