토지가격 결정, 감사도 어렵다

10월 18일, 하노이에서 "경제 회복과 개발 촉진: 주요 사항과 국가 감사의 역할" 포럼이 개최되었습니다. 포럼의 중요 주제 중 하나는 "토지 관리 및 토지 가치 평가 - 관행 및 국가 감사 활동을 통한 부적절성"으로, 하티미중 부국장, 레민응안 천연자원환경부 차관이 의장을 맡았습니다.

포럼에서는 부동산 투자자 대표들이 어려움에 대해 "불만"을 토로했을 뿐만 아니라, 몇몇 대도시와 지방자치단체에서도 당국이 겪고 있는 어려움을 공유했습니다.

따라서 워크숍에서는 토지가격 결정과정에서 발생하는 어려움과 문제점을 '파악'하고, 이를 바탕으로 국가감사를 통해 해결책을 제시할 것으로 기대된다.

"토지 관리 및 토지 가치 평가 - 관행 및 국가 감사 활동을 통한 부적절성"은 하티미둥 부국무감사원장과 레민응안 천연자원환경부 차관이 의장을 맡았습니다. 사진: 황투

지방과 도시에서도 토지 가격을 결정하는 데 어려움이 있습니다.

하노이 인민위원회는 워크숍에서 최근 들어 이 기관이 지방 인민위원회의 토지 회복 사업에 대한 주도성을 높이기 위해 권한 분산화와 위임을 철저히 시행했다고 밝혔습니다. 토지 개간; 보상 및 재정착의 기준으로 구체적인 토지 가격을 결정합니다. 도시 내 토지 취득, 보상, 지원, 재정착 및 공공투자사업(순환도로 3호선 및 4호선 사업, 철도 사업 등) 시행과 관련된 문제를 신속하게 해결합니다.

하노이시 인민위원회는 실무를 통해 2014년 5월 15일자 정부령 44/ND-CP호 3항 d호의 규정에 따라 재정 자율성을 획득한 공공 서비스 단위의 토지 임대료를 결정하기 위해 주거용 토지 가격을 적용하는 것은 부적절하다고 평가합니다.

한편, 칸호아성 인민위원회 역시 이전 여러 프로젝트의 토지 가격 결정 과정에서 발생한 '실수 바로잡기'에 어려움을 겪고 있다.

칸호아성 인민위원회는 토지 평가란 특정 시기에 정해진 사용 목적을 위해 화폐 형태로 토지의 가치를 추산하는 것이라고 설명했습니다. 토지 평가는 경제뿐만 아니라 국가 토지 관리 활동에도 중요한 역할을 합니다.

칸호아성에서는 토지 사용료, 토지 임대료, 보상금 및 해당 지역의 재정착 지원을 징수하기 위한 구체적인 토지 가격을 결정하는 것 외에도, 중앙 검사 위원회와 정부 검사원의 결론에 따라 위반 사항이 있는 프로젝트를 시정하기 위한 토지 가격도 결정해야 합니다. 이는 도의 특정 토지가격 결정 업무에 있어서 새롭고 특별하며 매우 어려운 과제입니다.

이 기관은 불법 사업을 시정하고 토지 이용료를 징수하기 위한 사업을 위해 구체적인 토지 가격을 결정하는 업무를 공유했습니다. 도당위원회 상무위원회와 도인민위원회는 긴밀히 지도하였으나 여전히 느리고, 과제의 요구 사항을 충족시키지 못하고 있다. 이는 계획 조정, 토지 이용 구조 및 형태의 변화로 인한 프로젝트는 토지 가격을 재결정해야 하기 때문이다. 투자, 토지, 건설 계획, 세부 사항 및 토지 유형에 대한 법적 문서 관련 문제 시장 토지 가격에 대한 자료가 없습니다.

천연자원환경부 국토자원기획개발부는 토지가격체계와 토지가격표가 시장의 일반적인 토지가격을 고려하여 규정에 맞게 작성되었다고 평가했습니다.

