Компании, занимающиеся недвижимостью, сталкиваются с нехваткой наличности и нехваткой капитала

Ограниченный доступ к капиталу для предприятий, банки сталкиваются с трудностями

В недавнем обсуждении г-н Ле Хонг Кханг, директор по анализу и кредитному рейтингу компании FiinRatings, прокомментировал, что в первой половине прошлого года деловая ситуация в сфере недвижимости по-прежнему оставалась в целом низкой по сравнению со средним показателем за последние 5 лет. Бизнес улучшился, но незначительно.

В этом рейтинговом подразделении указано, что приведенные выше оценки основаны на данных, касающихся задолженности, прибыльности и качества прибыли предприятий сферы недвижимости только на средних уровнях.

За исключением нескольких крупных предприятий с чистыми земельными фондами и четким юридическим статусом, которые могут продемонстрировать положительные результаты бизнеса в этом году, большинство средних предприятий в сфере недвижимости занимают выжидательную позицию. Кроме того, многим компаниям, работающим в сфере недвижимости, сегодня приходится сталкиваться и решать две очень большие проблемы. Первая проблема заключается в том, что доступ к капиталу стал гораздо сложнее, чем в предыдущий период.

Г-н Хан отметил, что в прошлом предприятия сферы недвижимости могли получать доступ к разнообразным и гибким источникам капитала. Они могут мобилизовать капитал из договоров инвестиционного сотрудничества, покупателей жилья, облигаций, банковских кредитов и т. д. Однако до сих пор эти каналы сталкивались со многими трудностями, включая канал банковских кредитов.

Между тем, в последнее время коммерческие банки также испытывают сильное давление, требуя поддержки бизнеса в духе Циркуляра 02 и Декрета 08, реструктурируя задолженность клиентов. Поэтому при инвестировании в проекты в сфере недвижимости коммерческие банки также должны повышать стандарты инвестирования и тщательно проверять проекты.

Он добавил, что проекты с полноправными легальными инвесторами, но не в том сегменте, на котором сосредоточены инвестиции банков, также очень сложно заимствовать капитал.

Сужение доступа к капиталу за счет кредитов для предприятий сферы недвижимости также отражается в данных о денежных потоках предприятий. Денежный поток от заемной деятельности большинства предприятий резко сократится в 2023 году, когда рынок облигаций будет неблагоприятным, а банки ужесточат кредитование. Например, денежный поток Novaland сократился с 30 150 млрд донгов до 4 876 млрд донгов, а Dat Xanh сократился с 7 351 млрд донгов до 3 300 млрд донгов.

Ко второму кварталу доходы от заимствований этих предприятий не улучшились. Доход от заимствований Novaland в последнем квартале составил 19% от показателя 2023 года, Dat Xanh — 27%, DIC Corp — 16%.

Проблему затрудненного доступа к капиталу для предприятий сферы недвижимости также упомянул г-н Нгуен Куок Хунг, заместитель председателя и генеральный секретарь Ассоциации банков Вьетнама.

Г-н Хунг отметил, что банковский капитал для кредитования недвижимости немаленький. По состоянию на 1 августа общая сумма непогашенных кредитов на недвижимость и бизнес в сфере недвижимости составила почти 22% от общей суммы непогашенных кредитов в экономике. Сумма непогашенных кредитов на прямой бизнес в сфере недвижимости составляет около 1,2 млн. млрд. донгов, а сумма потребительских кредитов — 1,8 млн. млрд. донгов.

Оценивая правовые проблемы, о которых сообщают компании, работающие в сфере недвижимости, г-н Хунг задался вопросом, связано ли это с самим механизмом или с тем, что компании применяют этот механизм и не могут его исправить. Он сказал, что многие проекты имеют юридические проблемы, которые невозможно решить, поскольку они не соответствуют правовым нормам.

Между тем банковская отрасль сталкивается с трудностями, связанными с невыполненными проектами и юридическими проблемами. В случае с проектами, по которым не завершены процедуры, банки сталкиваются с проблемой застоя денег в этих проектах, что затрудняет оборот капитала. «Банковский сектор сталкивается с этой проблемой, а не с тем, что банковский сектор не создает благоприятных условий для производственных и бизнес-единиц, включая недвижимость. Это действительно вызывает беспокойство», - подчеркнул г-н Хунг.

Он поднял вопрос о том, что в настоящее время нет статистических данных о том, сколько недостроенных объектов недвижимости «копят» деньги людей и банков, и сколько из этих проектов могут быть завершены.

Doanh nghiệp bất động sản trong vòng xoáy kẹt tiền, đói vốn - 1 — Г-н Нгуен Куок Хунг, заместитель председателя и генеральный секретарь Ассоциации банков Вьетнама (фото: Дэн Вьет).

Г-н Нгуен Куок Хунг заявил, что банковская отрасль также рекомендовала всем уровням отрасли быстро завершить процедуры руководства и устранить препятствия, чтобы застрявшие проекты можно было как можно скорее запустить в эксплуатацию.

Он заявил, что если банковская отрасль не проявит осторожности, правовые последствия будут огромными. В прошлом даже предприятия без денег могли заниматься недвижимостью, а затем попадать в сложные ситуации и их приходилось спасать. Вступающие в силу три закона о недвижимости решат эту проблему и создадут возможности для эффективного бизнеса в сфере недвижимости.

Г-н Хунг заявил, что банк готов инвестировать в предприятия, обладающие реальным капиталом и возможностями. В частности, банки готовы кредитовать предприятия сферы недвижимости, занимающиеся строительством социального жилья. Что касается предприятий сферы недвижимости, г-н Хунг заявил, что им следует провести реструктуризацию и переоценить свои ресурсы.

управлять

Поскольку доступ к капиталу от банков или корпоративных облигаций становится все более затруднительным, предприятия сферы недвижимости вынуждены рассматривать другие варианты. Другими каналами мобилизации капитала этого предприятия являются выпуск акций, продажа проектов и заимствование долларов США.

Многие инвесторы одобрили свои планы по мобилизации капитала посредством выпуска акций на ежегодном собрании акционеров в 2023 году. Например, Novaland выпустила 2 000 млрд донгов в ходе частного размещения и выдала 11 700 млрд донгов в виде прав покупки существующим акционерам. Группа Dat Xanh выпустила 1,7 млрд донгов в виде частных акций и выпустила 1,8 млрд донгов в виде прав покупки существующим акционерам.

Khang Dien House выпускает 3000 млрд донгов для профессиональных инвесторов. Phat Dat завершила формирование списка акционеров для выпуска акций на сумму 1300 млрд донгов в мае прошлого года. DIC Corp планирует выпустить права покупки на общую сумму 3 000 млрд донгов.

Еще один вариант, к которому компании, занимающиеся недвижимостью, хотя и неохотно, все же прибегают для получения капитала, — это продажа проектов. Некоторые сделки по продаже проектов иностранным инвесторам включают продажу акционерной компанией Tam Luc Real Estate Joint Stock Company проекта площадью 3,68 гектара в городе Тху Дук компании Gamuda Land за 315,8 млн долларов США.

Акционерная компания Thuan Thanh продала 2060 квадратных метров земли стоимостью 14,3 миллиона долларов США в районе 8 города Хошимин компании Sky World Development Berhad. Компания Becamex IDC продает компании Capitaland проект городской застройки площадью 18,9 гектара в районе Тан Тхань. На ежегодном общем собрании акционеров в 2024 году компания Or Nam Long объявила о плане мобилизации около 6000 млрд донгов в течение следующих 3 лет путем продажи проектного капитала и непрофильных активов.

Если проект не будет продан, предприятие решит установить стратегические отношения для реализации таких проектов, как сотрудничество HTN с Marubeni по реализации проекта нового административного центра в городе Тхудык.

Об этом же свидетельствуют и данные финансовой отчетности, поскольку денежный поток от продажи инвестиций в другие виды бизнеса крупных предприятий сферы недвижимости также резко увеличился с 2022 года по настоящее время.