시장 원칙에 따라 토지 가격을 결정하는 것은 중요한 진전입니다.

시장 원칙을 홍보하다

세빌리스 전문가에 따르면, 베트남의 2024년 토지법은 시장 원칙에 따른 토지 가치 평가에 초점을 맞춰 토지 가치 평가 원칙에 상당한 변화를 가져와 부동산 시장의 투명성과 유동성을 높이는 데 도움이 될 것입니다.

기존에는 토지 평가는 토지 이용 목적과 존속 기간의 원칙에 따라 규제되었으며, 경매 가격에서 징수한 금액과 토지 이용에서 징수한 금액을 "시장의 공통 토지 가격과 일치"하는 방식으로 이루어졌습니다. 그러나 새로운 토지법은 시장 원칙을 강조합니다. 즉, 결정된 토지 가격은 토지의 실제 시장 가치를 반영한다는 의미입니다.

국제평가기준위원회(IVSC)에서 정의한 시장가치는 "부동산의 시장가치는 독립적이고 정보에 입각한 거래에서 자발적인 매수자와 자발적인 매도자 사이에서 평가 시점과 장소에서 해당 부동산이 매각될 것으로 추정되는 가격이며, 당사자들은 지식이 있고 신중하게, 그리고 강요 없이 행동했습니다."

새로운 법률 개정으로 시장 원칙이 촉진되었습니다.

지앙 씨는 시장 가치가 시장에서 매수자와 매도자 모두의 이해를 분명히 반영한다고 말했습니다. 그러면 토지는 가장 높은 가격을 지불할 의향이 있는 투자자에게 할당됩니다. 이러한 접근 방식은 보다 효율적인 토지 배분과 사용을 촉진하는 데 도움이 됩니다.

앞으로 토지가격 데이터베이스가 완성되면 매매정보도 공개될 예정이다. 이 시점에서 구매자와 판매자는 거래 정보에 접근하여 알아볼 수 있습니다. 이를 통해 부동산 시장의 투명성을 높이는 데 도움이 되는 명확한 인식이 형성됩니다. 게다가 부동산 매매도 쉬워져 시장 유동성이 늘어나는 데 도움이 될 것입니다.

평가 방법

명확한 규정이 부족했던 기존법과 달리, 2024년 토지법 제158조에서는 가치평가방법 및 각 방법을 적용하는 사례와 조건 등에 대해서도 세부적인 규정을 정하고 있습니다.

가치평가방법과 관련하여 2023년 토지법은 비교, 공제, 소득, 잉여, 지가조정계수의 5가지 가치평가방법을 규정하고 있습니다. 개정 토지법은 4가지 방법을 규정하고 있는데, 그 중 공제 방법은 비교 방법의 특수한 경우로 간주됩니다. 개발 프로젝트 가치 평가에 일반적으로 사용되는 두 가지 방법은 직접 비교 방법과 잉여 방법입니다.

직접 비교 방법은 시장에서 비슷한 부동산의 거래 가격을 비교하여 평가할 부동산의 가치를 결정하는 것입니다. 이 방법은 거래 데이터가 많고, 비슷한 비교 가능한 자산이 있는 타운하우스나 아파트와 같은 자산에 적합하며, 조정 시 주관성을 최소화하는 데 도움이 됩니다.

Ms. Do Thi Thu Giang, Savills HCMC 컨설팅 서비스 이사

게다가 이 방법은 간단하고, 이해하기 쉽고, 시간을 절약할 수 있는 방법이기도 합니다. 하지만 이 방법에도 몇 가지 약점이 있습니다. 제한된 데이터와 데이터 정확성이 가장 중요한 한계입니다. 또한 이 방법에는 조정이 필요한데, 이는 평가자에 따라 다를 수 있습니다. 특히 혼합용도 개발 프로젝트로 평가해야 하는 자산의 경우, 각 토지 이용 유형의 구성이 다르기 때문에 비슷한 비교 자산을 찾는 것이 매우 어렵거나 불가능합니다.

잉여법은 프로젝트의 개발 잠재력을 평가하고, 수익을 추산하고 비용을 차감하여 잉여 토지 가치를 결정하는 방식입니다. 방법에 따른 가치 평가를 수행할 때, 평가자는 프로젝트의 실행 가능성과 수익성도 평가하여 투자 결정 과정을 지원합니다.

이 방법을 통해 개발자는 다양한 개발 시나리오를 분석하여 가장 높은 가치를 제공하는 최적의 토지 이용 계획, 즉 최고 및 최적 이용 계획을 결정할 수 있습니다. 많은 이점에도 불구하고, 잔여 접근 방식은 복잡한 재무 모델링과 재무 전문 지식은 물론, 판매 가격 및 비용에 대한 시장 예측과 프로젝트 개발 계획에 대한 철저한 이해가 필요합니다. 잔여법은 광범위한 시장 데이터를 수집해야 하기 때문에 시간이 많이 걸립니다.

토지 평가 모델의 주요 문제는 가정에 의존한다는 점인데, 이로 인해 수익 예측, 비용 추정, 프로젝트 기간 등의 변수에 의해 평가 결과가 크게 영향을 받게 됩니다. 각 평가 방법은 장단점이 있으므로 가치를 조정할 때 균형 잡힌 접근 방식이 필요합니다.

이러한 조정이 시장에 미치는 영향에 대해 논의하면서, Savills 전문가들은 시장 가치를 반영하여 토지 가격을 규제하면 부동산 시장의 효율성, 투명성 및 유동성이 높아질 것이라고 말했습니다. 게다가, 사업장 정리에 따른 토지 보상 가격도 상승할 것이다. 이는 개발 프로젝트의 총 초기 투자 비용을 증가시키는 결과를 가져오며, 이는 투자자의 이익을 보장하기 위해 프로젝트 부동산 가격의 상승으로 이어질 가능성이 높습니다.

또한 토지이용권 양도소득세는 시장 가치를 기준으로 산정되기 때문에 세금이 인상되어 국가 예산 수입이 늘어나 인프라 개발을 위한 추가 자본을 조달하는 데 도움이 됩니다.

"2024년 토지법은 베트남의 토지 가치 평가에 획기적인 변화를 가져와 효율성, 투명성 및 토지 가치 평가에 대한 보다 유연하고 대응력 있는 접근 방식을 촉진합니다. 시장에 맞춰 가격을 조정하고 지역 의사 결정권을 확대함으로써 새로운 법은 토지 가치 평가 프로세스를 개선하여 시장과 국가 예산 모두에 이로운 것을 목표로 합니다."라고 Giang 씨가 말했습니다.

출처: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-bie-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html