Курортная недвижимость — «потерянное дитя» рынка

Курортная недвижимость — «потерянное дитя» рынка

В резолюции 08/2017 Политбюро намерено сделать туризм ведущей отраслью, привлекать социальные ресурсы для инвестирования в развитие туризма, инвестировать в масштабные проекты, развлекательные заведения в ключевых районах...

Благодаря этому в последнее время многие инвесторы вкладывают деньги в проекты туристической недвижимости, курорты, гостиницы или элитные курорты. Однако сектор туристической и курортной недвижимости сталкивается со множеством правовых проблем.

недвижимость туризм отпуск взять дети рынка фотография 1 — Иллюстрация фото. (Источник: ДК)

На семинаре «Внесение поправок в земельное законодательство: создание земель для туризма», состоявшемся утром 19 октября, г-н Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама, сообщил, что в настоящее время во Вьетнаме реализуется более 200 проектов в сфере туристической недвижимости, в результате чего будет построено около 100 000 кондоминиумов, 3000 вилл и 15 000 новых гостиничных номеров.

К 2030 году Вьетнам может стать крупным туристическим центром, принимая 160 миллионов внутренних туристов и 50–70 миллионов иностранных туристов, которым потребуется около 500 000 номеров для размещения, не говоря уже о других видах услуг, особенно элитном туризме, который практически отсутствует.

По словам г-на Диня, в текущих условиях Вьетнам достиг лишь 1/3 инфраструктурной системы, способной удовлетворить потребности, и в будущем ее качество будет невысоким. И эта цифра остается неизменной на протяжении последних нескольких лет, поскольку юридические вопросы не решены.

Г-н Динь сказал, что курортная недвижимость — это «потерянное дитя» рынка. Поскольку в Законе о земле не упоминаются названия застройщиков туристической недвижимости, эта группа субъектов отсутствует в Законе о земле, Законе об инвестициях и других нормативных актах, касающихся рынка недвижимости.

«В настоящее время приостановлено более 100 крупномасштабных туристических проектов, ожидающих юридических решений. Если эта ситуация сохранится, это отпугнет инвестиции в туризм, отпугнет инвесторов, и даже местные власти, которые хотят поощрять инвестиции, столкнутся с трудностями», — сказал г-н Динь.

Есть и много других трудностей.

Между тем, председатель совета директоров DVL Ventures, заместитель председателя Ханойского клуба недвижимости адвокат Нгуен Хонг Чунг заявил, что проекты в сфере туристической и курортной недвижимости по-прежнему сталкиваются с более сложной и в некоторой степени «трудной» проблемой, а именно регулированием случаев, когда государство изымает земли для социально-экономического развития в национальных и общественных интересах.

Соответственно, Проект, в рамках которого государство изымает землю, определяется как направленный на модернизацию технической инфраструктуры и общей социальной инфраструктуры населения, обеспечение социальной защищенности населения, за исключением проектов, направленных на развитие туризма, развлечений, отдыха или совмещение коммерческого жилья с развитием туризма, сферы услуг, развлечений, отдыха.

Однако проект пересмотренного Закона о земле не содержит положений об изъятии земель для новых проектов в городской местности. Поэтому необходимо добавить в типы объектов недвижимости в пересмотренном Земельном законе содержание «Проект новой городской территории площадью более 300 гектаров», чтобы обеспечить синхронизацию системы технической инфраструктуры и социальной инфраструктуры.

По словам г-на Чунга, в период с 2015 по 2019 год туризм активно развивался, многие провинции и города рассматривали развитие туризма как хорошее направление, выделив туризм в качестве передового направления. Это приводит к тому, что, хотя закон предусматривает, что туристическая недвижимость не подлежит изъятию земель государством, поскольку туристические проекты определены как ключевые проекты, многие провинции по-прежнему изымают земли и выделяют их предприятиям.

недвижимость туризм отпуск взять дети рынка фотография 2 — Научный семинар на тему «Изменение земельного законодательства: создание земель для туризма». (Фото: ДТ)

В результате после 2019 года стали возникать правовые вопросы, связанные с туристической недвижимостью. Когда поступил запрос на пересмотр, ряд проектов был приостановлен из-за правил выделения земли, и в результате эти проекты до сих пор приостановлены в ожидании новой правовой базы.

«Для того, чтобы туризм действительно стал передовым сектором экономики, я думаю, что новый Закон о земле должен иметь конкретные положения о туристических землях. В то же время должны быть действительно открытые политики и механизмы в отношении земли, налогов, инвестиций и т. д. для развития туризма.

Экономическое развитие на каждом этапе имеет разные приоритеты. «Когда мы определим туризм в качестве приоритетного направления, такие туристические проекты, как парки развлечений, развлекательные зоны, многоцелевые комплексы и т. д., должны быть добавлены в список земель, изымаемых государством для социально-экономического развития», - предложил г-н Чунг.

Эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости Нгуен Ван Динь также указал на еще один недостаток проекта Закона о земле (с изменениями), который касается случаев изъятия земель для социально-экономического развития в национальных и общественных интересах.

Проект предусматривает возврат земель под смешанные жилищные, коммерческие и сервисные проекты только в том случае, если такое решение будет принято Народным советом провинции в соответствии с местными условиями.

Таким образом, проект должен «придерживаться» части жилой функции (никакого регулирования по уровню или проценту), чтобы государство могло вернуть себе землю.

«Я согласен с мнением, что земли должны быть отвоеваны как для чисто туристических, так и для развлекательных и рекреационных проектов (без жилых функций). Однако в местах, подходящих для туризма, приоритет должен быть отдан отвоеванию земель для реализации ключевых туристических проектов, создания импульса для местного социально-экономического развития и даже создания импульса для всего региона», - выразил г-н Динь.

Г-н Динь проанализировал, что в действительности, если приобретение земли не разрешено, крупномасштабные проекты, способные привлечь потенциальных и способных инвесторов, не могут быть реализованы. Если сохранить действующий законопроект, реализация ключевых туристических проектов будет заблокирована. Для реализации проектов в сфере туризма, развлечений и отдыха местные власти вынуждены «включать» часть жилых земель (возможно, очень небольшой процент) в схему планирования проекта, чтобы выполнить условия приобретения земли.

Такая форма «уклонения» повлечет за собой последствия. Неиспользуемая жилая земля приводит к пустой трате ресурсов, а если ее использовать, она будет выполнять жилую функцию в рамках туристического проекта. Долгосрочное проживание в проекте снизит уровень роскоши курортного проекта. Поэтому г-н Динь считает, что необходимо добавить в статью 79 проекта случай изъятия земель для реализации исключительно туристических, развлекательных и рекреационных проектов, не имеющих жилищных функций.

Источник