4 метода оценки земли
Указ 12/2024/ND-CP вносит поправки в статью 4 и статью 5 Указа 44/2014/ND-CP о методах оценки земли и условиях применения каждого метода.
В частности, сравнительный метод реализуется путем уточнения цены земельных участков с одинаковым целевым назначением, определенного сходства факторов, влияющих на цену земельного участка, передаваемого на рынок, победы на аукционе по продаже права пользования земельным участком, по которому победитель аукциона выполнил финансовые обязательства в соответствии с решением о победе на аукционе, путем анализа и сопоставления факторов, влияющих на цену земельного участка, за вычетом стоимости имущества, закрепленного за земельным участком (при наличии), для определения цены оцениваемого земельного участка.
Сравнительный метод определения цены применяется в случаях, когда имеется не менее 3 земельных участков с одинаковым целевым назначением, имеется определенное сходство факторов, влияющих на цену земельного участка, обращающегося на рынке, победитель аукциона по продаже права пользования земельным участком, победитель которого выполнил финансовые обязательства в соответствии с решением о победе на аукционе (далее — сопоставимые земельные участки), за исключением случаев, указанных в пунктах а), б), в) и г) ниже.
Доходный метод реализуется путем деления среднего годового чистого дохода на единицу площади земли на среднюю процентную ставку по 12-месячным срочным депозитам во вьетнамских донгах в коммерческих банках, в которых государство владеет более 50% уставного капитала или общего количества голосующих акций провинции в течение 3 последовательных лет до конца последнего квартала с данными до момента оценки.
Доходный метод применяется для оценки в случаях, когда земельный участок или земля сельскохозяйственного назначения или земля несельскохозяйственного назначения не являются землями населенных пунктов и оцениваемый земельный участок или земля не отвечают условиям применения сравнительного метода, но доходы и расходы от использования земли могут быть определены в соответствии с законным целевым назначением земли на момент оценки, за исключением случаев, указанных в пунктах а, б, в и г ниже.
Метод превышения стоимости реализуется путем вычета из общей предполагаемой выручки от застройки общей предполагаемой стоимости застройки земельного участка или земельной площади с учетом наиболее эффективного использования земельного участка (коэффициента использования земель, плотности застройки, предельной этажности здания) в соответствии с утвержденными уполномоченным органом территориального планирования и детальной планировкой застройки.
Метод превышения применяется для оценки земельных участков и земельных площадей по инвестиционным проектам, которые не отвечают условиям применения сравнительного или доходного метода, но позволяют оценить совокупный доход от освоения и совокупные затраты на освоение проекта, за исключением случаев, указанных в пунктах а, б, в и г ниже.
Метод коэффициента корректировки цены на землю осуществляется путем умножения цены на землю в таблице цен на землю на коэффициент корректировки цены на землю. Коэффициенты корректировки цен на землю устанавливаются Народными комитетами провинций и городов центрального подчинения (далее именуются Народными комитетами провинций) путем сравнения цен на землю в прейскуранте с обычными ценами на землю на рынке.
Метод коэффициента корректировки цены на землю применяется для определения цены на землю для земельных участков и земельных площадей, указанных в прейскуранте цен на землю, издаваемом провинциальным народным комитетом, и попадающих в один из следующих случаев:
а) случаи, предусмотренные подпунктом «а» пункта 4 статьи 114 и пунктом 3 статьи 189 Закона о земле;
б) Рассчитать годовую арендную плату за землю, когда государство сдает землю в аренду без продажи прав землепользования на аукционе;
в) рассчитать начальную цену продажи на аукционе права землепользования при предоставлении государством земли в аренду или в аренду в случаях, когда земельный участок или земельная территория были инвестированы в техническую инфраструктуру в соответствии с детальным планом строительства;
г) Определить цену земли для земельного участка или земельной площади, подлежащей оценке, общая стоимость, рассчитанная в соответствии с ценой земли в прейскуранте цен на землю для территории, подлежащей уплате платы за пользование землей и арендной платы за землю, составляет менее 30 миллиардов донгов для городов центрального подчинения, менее 10 миллиардов донгов для горных и высокогорных провинций, менее 20 миллиардов донгов для остальных провинций в следующих случаях:
Случаи, предусмотренные подпунктами «б» и «г» пункта 4 статьи 114, пункта 2 статьи 172 Закона о земле;
Рассчитайте арендную плату за землю, уплачиваемую один раз за весь срок аренды, когда государство сдает землю в аренду без продажи прав землепользования на аукционе.
г) Расчет компенсации при изъятии государством земель в случаях изъятия многих смежных земельных участков одинакового целевого назначения, не соответствующих условиям применения метода сравнения.
В Постановлении четко указано: Сопоставимые земельные участки для применения метода оценки земель должны соответствовать условиям осуществления прав землепользователей в соответствии с положениями Закона о земле.
Информация по применению методов оценки земли
Указ 12/2024/ND-CP также добавляет статью 5b об информации для применения методов оценки земли. Соответственно, информация о ценах на землю, ценах на аренду земли и ценах на аренду помещений для применения метода сравнения, метода добавленной стоимости и коэффициентов корректировки цен на землю под застройку включает:
1) Цена выигрыша аукциона по продаже права землепользования в случае, если победитель аукциона выполнил финансовые обязательства в соответствии с решением о победе на аукционе,
2) цена земли прошла налоговые процедуры в налоговом органе или зарегистрирована в органе регистрации земель в случаях перехода права пользования землей;
3) Стоимость аренды земли, стоимость аренды помещений;
4) Цена передачи земли на рынке.
В Постановлении четко указано: Информация для применения методов оценки земли – это информация, полученная в течение периода не более 24 месяцев с момента оценки земли или ранее, при этом приоритет отдается информации, наиболее близкой к моменту оценки и полученной из следующих источников:
- Национальная база данных по земле, база данных цен;
- Управление по регистрации прав на землю, подразделение, организующее аукцион по продаже прав пользования землей, подразделение, организующее аукцион по продаже активов;
- Налоговые органы, органы сельского хозяйства и развития сельских районов;
- Торговая площадка недвижимости, риэлторский бизнес;
- организации, осуществляющие консультационные услуги по определению стоимости земли, предприятия по оценке стоимости;
- Кредитные организации, ассоциации по недвижимости, научно-исследовательские институты/центры;
- Проведите непосредственное собеседование с передающим или принимающим лицом в случае, если дело было передано на рынок.
Также согласно Постановлению 12/2024/ND-CP информация о доходах и расходах от использования земель несельскохозяйственного назначения для применения доходного метода собирается из следующих источников: Доходы от производственной и предпринимательской деятельности, отраженные в финансовой отчетности, или доходы от аренды земельных участков и помещений, полученные в течение 3 последовательных лет (рассчитываются с 1 января по 31 декабря), непосредственно предшествующих моменту оценки.
В случае если доход от оцениваемого земельного участка или земельной площади не является полным по каждому году и не отражает точно фактический доход от использования земли, соберите информацию о ценах аренды земли и помещений не менее чем по 3 земельным участкам для сравнения.
Стоимость получения дохода от использования земли, как установлено выше, определяется на основе нормативов и удельных цен, установленных компетентными государственными органами, или ставки инвестиционного капитала в строительство, объявляемой Министерством строительства; В случае отсутствия норматива, удельной цены или ставки инвестиционного капитала в строительство, выданных уполномоченным государственным органом, за основу принимаются сведения и данные о средней стоимости, распространенные на рынке не менее чем трех земельных участков, находящихся на максимально близком расстоянии от земельного участка или земельной площади, подлежащих оценке в порядке, установленном подпунктом «б» пункта 5 настоящей статьи.
При применении методов сравнения методом добавленной стоимости необходимо выбирать сопоставимые земельные участки в следующем порядке приоритетности: а) схожие по местоположению, состоянию инфраструктуры, площади, размеру, форме, коэффициенту использования земли, плотности застройки, высоте зданий и другим факторам, влияющим на цену земли, с оцениваемым земельным участком; б) Имеет максимально близкое расстояние к земельному участку или земельной площади, подлежащей оценке, и не ограничен административными границами коммуны, района или провинции.
Провинциальный народный комитет устанавливает конкретные цены на землю.
Что касается решения о конкретных ценах на землю, Указ 12/2024/ND-CP предусматривает, что на основе принципов оценки земли, предусмотренных в пункте 1 статьи 112 Закона о земле, условий применения методов оценки земли и результатов оценки стоимости земли специальным советом по оценке земли, провинциальный Народный комитет принимает решение о конкретных ценах на землю или районный Народный комитет принимает решение о конкретных ценах на землю в случаях, когда провинциальный Народный комитет дает разрешение в соответствии с положениями Закона об организации местного самоуправления.
Конкретные цены на землю принимаются в качестве базовых в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 114, пунктом 2 статьи 172 и пунктом 3 статьи 189 Закона о земле; Начальная цена аукциона по продаже права землепользования при предоставлении государством земельного участка с взиманием платы за пользование землей, предоставлении земельного участка в аренду с единовременной оплатой на весь срок аренды.
Департамент природных ресурсов и окружающей среды отвечает за оказание помощи Народному комитету того же уровня в организации определения конкретных цен на землю.
Источник
Комментарий (0)