그러나 2013년 토지법 시행을 요약한 제19-NQ/TW 결의안의 요약 결과를 통해 지금까지 토지 가격에 대한 일부 법률 규정이 실제로 더 이상 효과적이지 않고, 토지 가격 결정 방법 중 일부가 토지 이용권 시장 정보의 실제 상황에 적합하지 않거나 토지 가격 데이터베이스가 불완전한 상황에서 국가가 토지 가격을 관리하기에 적합하지 않은 등 몇 가지 한계가 드러났습니다.

투자자들은 어려움에 대해 "불평"한다

워크숍에서 호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우 씨는 2013년 토지법 조항에 따라 "구체적인 토지 가격을 결정"하기 위한 "토지 가격 결정"의 현재 상황을 평가했습니다.

"토지 관리 및 토지 가치 평가 - 실무 및 국가 감사 활동을 통한 부적절성"이라는 주제의 워크숍은 "경제 회복 및 개발 촉진: 병목 현상과 국가 감사의 역할" 포럼의 일환으로 개최되었습니다. 사진: 황투.

레 황쩌우 씨에 따르면, 2013년 토지법과 법령 44/2014/ND-CP는 "5가지 토지 평가 방법"과 "토지 평가 방법의 적용"을 규정했지만 완전하지 않고 구체적이지 않으며 실제 상황에 가깝지 않으며 일부 규정은 실제로 "표준"이 아닙니다. 예를 들어 "뺄셈 방법"은 규정되어 있지만 이는 단지 "비교 방법"의 계산 기술일 뿐입니다. 또는 국가가 실제로는 "토지가격체계" 또는 "토지가격표"의 토지가격을 수립할 때 "토지대량평가방법"을 적용하고 있음에도 아직 "토지대량평가방법"을 규정하지 않은 경우; 또는 토지 또는 토지 구획의 가치가 30 미만인 프로젝트에만 "토지 가격 조정 계수 방식"을 적용합니다. 20; "토지 가격표"에 따르면 100억 VND인데, 이는 토지 구획 또는 토지 면적의 가치가 더 높은 프로젝트에는 적용되지 않습니다.

"토지평가방법"을 적용해도 신뢰할 수 있는 결과를 얻을 수 없습니다. 예를 들어, 동일한 프로젝트에 대해 동일한 토지 가치 평가 컨설팅 부서는 "토지 가격 결정"을 위해 2가지 다른 "토지 가치 평가 방법"을 적용하는데, 이는 종종 약 20%의 가치 차이로 2가지 다른 결과를 제공합니다. 또는 2개의 토지 평가 컨설팅 부서가 동일한 "토지 평가 방법"을 적용하여 "토지 가격 결정" 프로젝트를 진행하더라도 두 가지 매우 다른 결과가 나올 수 있습니다.

차우 씨는 빈투안성의 도시 지역 프로젝트를 예로 들었습니다. 첫 번째 국가 기관은 토지 가치를 9,000억 VND로 평가했고, 두 번째 국가 기관은 토지 가치를 검사하여 최대 1,8000억 VND로 평가했으며, 세 번째 국가 기관은 토지 가치를 다시 검사하여 3,000억 VND 이상으로 평가했습니다.

토지 가격 결정이 많은 투자자들에게 어려움을 주고 있기 때문에, 레 황 짜우 씨는 "토지 가격 결정, 토지 가격 평가, 토지 가격 결정" 업무를 감사하는 업무 수행에서 국가 감사원의 역할이 매우 중요하다고 평가했습니다. "토지 사용료, 토지를 사용하는 프로젝트에 대한 토지 임대료를 계산하기 위한 구체적인 토지 가격 결정"과 "공공 재정 정보, 공공 자산 또는 재정 보고서의 정확성과 정직성을 평가하고 확인하기" 위한 것입니다. 공공 재정, 공공 자산, 법률 준수 및 공공 재정 및 공공 자산의 관리 및 사용 효율성.

감사도 문제다.

국가감사구역 1에서는 현재 규정에 따라 토지평가 방법이 5가지라고 말씀드렸습니다. 감사 실무를 통해 다음 사항이 드러났습니다. 주로 지방자치단체에서 토지 보상 시 구체적인 토지 가격을 계산하기 위해 비교 방법을 사용합니다. 계획구역의 토지 가치 평가를 위한 잉여 방법 농지평가에서의 소득법과 소규모 저부가가치 토지에 대한 지가조정계수법.

많은 지역에서 특정 토지 평가가 지연되는 현상이 발생하고 있습니다. 토지 이용료를 징수하기 위해 토지 가격을 승인하는 시기는 토지 할당 시기보다 훨씬 늦은 경우가 많습니다. 토지 가격 승인 없이 2~3년 동안 지속된 프로젝트도 있습니다.

많은 경우, 계획 조정으로 인해 토지 가격이 영향을 받거나 5년 토지 임대료 가격 안정화 주기가 끝날 때 토지 가격이 적시에 조정되지 않거나 조정되지 않았습니다. 토지 평가가 지연되면 토지 사용료가 국가 예산에 제때 투입되지 않습니다.

감사 결과, 많은 프로젝트에서 토지 가격이 적절하게 책정되지 않은 것으로 나타났습니다. 평가 시점의 경매 가격이나 시장 기준 가격보다 훨씬 낮습니다. 많은 경우, 서로 다른 비교 대상 부동산을 선택하고, 다양한 요소의 부적절한 정량화 및 조정이 결합되어 평가된 토지의 가치가 낮아졌습니다.

평가 시점과는 거리가 먼 시점에 비교 가능한 자산을 선정하지만, 평가 시점의 수준으로 비교 가격을 조정하는 요소를 포함하지 않는 프로젝트도 있습니다. 많은 프로젝트가 공증 사무소에서 매매 계약에 따라 비교 가능한 자산의 가격 정보를 취합하는데, 이는 실제 거래 가격과 비교했을 때 계약서에 기재된 가격 정보의 신뢰성과 정확성을 보장하지 못합니다.

또한 가치평가에 포함되는 많은 요소들은 명확한 근거가 없거나 현실에 적합하지 않다고 판단되는 경우가 많습니다. 예를 들어 투자율, 점유율, 투자자의 표준 이익률, 매출원가율, 현금흐름 할인율 등이 있습니다.

국가 감사 지역 1의 실무 평가 결과, 토지 가치를 평가할 때 잉여금 방식으로 개발 투자 비용을 결정하는 데 어려움과 부적절함이 있는 것으로 나타났습니다. 감사를 통해 지자체 간에 일관성이 없다는 사실이 드러났습니다. 일부 지자체는 투자율에 따라 설립되고, 일부 지자체는 세부 추산에 따라 설립됩니다. 현지의 임시 추정치와 세부적인 결제 요건이 있습니다.

국가 감사원의 역할

부딘안 박사는 토지 평가 전반과 특히 토지 평가 방법이 최근 국가 감사의 주요 감사 주제 중 하나라고 평가했습니다.

이 내용에 대한 감사 활동은 토지 가격 체계 폐지에 관한 중앙 결의안의 요구 사항을 면밀히 따라야 합니다(96/2019/ND-CP 법령에 명시된 토지 가격 체계는 지방자치단체가 2020~2024년 기간의 토지 가격표를 발행하는 근거입니다). 또한 시장 원칙에 따라 토지 가격을 결정하는 메커니즘과 방법을 갖추고 토지 가격을 결정하는 기관의 기능, 업무 및 책임을 규정해야 합니다.

이에 따라 중앙 정부는 토지 가격표를 개발할 때 지방 자치 단체를 검사하고 감독하기 위한 기준과 절차를 개발합니다. 각 성 인민위원회는 토지가격 집행을 결정, 검사, 감독한다.

"국가 감사원은 토지 가치 평가, 토지 가치 평가 위원회의 독립성, 토지 가치 평가 컨설팅 기관의 역량, 평가자의 역량 및 윤리, 공개 및 투명성을 보장하는 규정 준수 여부(공개 토지 가격, 거래소를 통한 의무적 거래, 은행을 통한 지불, 현금 없음 등)에 대한 감사를 실시합니다." - Vu Dinh Anh 박사는 토지 가격 결정에 있어 국가 감사원의 역할에 대한 의견을 밝혔습니다.

원천: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html