Какие расходы делают цены на жилье необычно высокими?

Цены на квартиры в Ханое растут ненормально, выходя далеко за рамки возможностей большинства людей со средним и низким доходом купить дома - Фото: N.TRAN

По данным Министерства строительства , текущие цены на жилье складываются из стоимости земли, затрат на строительство, процентов по кредитам, прибыли от бизнеса, налогов и брокерских сборов...

Для контроля цен на жилье некоторые эксперты рекомендуют решения, позволяющие скорректировать цены на землю, рассчитать налоги, сборы и спрогнозировать проценты по кредитам на соответствующих уровнях, одновременно контролируя цены на исходные материалы, уравновешивая спрос и предложение и предотвращая спекуляции недвижимостью.

Средняя цена квартиры также составляет 100 миллионов донгов/м2.

По данным Министерства строительства, во втором квартале этого года в Ханое резко выросли цены продажи некоторых проектов квартир, из них цены на квартиры в городском районе Royal City выросли на 33%, апартаменты The Pride выросли на 33%, городском районе My Dinh Song Da - Sudico выросли на 32%, Vinhomes West Point выросли на 28%. В некоторых старых городских районах, таких как городской район Чунгхоа - Нянчинь, цены на квартиры также выросли на 25%, а в районе Намчунгйен цены на квартиры для переселения выросли на 20%.

Средняя цена продажи квартир в мае 2024 года выросла по сравнению с концом 2023 года, в частности, в проекте Udic Westlake она составила 56,7 млн ​​донгов/м2, D'. El Dorado 85,3 миллиона донгов/м2, HDI Tower 160,1 миллиона донгов/м2, Feliz Homes 53,9 миллиона донгов/м2, GoldSeason 63,8 миллиона донгов/м2.

Министерство строительства заявило, что раньше цены на квартиры средней ценовой категории составляли от 50 до 70 млн донгов/м2, но теперь цена сделки выросла до 70–100 млн донгов/м2.

Например, проект Noble Crystal Tay Ho оценивается примерно в 187 млн ​​донгов/м2, Mandarin Garden — от 80 до 105 млн донгов/м2. В частности, в проекте The Grand на улице Хай Ба Трунг, район Хоан Кием, некоторые квартиры продаются по цене около 1 млрд донгов/м2.

В Хошимине во втором квартале 2024 года сегмент квартир средней ценовой категории вырос на 2%, а сегмент элитной недвижимости вырос на 5% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Дефицит нового предложения также привел к росту цен продажи вторичных квартир в Хошимине.

В частности, средняя цена продажи апартаментов в проекте City Garden составляет 85 млн донгов/м2, что на 18% больше; Проекты Antonia (район 7) и Masteri Thao Dien (город Тху Дук) выросли на 11% и 10% соответственно. По итогам второго квартала цены на квартиры в Хошимине выросли в среднем примерно на 6% по сравнению с концом 2023 года.

Некоторые жилые комплексы в Хошимине имеют высокие цены продажи, например, Cantavil An Phu выросли на 22,6% до 54,5 млн донгов/м2, Zenity (район 1) выросли на 18,2% до 101,4 млн донгов/м2, Green View (район 7) выросли на 25,1% до 53,9 млн донгов/м2, The Panorama (район 7) выросли на 15,5% до 69,6 млн донгов/м2.

Почему цены необычно высоки?

Недавние исследования и оценки Министерства строительства показывают, что стоимость платы за пользование землей за квадратный метр жилья довольно высока. В жилом районе GP Invest в Ханое — около 15 миллионов/36,35 миллионов донгов, что эквивалентно 41,5% от цены продажи; Проект апартаментов в Хайфоне 6,67 млн./34,54 млн. донгов, что эквивалентно 19,3% от цены продажи; Проект малоэтажного жилья в Хайфоне стоимостью 60,14 млн./156,83 млн. донгов.

Аналогично в городском округе Донгтанлонг города Тхудык (Хошимин) этот показатель составляет 2,34 млн/8,84 млн донгов. Проект виллы в городском округе Чанми, провинция Биньзыонг, плата за пользование землей составляет 16,3% от цены продажи.

По данным Министерства строительства, если будет применена цена на землю 2024 года, расходы на землепользование проектов продолжат резко расти. В частности, плата за пользование землей в структуре цен на жилье проекта GP Invest выросла на 60%, в городском районе Донгтанлонг, городе Тхудык она выросла примерно на 60–65%, в проекте вилл Чанми она выросла на 50% от продажной цены.

В Минстрое подсчитали, что применение в ближайшее время нового прейскуранта цен на землю, приближенного к рыночному, приведет к росту цен на жилье и недвижимость в среднем на 15–20% по сравнению с предыдущим периодом. В частности, стоимость инвестиций в строительство квадратного метра жилья в жилищном проекте GP Invest (Ханой) составляет 5,1 млн/36,3 млн донгов, что составляет около 14,1% от цены продажи. Проект апартаментов в Хайфоне стоимостью 15,7 млн./34,5 млн. донгов, что составляет около 45,5% от цены продажи. Проект малоэтажного жилья в Хайфоне стоимостью 31,2 млн./156,8 млн. донгов, что составляет 20,53% от продажной цены дома...

Кроме того, хотя каждый проект имеет разные масштабы и продукты, инвестиционные затраты на строительство жилых объектов в последнее время колебались незначительно или незначительно из-за возросших расходов на профилактику и тушение пожаров, заявило Министерство строительства.

Что касается стоимости заемного капитала для реализации жилищного строительства, по данным этого министерства, если жилищные проекты заимствуют коммерческий капитал в размере 30–70% от общего инвестиционного капитала проекта, то процентные расходы составят около 3–5% от общей стоимости инвестиций в строительство. Обычная стоимость продажи проектов коммерческого жилья составляет от 3 до 7% от цены продажи недвижимости, а в некоторых проектах она может достигать 15% от цены продажи дома.

Последняя группа, из которой складываются текущие цены на жилье, — это налоговые издержки, прибыль и расходы владельца проекта на управление, которые составляют для многоэтажного жилья от 10 до 20%, а для малоэтажного жилья от 20 до 30% от цены продажи.

Источник: Министерство строительства - Графика: T.DAT

Как снизить цены на жилье?

На основании всех видов затрат и соотношения затрат, которые составляют цену продажи дома, как указано выше, в беседе с Tuoi Tre г-н Нгуен Чи Тхань, вице-президент Ассоциации брокеров недвижимости, сказал, что текущие цены на землю очень высоки по сравнению с доходами людей, поэтому управляющим агентствам необходимо скорректировать цены на землю в соответствии с реальностью.

«Принцип цен на землю в соответствии с рынком подходит для городских районов, которые развиваются стабильно, с четкими параметрами транзакций, такими как Район 1, город Тху Дук (Хошимин), районы Хоан Кием, Ба Динь, Донг Да (Ханой). Однако для неосвоенных районов, если мы не скорректируем цены на землю, чтобы создать импульс для развития, это будет очень опасно», - сказал г-н Тхань.

Г-н Тхань привел пример из Китая, который показывает, что предприятия строят много домов, но цены на них высокие (отчасти из-за высокой стоимости земли), поэтому дома невозможно продать. Когда предприятия сталкиваются с трудностями, правительство не может их спасти, даже если оно того хочет. Ведь в конце концов, окончательное решение принимает покупатель жилья.

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин, структура стоимости земли под жилищный проект, включая плату за пользование землей и расходы на расчистку участка, составляет значительную сумму, которая зависит от плотности застройки каждого проекта.

С точки зрения предприятия, инвестирующего в недвижимость, г-н Нгуен Куок Кхань, председатель акционерной компании DTJ Investment and Distribution, подчеркнул, что сегодня для предприятий, инвестирующих в жилищные проекты, самое важное — это время. Сокращение сроков выполнения процедур, связанных с жилищными проектами, за счет четких правил поможет предприятиям сократить расходы на соблюдение требований, тем самым снизив цены на жилье.

По словам г-на Тханя, ориентация развития рынка недвижимости должна быть направлена ​​на стабильность и улучшение качества жизни людей. Норма прибыли инвестора в недвижимость в размере 10–20% от цены продажи дома является нормальной, но необходимо проанализировать реальность, чтобы убедиться в ее истинности, поскольку существуют масштабные проекты недвижимости, построенные на совершенно новой земле, привлекающие покупателей, прибыль инвестора проекта в разы превышает статистические данные.

