Налогообложение права собственности на несколько домов и земель для борьбы со спекуляциями

В официальном донесении 5333/BXD-QLN, направленном в правительственную канцелярию с целью сообщить о текущей ситуации с ценами на недвижимость, Министерство строительства предложило обложить налогом случаи владения большим количеством домов и земельных участков. Это предложение было сделано в контексте продолжающегося резкого роста цен на жилье и недвижимость в городских районах в 2024 году, особенно в Ханое.

Блок «удерживать землю и ждать подходящего момента»

Для преодоления ситуации роста цен на жилье и недвижимость Министерство строительства предложило изучить и предложить усовершенствовать правила, связанные с аукционами по продаже прав землепользования, обеспечив соответствие практическим ситуациям, в сторону увеличения задатков, определяя стартовую цену земли на аукционе, приближенную к реальной для данной местности. При этом сократить сроки оплаты победившей заявки, ограничить количество лиц, участвующих в аукционе в спекулятивных целях.

Министерство строительства также рекомендовало Министерству финансов изучить, предложить и проконсультировать по вопросам налоговой политики в отношении вторичного жилья или заброшенной, неиспользуемой недвижимости; Исследование налоговой политики для случаев владения и использования большого количества домов и земель с целью ограничения спекуляций, а также купли-продажи в короткий период времени с целью получения прибыли.

Предложение облагать налогом второй и более объектов недвижимости или людей, владеющих несколькими домами и земельными участками, не является новой идеей. Ранее, с 2009 по 2018 год, Министерство финансов упоминало это содержание при обсуждении проекта Закона о налоге на имущество. В августе 2023 года избиратели Хошимина также продолжили предлагать обложить налогом вторые дома и повысить налоги на пустующие земли и дома, которые не создают стоимости земли.

Кроме того, при обсуждении Закона о земле (с поправками) Постоянный комитет Национальной ассамблеи также обратился к правительству с просьбой в срочном порядке предложить положения о более высоких налоговых ставках для лиц, использующих большие площади земли, много домов и спекулирующих землей.

Недавно Вьетнамская ассоциация брокеров по недвижимости (VARS) также предложила политику налогообложения недвижимости, применимую к двум группам людей: тем, кто покупает второй дом или несколько домов, и владельцам, которые отказываются от проектов. Ставка налога будет постепенно увеличиваться для сделок, в которых у продавца короткий период владения.

В VARS отметили, что в последние годы понятия «заброшенные дома», «заброшенные виллы» и «заброшенные городские районы» становятся все более знакомыми и популярными. С такой ситуацией можно легко столкнуться где угодно. Это демонстрирует иронический парадокс между «заброшенными землями и домами», с одной стороны, и сценой, где люди борются, работают всю свою жизнь, но так и не могут купить участок земли или дом, с другой.

По оценкам VARS, такая ситуация не только приводит к растрате земельных ресурсов, но и создает социальную несправедливость, когда большая часть предложения жилья, которое становится все более дефицитным, продолжает «попадать» в руки тех, у кого есть финансовые излишки.

Они владеют несколькими, а то и десятками, сотнями объектов недвижимости, но оставляют их заброшенными, «придерживаясь земли и ожидая подходящего момента», что приводит к росту цен на недвижимость и все больше ограничивает доступ людей к жилью.

Ожидается, что предложение о введении налога на использование нескольких объектов недвижимости предотвратит спекуляцию и «раздувание» цен на недвижимость с целью получения прибыли. Фото: ХОАНГ ЧРИУ

Как облагать налогом?

Общественность обеспокоена тем, будет ли это налоговое предложение эффективно реализовано, будет ли оно способствовать предотвращению спекуляций и борьбе с виртуальным ростом цен.

По словам г-на Нгуена Ван Диня, председателя VARS, действующая правовая система не предусматривает санкций для контроля и предотвращения спекулятивной деятельности и накопления земли с целью повышения цен; Между тем, неконтролируемая купля-продажа является основной причиной «земельной лихорадки» во многих населенных пунктах.

Спекулянты скупают землю, а затем оставляют ее заброшенной, ожидая роста цен или создавая искусственный дефицит. Это распространенное явление, имеющее целью «повышение цен для получения прибыли». «Исследование налога на недвижимость необходимо для регулирования рынка. Не игнорируйте эту политику только потому, что ее трудно реализовать», — сказал г-н Динь.

По данным VARS, наряду со стимулированием предложения социального жилья в городских районах, государству необходимо иметь механизм регулирования, который позволит снизить спекулятивные факторы, помогая рынку недвижимости оставаться сбалансированным в долгосрочной перспективе.

Эффективное и прозрачное налогообложение недвижимости, ориентированное на тех, кто накапливает и спекулирует, а не на тех, кто покупает недвижимость для проживания или в производственных и коммерческих целях, будет способствовать увеличению доходов бюджета и регулированию рынка недвижимости. Это также общая тенденция в мире.

С точки зрения методологии VARS полагает, что налог следует применять к вторым домам и более высоким категориям. Как и в Сингапуре, любой сингапурец, покупающий дом, должен заплатить сбор в размере 20% от стоимости недвижимости за второй дом, 30% за третий дом... Кроме того, ставка налога может постепенно увеличиваться при сделках с недвижимостью, если у продавца короткий период владения.

В Сингапуре, если вы продаете недвижимость в первый год, вам придется заплатить налог в размере 6% от стоимости недвижимости, если вы продаете недвижимость во второй год, вам придется заплатить налог в размере 8%, в третий год — 4%, а после четвертого года вы не будете облагаться этим налогом или сбором.

В Корее земли, заброшенные или находящиеся в процессе освоения более 2 лет, облагаются налогом по ставке 5%, земли, заброшенные в течение 5 лет, облагаются налогом по ставке 8%, земли, заброшенные в течение 7 лет, облагаются налогом по ставке 9%, а земли, заброшенные в течение более 10 лет, облагаются налогом по ставке 10%. В США заброшенные земли облагаются налогом в размере 3%...

Г-н Нгуен Ван Динь заявил, что такие правила ограничат или устранят мотивацию людей к спекуляциям, сдерживая рост цен на недвижимость, поскольку наряду с процентными расходами и другими альтернативными издержками владение спекулятивной недвижимостью становится более рискованным.

В случае, если люди все еще захотят спекулировать после введения налогов, бюджет будет собирать налоги для финансирования государственных инвестиций, строительства школ, больниц, дорожных работ...

Создание прозрачного рынка недвижимости

Что касается предложения Министерства строительства, то на очередной пресс-конференции по третьему кварталу 2024 года, проведенной Министерством финансов утром 27 сентября, заместитель министра Нгуен Дык Чи заявил, что Министерство финансов полностью согласно с данным предложением Министерства строительства.

Однако, по словам г-на Нгуена Дык Чи, политика должна быть всеобъемлющей и целостной, чтобы рынок недвижимости стал более прозрачным и развивался более устойчиво.

Юрист Нгуен Ван Динь , эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости:

Синхронизированное исполнение

Налогообложение домов и земли является обязательным решением, поскольку это было четко институционализировано в Постановлении 18-NQ/TW от 2022 года Центрального исполнительного комитета о продолжении инноваций и совершенствовании институтов и политики, а также повышении эффективности и результативности управления и использования земель. В резолюции четко указано: «Устранить ситуацию с нерациональным использованием земель, оставляющим земли под паром, загрязненными и деградирующими», «Установить более высокие ставки налога для лиц, которые используют большие площади земли, много домов, спекулируют землей, медленно используют землю и оставляют земли под паром».

Налогообложение домов и земли должно осуществляться синхронно и справедливо среди населенных пунктов, а для обеспечения правильного налогообложения и повышения эффективности налоговой политики необходима база данных.

В настоящее время премьер-министр одобрил проект 06 по разработке приложений демографических данных, идентификации и электронной аутентификации для обслуживания цифровой трансформации. В новых законах о земле, жилье и недвижимости также упоминается создание национальной базы данных о рынках земли, жилья и недвижимости... Это важные данные для реализации Закона о налоге на недвижимость в будущем, после того как он будет представлен правительством и одобрен Национальной ассамблеей.

Адвокат Чан Динь Зунг, Коллегия адвокатов Хошимина:

Создание справедливости для налогоплательщиков

Необходимо предложить ввести налог на вторые дома и землю, а также внедрить решения по стабилизации рынка недвижимости. Однако необходим единый подход для обеспечения справедливости для налогоплательщиков. В частности, в количественном и качественном отношении следует рассмотреть, как будет рассчитываться площадь земель в центральных и периферийных районах. Например, человек, у которого есть второй или третий дом в центре города общей площадью 200 квадратных метров и стоимостью более 50 миллиардов донгов, будет платить другие налоги, чем человек, у которого есть второй дом такой же площади в другом районе. Разумный метод — разделить территорию, регион, стоимость... надлежащим и справедливым образом.

Также важно, чтобы налоговая ставка была близка к рыночной и соответствовала возможностям налогоплательщика. Например, стоимость второго дома составляет 100 миллиардов донгов, при его продаже она увеличивается до 200 миллиардов донгов, налоговая ставка должна увеличиваться в соответствии со стоимостью дома, но если стоимость дома уменьшится до 90 миллиардов донгов, будут ли они возвращены, соответствует ли это их возможностям...

В.Дуань - С.Нхунг записал

Источник: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm