가격은 계속해서 높은 수준에서 "고정"됩니다.
세빌리스 베트남의 2023년 상반기 시장 보고서에 따르면 아파트 시장에서 신규 공급은 전 분기 대비 76%, 전년 대비 125% 증가한 3,596유닛에 달했습니다. 이 중 1차 시장은 20,412대를 판매해 전 분기 대비 5%, 전년 대비 14% 증가했습니다.
반면, 빌라와 타운하우스 시장에서는 이 분기에 신규 프로젝트가 없었고, 모든 신규 공급은 기존 프로젝트에서 126개 유닛으로 이루어졌으며, 이는 전분기 대비 334% 증가했지만, 전년 동기 대비 -14% 감소했습니다. 1차 공급은 14개 프로젝트의 797개 유닛으로 구성되었으며, 전분기 대비 5% 증가했지만 전년 동기 대비 20% 감소했습니다.
2023년 2분기 기준 하노이 시장 아파트의 평균 1차 매매 가격은 m2 당 5,300만 VND에 달해 전 분기 대비 1%, 전년 대비 17% 상승했습니다. 이 가격은 18분기 연속으로 상승했으며 2019년 1분기보다 73% 높습니다. 세빌스 하노이 컨설팅 및 연구 부서의 수석 이사인 도 투 항 씨는 다음과 같이 말했습니다. 높은 토지 가격과 건설 비용 때문입니다. 또한, 제품과 주변 인프라, 공공 서비스 품질을 개선하는 데 투자해야 할 필요성과 내부 프로젝트도 있기 때문에 1차 시장 가격, 즉 새로 출시된 프로젝트의 가격은 항상 판매되는 아파트의 일반 시장 수준보다 높습니다.
Cau Giay 지구의 Hoang Thanh Nhan 씨는 이렇게 말했습니다. 우리 가족은 아이들이 따로 살 수 있는 아파트를 사고 싶어하지만 도심의 가격은 너무 높고 교외의 프로젝트 가격은 여전히 높습니다. 우리는 6~7개의 프로젝트를 상담했지만 아직 결정하지 못했습니다. 왜냐하면 우리가 사면 은행에서 더 많은 돈을 빌려야 하기 때문입니다. 우리의 수입은 높지 않지만 지금은 이자 지불 압박이 가장 큰 문제입니다.
한편, 빌라와 타운하우스의 경우, 일부 빌라 또는 타운하우스 상품은 2023년 2분기 가격이 이전 분기 대비 하락 조정되었습니다. 타운하우스 상품은 가격 인하가 이루어지지 않았습니다. 구체적으로, 메린 지구의 미판매 토지 1m2 당 1억 동으로 분기별 10% 하락한 1차 빌라 가격과 추가적인 1차 공급으로 인해 고객 수요가 실질적으로 증가하지 않은 가운데 공급이 과잉되었습니다. 상점 가격은 분기별로 7% 감소했습니다. 대조적으로 인접 가격은 분기별로 4% 증가하여 1억 7,300만 VND/ m2 에 도달했습니다.
저층 제품과 아파트 가격의 엇갈린 추이에 대해 Do Thu Hang 여사는 다음과 같이 덧붙였습니다. "빌라와 타운하우스 시장의 가격 하락은 도심에서 멀리 떨어진 지역에서 합리적인 가격으로 프로젝트가 시작되어 시장 수준도 하락했기 때문이라는 점에 유의해야 합니다. 실제로 저층 주택 가격은 여전히 높은 편이며, 특히 하노이 2번 순환도로와 3번 순환도로에 인접한 지역과 안정적인 사회 기반 시설과 교통 인프라 계획이 갖춰진 개발 지역, 인구 밀도가 높은 지역의 가격이 높습니다.
소득 성장은 가격 상승과 함께 "확장" 상태로 유지됩니다.
긍정적인 순이동, 인구 증가, 높은 도시화율로 인해 장기 주택 수요는 여전히 높습니다. 또한 2023년부터 2025년까지 하노이의 가구 수는 157,000가구 더 늘어날 것으로 예상됩니다. 그러나 향후 공급에는 모든 유형의 아파트 59,000호, 저층 주택 9,000호, 사회 복지 주택 18,700호만이 판매될 것으로 예상됩니다. 주택이 70,300채 부족합니다.
주택 수요가 높은 상황에서, 하노이에서 사람들의 평균 소득이 주택을 소유할 수 있을지가 문제가 됩니다. Savills Vietnam의 보고서에서도 하노이는 2023년에 1인당 평균 소득을 1억 5천만 VND/인/년으로 유지하기 위해 노력하고 있다고 지적했습니다. 2019년 대비 평균 소득 성장률은 연 6%입니다. 한편, 2019년부터 2023년 상반기까지 아파트 가격 상승률은 연평균 13%입니다.
항 여사는 "하노이의 1인당 소득 증가율이 아파트 가격 증가율보다 낮다는 것이 현실임이 분명하다"고 말했습니다. 이는 이 격차가 계속 벌어진다면 주택 소유에 더 오랜 시간이 걸릴 것이라는 것을 보여주는 예입니다. 이 두 숫자가 서로 가까워지지 않는다면, 하노이에 사는 사람, 그리고 직장이나 자녀를 위해 하노이에서 집을 갖고 싶어 하는 다른 지방 출신의 사람 등 일반 국민이 집을 소유하는 것이 더 길고 어려워질 것입니다. 저층 주택 상품은 말할 것도 없고, 가격이 높을 경우 구매자는 가격의 합리성은 물론, 상품의 실제 가치에 적합한지 여부도 고려합니다. 이로 인해 구매자의 의사결정이 더 느리고 오래 걸리게 됩니다."
하지만 빌라와 타운하우스 시장에서는 가격이 적당하고 프로젝트가 잘 계획된 상품이 여전히 구매자의 관심을 끌고 있습니다. 이는 하노이에서 저층 아파트 부문의 분기별 거래가 침체된 1분기 이후 개선되는 추세를 보이는 데 반영되어, 106개의 아파트가 판매되어 전 분기 대비 20% 증가했습니다.
“이것은 2023년 2분기 말에 기록된 긍정적인 신호 중 하나이며, 당시 시장에는 단위당 약 100억 VND의 가격으로 제공되는 제품이 있는 저층 프로젝트가 있었습니다. 2023년 2분기 하노이 기록에 따르면, 1차 가격이 100억 VND 미만인 프로젝트가 거래의 39%를 차지했고, 100억~200억 VND 사이의 아파트는 28%, 300억 VND 이상의 아파트는 불과 13%를 차지했습니다. 데이터에 따르면 가격이 더 합리적인 제품은 판매율이 더 좋습니다."라고 Hang 씨는 말했습니다.
다이퐁 건설 투자-부동산 주식회사의 영업 이사인 딘 반 트로이 씨는 다음과 같이 말했습니다. 1차 공급은 제한적이지만, 오늘날 하노이 시장의 주택 구매자에게 유리한 점은 2차 시장을 선택할 수 있다는 것입니다. 2차 시장은 사전에 개발된 많은 상품이 있고, 법적으로 보장되며, 가격이 더 합리적입니다.
현재 상황에서는 2차 시장 가격이 여전히 1차 시장 가격과 경쟁력을 갖추고 있습니다. 세빌스 베트남에 따르면, 일반적으로 저층형 아파트의 2023년 2분기 2차 공급 가격은 1차 공급 가격보다 20% 낮을 예정입니다. 1차 시장은 선택의 폭이 좁은 반면, 2차 시장은 가격 측면에서 선택의 폭이 넓으며, 제품이 더 이상 새롭지 않지만 구매자가 바로 사용할 수 있거나 즉시 사용할 수 있는 장점이 있습니다.
특히 최근 하노이는 공공투자 지출을 촉진하고 있습니다. 이는 하노이의 경제 활동 전반을 진흥하고 특히 부동산 사업을 포함한 기타 활동을 진흥하는 데 유리한 요소입니다. 링로드 4호선의 건설이 방금 시작됨에 따라 메린, 단프엉, 호아이득, 속썬, 하동, 타잉오아이 등 교외 지역의 개발이 촉진될 것으로 예상됩니다. 링로드 4호선이 2027년에 교통에 개방되면 링로드 4호선 주변 지역의 주택 공급이 현재보다 늘어날 것으로 예상됩니다.
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