Многие эксперты по недвижимости также считают, что для того, чтобы сбалансировать текущий спрос и предложение жилья, необходимо увеличить предложение недорогого жилья. Это предложение во многом зависит от участия министерств, отраслей и местных органов власти. Кроме того, необходимо изменить подход, отказавшись от эксплуатации земли, а стремясь контролировать стоимость земли на уровне, приемлемом для доходов большинства людей. При нынешних высоких ценах на землю многие предприятия не решатся инвестировать в проекты, что затруднит увеличение предложения жилья в ближайшем будущем.

Г-н Ле Хоанг Чау сказал, что для снижения текущих цен на жилье необходимо сделать следующие 6 вещей:

1. Сокращение стоимости земли.

2. Снизить соответствующие налоги и сборы.

3. Сокращение процентных расходов.

4. Поддерживать стабильные затраты на исходные материалы для проекта, включая бензин и электроэнергию.

5. Как упростить процесс утверждения проектов жилищного строительства, тем самым сократив расходы на соблюдение нормативных требований.

6. Предотвращать спекуляции недвижимостью, намеренно создавать виртуальные уровни цен для получения прибыли, увеличивать залог на земельных аукционах до 20% и сурово наказывать тех, кто отказывается от своего залога после победы на аукционе.

Существуют и спекулятивные причины, создающие виртуальные цены.

Министерство строительства также подтвердило, что высокие цены на жилье отчасти обусловлены тем, что инвесторы в недвижимость пользуются дефицитом на рынке, чтобы предлагать высокие цены. Некоторые спекулятивные группы, инвесторы и частные лица, действующие в качестве брокеров, нарушают работу рынка, «взвинчивая цены и создавая виртуальные цены».

Обычно инвесторы жилищных проектов тратят около 3% от цены продажи дома на оплату услуг торговой площадки и брокера по продажам, но торговые площадки часто решают в зависимости от рыночной ситуации добавлять цену при совершении сделок с клиентами; эта разница не является фиксированной и может составлять 5%, 10% или 20% от цены продажи дома.

Например, цена продажи малоэтажного жилого проекта в Хынгйене составляет 7–8 млрд донгов за единицу, средняя разница в цене составляет около 750 млн донгов, но когда рынок остывает, разница в цене составляет всего 250 млн донгов за единицу.

Строящийся проект недвижимости в районе 7 города Хошимин - Фото: QUANG DINH

Дефицит предложения жилья, лихорадочные цены, низкий уровень реальных транзакций

Рост цен на недвижимость в Ханое с начала года ставит перед населением множество вопросов относительно текущей политики развития жилищного строительства. Цены на недвижимость непрерывно росли на протяжении кварталов и установили новый заоблачный ценовой уровень, значительно превзойдя уровень цен годичной давности, в то время как фактические транзакции на рынке сократились. В то время как предложение жилья по-прежнему ограничено, доступное жилье «вымирает», предложение социального жилья и жилья для малообеспеченных граждан сокращается, а в Ханое и Хошимине практически нет нового предложения. Цены на жилье высоки, большинство людей с низким и средним доходом, нуждающихся в настоящем жилье, не могут позволить себе купить дом.

Столкнувшись с необычными признаками на рынке недвижимости, в ближайшее время премьер-министр встретится с корпорациями и группами в секторе недвижимости, чтобы обсудить решения по успокоению рынка.

Согласно отчету, анализирующему структуру затрат, продажную цену и причины роста цен на недвижимость, недавно направленному Министерством строительства в Аппарат правительства (18 сентября), предложение жилья в стране серьезно сокращается. Во втором квартале 2024 года было завершено всего 9 жилищных проектов, в рамках которых было введено в эксплуатацию около 6000 квартир, односемейных домов и таунхаусов. А если брать в расчет первую половину этого года, то объем введенного жилья составил всего около 9000 квартир, индивидуальных жилых домов и таунхаусов. Количество новых лицензированных проектов жилищного строительства составляет всего около 20 000 единиц.

Дефицит жилья и земли в Ханое с конца 2023 года привел к быстрому росту цен на жилье. Начальная цена некоторых элитных квартир в районе Западного озера, выставленных на продажу, превышает 100 млн донгов за м2. Тем временем в суперурбанизированном районе Vinhomes Co Loa только что начались продажи таунхаусов по цене более 300 млн донгов за м2. Примечательно, что цены на проданные на аукционах земельные участки в сельских деревнях и пригородных районах Ханоя, таких как Хоайдык, Тхань Оай, Фук Тхо, в 30-40 км от центра города, также превысили 100 млн донгов за м2.

Минстрой определяет причины и пути снижения цен на жилье

4 причины роста цен на жилье:

1. Стоимость земли увеличивается в соответствии с новым прейскурантом цен на землю, земельные аукционы предлагают цены, во много раз превышающие стартовую цену, что повышает уровень цен на землю.

2. Феномен «создания виртуальных цен и завышения цен» спекулянтами и лицами, занимающимися брокерской деятельностью на рынке недвижимости.

3. Недостаток предложения недвижимости и жилья для удовлетворения потребностей большинства людей с низким и средним доходом.

4. Недавние экономические колебания, связанные с рынками акций, облигаций и золота, привели к сильному притоку денег в недвижимость в поисках безопасного «убежища».

6 решений по снижению цен на жилье:

1. Устранение сложностей в процедурах и законности, увеличение предложения на рынке, содействие безопасному и устойчивому развитию рынка.

2. Улучшить работу земельных аукционов, усовершенствовать правила проведения земельных аукционов в направлении увеличения задатков, определения стартовых цен, приближенных к реальным, сокращения сроков выплаты выигрышей на аукционах и ограничения участников торгов со спекулятивными целями.

3. Исследовать и предложить налоговую политику для людей, владеющих большим количеством домов и земель, чтобы ограничить спекуляции.

4. Разработать решения и меры по ограничению негативных последствий выпуска новых прейскурантов на землю в соответствии с Законом о земле 2024 года.

5. Пилотная модель центра операций с правами на недвижимость и землю, управляемого государством.

6. Усилить проверку и надзор за организацией аукционов по правам землепользования, торгов по проектам с использованием земли, эффективно управлять деятельностью по оказанию услуг в сфере недвижимости, торговыми площадками по недвижимости и брокерской деятельностью.

Жилье для малоимущих в соседних странах

По данным газеты Nation (Таиланд), опубликованным в начале апреля, генеральный секретарь Совета по инвестициям Таиланда (BOI) Нарит Тердстирасукди заявил, что льготы по налогу на жилье были одобрены советом с 15 марта. Эти льготы являются частью третьего этапа проекта по предоставлению кредитов для поддержки людей с низкими доходами для покупки отдельных домов и кондоминиумов, запущенного Государственным жилищным банком Таиланда (GHB).

В настоящее время программа налоговой поддержки распространяется только на дома площадью не менее 70 квадратных метров для индивидуальных жилых домов и квартир площадью не менее 24 квадратных метров. По словам г-на Тердстирасукди, BOI поддерживает жилищные проекты для малообеспеченных работников с 1993 года. Из них BOI принял участие в реализации 44 проектов по строительству квартир на 34 900 квартир в столице Бангкоке, провинциях Нонтхабури, Самутпракан, Патхумтхани, Накхонпатхом и Чонбури.

По данным информационного агентства Bernama, 17 сентября правительство Малайзии объявило о запуске не менее 23 новых проектов строительства доступного жилья в рамках Народной жилищной программы (PPR) по всей стране. Заместитель министра жилищного строительства и местного самоуправления (KPKT) Датук Айман Атирах Сабу сообщил, что по состоянию на сентябрь 2024 года правительство Малайзии завершило 166 проектов строительства доступного жилья, из которых 104 081 единица предназначена для малообеспеченных работников, и продолжает строительство еще 16 проектов.

Цены на дома в рамках проекта PPR составляют от 45 000 до 60 000 ринггитов (от 10 700 до более 14 000 долларов США) за единицу. Будущие проекты будут дополнены новыми удобствами, что поможет улучшить качество жизни жителей.

Источник: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm