Цены на квартиры в Ханое продолжают расти, земельная лихорадка — это в основном уловка спекулянтов, желающих заработать деньги, 7 случаев изменения целевого назначения земли без разрешения... таковы последние новости о рынке недвижимости.
 |
| В то время как в мае 2024 года интерес к большинству других сегментов и типов недвижимости снизился, единственным сегментом, где наблюдался рост, были квартиры в Ханое: процентная ставка составила 9%. (Фото: Линь Ан) |
Цены на квартиры в Ханое продолжают расти
Большие данные Batdongsan.com.vn показывают, что после трех последовательных месяцев бурного роста в первой половине 2024 года к апрелю 2024 года темпы роста цен на квартиры в Ханое начали замедляться. В частности, в апреле 2024 года уровень интереса и количество предложений квартир в Ханое снизились на 30% и 2% соответственно. Однако спад продолжался только в апреле. С мая квартиры в Ханое постепенно возвращались к «форме».
В то время как в мае 2024 года интерес к большинству других сегментов и типов недвижимости снизился, единственным сегментом, где наблюдался рост, были квартиры в Ханое: процентная ставка составила 9%. По сравнению с маем уровень интереса в июне 2024 года остался на прежнем уровне.
Фактически, после чуть более месяца стагнации, с конца мая 2024 года по настоящее время, цены на квартиры продолжают устанавливать новый уровень. Это означает, что цены на квартиры в Ханое продолжают расти.
Например, по данным опроса Batdongsan.com.vn, в проекте Vinhomes Smart City квартиры с 1 спальней и 1 спальней, в зависимости от здания, местоположения и направления балкона, в конце апреля и начале мая 2024 года продавались по цене 2,4–2,6 млрд донгов за квартиру, тогда как в настоящее время цена предложения такого типа квартир составляет 2,7–2,8 млрд донгов за квартиру. Аналогично, квартиры-студии оцениваются в 1,8–1,9 млрд донгов, что в среднем на 150–200 млн донгов больше, чем в июне 2024 года. Квартиры с двумя спальнями и двумя ванными комнатами или с тремя спальнями и двумя ванными комнатами в этом проекте также подорожали на 200–250 миллионов донгов по сравнению с показателем примерно 2 месяца назад.
Проект Gemek также увеличился с 2,7–2,8 млрд донгов за квартиры с двумя спальнями и двумя ванными комнатами до 2,750–2,9 млрд донгов за квартиру. В частности, в этом проекте есть квартиры с 2 спальнями и 2 ванными комнатами, владелец предлагает цену более 3 млрд донгов за квартиру.
Квартиры в Нам Чунг Йен, в основном старые квартиры с двумя спальнями, также выросли в цене с 2,8–3 млрд донгов за квартиру до 3,1–3,4 млрд донгов за квартиру. Цена квартир с двумя спальнями и двумя ванными комнатами в проекте Handiresco также выросла с 4–4,2 млрд донгов за квартиру в мае до 4,3–4,5 млрд донгов за квартиру.
Средний рост на 250–300 миллионов донгов за квартиру также наблюдается в проектах на улице Ле Ван Лыонг, таких как Hanoi CenterPoint, Times Tower, Golden Palace, а также в апартаментах, расположенных на оси Чунг Хоа — Нян Тинь.
Почему район Тхань Оай в Ханое внезапно прекратил земельные аукционы?
Район Тхань Оай (Ханой) остановил аукцион по продаже прав землепользования на 57 участков земли в районе Дам, деревни Мук Ся, коммуны Каодыонг и вернул покупателям деньги за документы на покупку и залоги, сославшись на необходимость переопределения стартовой цены.
Акционерная акционерная компания Truong Son, организатор первого земельного аукциона района Тхань Оай на 57 участков земли в коммуне Каодыонг 17 августа, внезапно объявила о прекращении организации аукциона и возврате покупателям денег за документы о покупке и задатков.
Вышеуказанная компания заявила, что подразделение получило уведомление от Центра развития земельного фонда района Тхань Оай следующего содержания: «Прекратить организацию первого аукциона по продаже прав землепользования на 57 земельных участков в районе Дам, деревня Мук Ся, коммуна Каодыонг, район Тхань Оай, Ханой».
Причина в том, что Народный комитет района Тхань Оай переопределил начальную цену аукциона по продаже прав землепользования на 114 участков земли в коммуне Каодыонг в соответствии с решением Народного комитета города Ханоя.
Ранее сообщалось, что 57 участков земли в районе деревни Мукша, коммуна Каодыонг, имеют площадь от 74,63 до 134,69 м2, начальная цена составляет 8 097 млн донгов/м2.
При указанной выше стартовой цене (без учета налогов, сборов и платежей) размер залога за земельные участки составляет около 121–218 млн донгов.
Известно, что в августе район Тхань Оай не будет организовывать никаких других земельных аукционов.
Ранее, 10 августа, район Тхань Оай организовал аукцион по продаже 68 земельных участков в районе Нго Ба, деревни Тхань Тхань, коммуны Тхань Као. Этот аукцион вызвал ажиотаж среди инвесторов в недвижимость и общественного мнения, поскольку победившая цена оказалась в 7-8 раз выше стартовой. При начальной цене 8,6–12,5 млн донгов/м2 максимальная цена выигрыша превысила 100 млн донгов/м2.
Многие считают, что причиной того, что этот аукцион привлек столько инвесторов, стала низкая стартовая цена. При указанной выше стартовой цене инвесторам необходимо внести всего 20%, что эквивалентно примерно 200 миллионам донгов.
Риск покупателя
В последнее время на рынке недвижимости наблюдаются сильные колебания цен, особенно в сегменте квартир, за которым следуют проектная недвижимость и земля в населенных пунктах. Однако с ростом в 6-8 раз, как показали результаты недавнего аукциона в районе Тхань Оай, это считается слишком горячо, даже необычно, как с точки зрения цены выигрыша, так и количества участников.
Фактические данные и данные на сайте Batdongsan.com.vn показывают, что цена земли в жилых районах в некоторых деревнях коммуны Тхань Као, района Тхань Оай, цена земли на продажу во втором квартале 2024 года составляет всего около 27–30 млн донгов/м2. Эта цена выросла примерно на 80%, с примерно 15 миллионов донгов/м2 в 2020 году до почти 30 миллионов донгов/м2 в 2024 году. Таким образом, победившая ставка 10 августа в 2,3–3,7 раза превышает текущую популярную цену продажи.
Или, согласно недавнему исследованию цен на землю в некоторых пригородных районах Ханоя, хотя цены на землю и выросли, особенно в населенных пунктах, готовящихся стать районами или местами с преимуществами в плане развития инфраструктуры, не было такого нереалистичного роста, как в случае с земельными аукционами в Тхань Оай.
Например, на земельном аукционе в конце июня в районе Мэ Линь результаты выигрышных торгов не претерпели существенных изменений, победившая цена составила от 20 до 40 миллионов донгов/м2, в то время как в районе Мэ Линь все еще есть возможности для развития инфраструктурной системы от мостов до кольцевой дороги 4, кольцевой дороги 3,5... Аналогично, в районе Тхатьтхат цены на землю в некоторых красивых местах коммуны Биньйен недавно выросли всего на несколько миллионов донгов/м2, хотя есть много полезной информации, влияющей на рынок недвижимости...
Исходя из вышеизложенного, многие эксперты полагают, что недавняя земельная лихорадка — это, по сути, уловка спекулянтов и брокеров, направленная на получение прибыли. Раньше многие группы коллекционеров земель использовали региональные аукционы для повышения цен, создавая более высокую позицию на рынке. Если выставленные на аукцион лоты не могут быть проданы, они теряют свой задаток. Согласно регламенту, участники аукциона должны внести задаток в размере 20% от общей стоимости земельного участка, рассчитанной по начальной цене.
По данным онлайн-ресурса Batdongsan.com.vn, за первые 6 месяцев 2024 года на рынке недвижимости Ханоя были зафиксированы сильные колебания уровня интереса. Как правило, сегмент земельных участков и жилых помещений находится на пути к восстановлению после достижения дна в 2023 году: количество поисковых запросов увеличилось на 118% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года; Частные дома, таунхаусы и виллы подорожали на 33%, 27% и 9% соответственно. В пригородных районах самый высокий рост интереса зафиксирован в Донг Анхе — 104%, в Куок Оае — 101%, в Зья Ламе — 95%, в Хоай Дуке — 79%, в Тхач Тхате — 48%.
Эксперты, объясняя это, заявили, что это может быть связано со страхом, что цены на недвижимость вырастут после официального вступления в силу Закона о земле 2024 года, Закона о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 года и Закона о жилье 2023 года. С другой стороны, информация о том, что Ханой стремится к 2030 году открыть 5 новых районов (Донгань, Хоайдык, Зялам, Тханьчи и Данфыонг), также привлекает внимание многих инвесторов к землям в этих районах.
Г-н Нгуен Куок Ань, заместитель генерального директора Batdongsan.com.vn, прогнозирует, что со второго квартала 2025 года земельные участки начнут входить в основную тенденцию восстановления; Нынешние «волны» носят локальный характер лишь в некоторых районах. Поэтому инвесторам следует тщательно исследовать рынок и узнавать о колебаниях цен из объективных источников информации.
Кроме того, учитывая ситуацию, когда цены на недвижимость завышены слишком сильно по сравнению с реальной стоимостью, некоторые эксперты полагают, что манипулирование рынком недвижимости с целью создания виртуальных цен очень опасно, поскольку напрямую влияет на покупателей и ничем не отличается от манипулирования фондовым рынком. Это приводит к непрозрачности и нестабильности рынка недвижимости, при этом государство не имеет жестких санкций.
Люди ожидают, что цены на недвижимость снизятся до приемлемого уровня, когда в скором времени вступят в силу новые правила управления и правовые нормы. Это решение для людей, которым действительно нужно как можно скорее получить возможность владеть домом, поскольку именно к этому стремится правительство.
В случае изменения целевого назначения земли разрешение не требуется.
Закон о земле 2024 года предусматривает гораздо больше случаев изменения целевого назначения земли без разрешения с 1 августа 2024 года.
7 случаев изменения целевого назначения земли без разрешения
Согласно положениям пункта 3 статьи 121 Закона о земле 2024 года, если это не подпадает под следующие 7 случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 121 Закона о земле 2024 года, то запрашивать разрешение на изменение целевого назначения земельного участка у компетентного органа не требуется.
В частности, это следующие случаи: перевод земель, используемых для выращивания риса, лесных угодий специального назначения, защитных лесных угодий и эксплуатационных лесных угодий в другие типы земель в группе сельскохозяйственных земель; Перевод сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственные земли; При реализации крупномасштабных проектов по концентрированному животноводству следует переводить другие типы земель в земли концентрированного животноводства.
Перевод несельскохозяйственных земель, предоставленных государством без платы за пользование землей, в другие виды несельскохозяйственных земель, предоставленных государством с платой за пользование землей или с арендой земли; Переводить несельскохозяйственные земли, не являющиеся жилыми, в жилые земли.
Перевод земель под строительство общественных сооружений, земель, используемых в общественных целях с целью ведения бизнеса, в земли для несельскохозяйственного производства и бизнеса; Перевод несельскохозяйственных производственных и коммерческих земель, не являющихся коммерческими или служебными землями, в коммерческие или служебные земли.
Перепрофилирование земель должно осуществляться в соответствии с планом.
Изменение целевого назначения земли по-прежнему должно соответствовать планировке и быть одобрено компетентными органами, это четко указано в статье 116 Закона о земле 2024 года.
Соответственно, Народный комитет района, где расположена земля, является компетентным органом для утверждения изменения целевого назначения земли.
Площадь земель, подлежащих переводу в 2024 году
В настоящее время в Законе о земле 2024 года отсутствуют документы, устанавливающие максимальную площадь и предельные значения для перевода земель из одного целевого назначения в другое.
Лимиты землепользования зависят от потребностей лица, желающего изменить целевое назначение земли. Однако Департамент природных ресурсов и охраны окружающей среды рассмотрит документы, необходимость изменения целевого назначения земли, проверит поле и планирование, чтобы выяснить, возможно ли перенести весь этот лимит.
Ежегодные планы землепользования на районном уровне устанавливаются компетентными органами.
Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html
Комментарий (0)