VARS: 하노이와 호치민시에서 저렴한 아파트가 "사라지고"

ANTD.VN - 최근 부동산 공급이 늘어난 것은 주로 고급 주택 부문에서 기인한 반면, 저렴한 주택은 '버려지고' 있어 수요와 공급의 불균형이 점점 더 심각해지고 있습니다.

더 이상 저렴한 아파트 신규 공급 없음

베트남 부동산협회(VARS)에 따르면, 베트남 부동산 시장은 정부의 새로운 공급 및 지원 정책에 힘입어 점차 '활성화'되고 있습니다. 그러나 공급 증가는 주로 고급 주택 부문에서 나타나는 반면, 저렴한 주택은 '폐기'되고 있습니다.

VARS 조사 자료에 따르면 저렴한 아파트 부문(m²당 2,500만 동 미만)은 지난 몇 년 동안 "멸종"되었으며 하노이와 호치민 시에서 다시 나타나기가 매우 어렵거나 불가능하다고 합니다.

구체적으로 하노이에서는 2018년에 신규 분양된 저렴한 아파트의 비중이 35%에 달했으나, 2019년에는 20%로 감소했고, 2020년에는 12%에 그쳤습니다. 2021년과 2022년에는 이 부문의 아파트 공급이 지속적으로 감소하여, 분양 중인 전체 아파트 공급의 약 4%에 그쳤고, 2023년에는 0%에 도달했습니다.

호치민시의 경우 감소세가 더욱 심했는데, 2018년에는 신규 분양되는 저렴한 아파트의 비중이 20%를 차지했으나 2020년에는 0.5%로 떨어졌고, 2021년에는 완전히 사라졌습니다.

2024년 첫 9개월까지 아파트 공급은 상당한 회복세를 보였지만, 하노이와 호치민시에서 판매를 시작한 아파트 공급의 약 80%는 매매 가격이 m²당 5,000만 동 이상이었습니다.

VARS가 선정하여 관찰한 150개 샘플 프로젝트의 평균 매매 가격 변동을 반영한 아파트 가격 지수에 대한 연구에 따르면, 2024년 3분기 기준 하노이 샘플 프로젝트 클러스터의 평균 매매 가격은 6,000만 VND/m2에 가까워 2019년 2분기 대비 64.0% 증가한 것으로 나타났습니다.

호치민시의 프로젝트 클러스터의 평균 매매 가격은 m²당 4,920만 동에서 m²당 6,420만 동으로 증가하여 같은 기간 동안 30.6% 상승했습니다.

하노이와 호치민시에서는 저렴한 아파트 공급이 사라졌습니다.

왜 기업들은 하위시장에 관심을 두지 않을까요?

VARS에 따르면, 저렴한 주택이 부동산 개발업체의 많은 관심을 받지 못하는 주된 이유는 이 부문의 이익 마진이 고급 부문보다 낮기 때문입니다. 프로젝트 개발자들의 계산에 따르면, 이익 마진이 약 15%에 불과한 경우, 1~2년 동안 자본을 유보하거나 1~2년 동안 판매가 지연되면 개발자는 돈을 잃게 됩니다.

게다가 중앙 토지는 점점 부족해지고 있으며, 현재와 미래에도 주로 투자가 필요한 일련의 인프라와 공공 시설을 갖춘 대도시 지역에 위치하고 있으며, 특히 토지 비용과 같은 투입 비용이 증가하고 있어 가격을 감당할 수 없습니다.

둘째, 정부는 사회주택과 저렴한 주택 개발을 장려하기 위해 많은 정책을 도입해 왔지만, 토지와 계획과 관련된 법적 절차가 여전히 큰 장벽으로 남아 있습니다. 복잡한 허가 절차, 긴 대기 시간, 대도시의 주택 개발을 위한 토지 기금이 점점 부족해지는 상황으로 인해 프로젝트 개발자는 이 부문에 투자하기 전에 신중하게 고려해야 합니다.

게다가 이 부문의 주택 구매자를 위한 신용 지원 정책은 동시에 시행되지 않았습니다.

셋째, 고급 프로젝트는 높은 이익 마진을 제공하며 판매하기도 어렵지 않습니다. 고소득 고객의 주거 및 투자 요구 사항을 포함한 고급 주택에 대한 수요는 경제 개발과 외국인 투자 붐과 함께 끊임없이 증가하고 있으며, 새로운 법적 통로에 따라 이 그룹에 대한 소유권 조건이 "완화"되면서 해외 베트남인도 늘어나고 있습니다.

이 프로젝트에서 가장 제한적이고 고급 제품을 소유하기 위해 추가 비용을 지불할 의향이 있는 고객도 꽤 있습니다. 이로 인해 저렴한 주택 부문은 프로젝트 개발자에게 덜 매력적이 되었습니다.

국가 개입이 필요하다

저렴한 주택 공급 부족 문제를 해결하기 위해서는 국가의 강력한 개입이 필요하다고 VARS는 생각합니다.

따라서 국가는 투자자들이 저렴한 상업용 아파트를 개발할 수 있도록 유리한 여건(토지세, 법인세 면제, 상업용 주택 사업 기준 대비 건설 밀도나 토지 이용 계수 증가 등)을 조성하는 정책을 연구 개발해야 합니다.

동시에, 계획 승인 및 건설 허가가 우선적으로 이루어져 프로젝트 개발 기간을 단축하는 데 도움이 됩니다.

둘째, 국가는 저렴한 주택을 건설하기 위해 정부와 민간 부문 간의 협력 사업을 촉진해야 합니다(국가는 토지 인센티브와 법적 지원을 제공합니다).

셋째, 국민의 주택수요를 지원하는 정책이 있습니다. 정부는 저렴한 아파트 공급의 개발과 유지 관리를 지원하는 기금을 설립하는 것을 고려할 수 있습니다.

또한, 국가는 투기적 동기를 제한하는 정책을 마련해야 하며, 부동산을 사업활동에 투입하지 않거나 토지를 받은 후 건설을 하지 않는 부동산 소유자를 대상으로 부동산세에 대한 연구와 적용을 조속히 실시해야 합니다.

주택 감독 기관이나 위원회를 설립하고, 투기, 가격 조작, 불법 가격 인상 사례에 대해 엄격한 제재를 가하는 것이 필요합니다.

그러나 규제 정책이 실제로 효과적이려면 시장이 장기적으로 안전하고 건강하게 운영되도록 보장해야 합니다. 국가는 부동산 시장 정보 시스템, 데이터 시스템, 주택 식별 관리 시스템을 조속히 완성해야 합니다.

출처: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd