오늘(8월 1일)부터 토지법, 주택법, 부동산사업법 등 부동산 관련 3개 법률이 여러 가지 새로운 규정과 함께 정식으로 시행됩니다. 수백 개의 프로젝트가 해결되고 투명해질 것이라는 기대 외에도, 공급에 미치는 영향으로 인해 부동산 가격이 상승할 것이라는 우려도 있습니다.
이 법은 아직 발효되지 않았지만 가격은 상승했습니다.
2024년 초부터 3대 법률이 아직 발효되기 전인 지금까지 부동산 시장의 특정 구간 가격은 지속적으로 '상승'해 왔습니다. 특히 하노이와 호치민시 두 대도시에서는 사람들이 조금만 늦으면 가격이 바뀌었을 수도 있습니다. 아파트 부문은 가장 큰 가격 상승을 기록했습니다. 세빌리스의 2024년 2분기 하노이 부동산 시장 보고서에 따르면 2020년 이후 1차 아파트 가격은 연평균 18%씩 상승했고, 2차 가격은 연평균 14%씩 상승했습니다. 호치민시 건설국 부국장인 후인 탄 키엣 씨는 아파트 부문이 다른 부문보다 가격이 꾸준히 상승하고 있다고 밝혔습니다. 이 기간 동안 가격은 연평균 15~20%씩 꾸준히 상승했습니다. 하위 가격대에서도 2015년에는 제곱미터당 가격이 2,500만~3,500만 VND였지만, 2023년에는 4,000만~6,000만 VND로 증가했습니다. 2023년 중급 아파트 가격은 m2당 5,000만~7,000만 VND에 이를 것으로 예상되며, 2015년에는 m2당 3,500만~5,000만 VND에 불과했습니다. 현재 고급형 아파트의 경우 평방미터당 가격이 7천만~1억 VND 수준이다. 작년에 중심 지역의 아파트 가격이 가장 높았는데, 1m2당 8,000만~2억 VND였고, 교외 지역은 1m2당 3,000만~6,000만 VND였습니다.
부동산 가격은 계속해서 상승할 것으로 예상되며, 이는 사람들의 주택 접근성에 영향을 미칠 것입니다.
사진: 응옥 두옹
시장이 활성화되어 가격이 오를 것입니다…
경제 전문가인 Vu Dinh Anh 박사에 따르면, 위의 세 가지 법률을 조만간 시행하면 많은 법적 제약을 극복하고, 어려움을 제거하고, 중단된 프로젝트를 재개하는 데 도움이 되며, 새로운 프로젝트가 탄생할 수 있는 여건이 조성될 것입니다. "원칙적으로 공급이 증가하고 공급과 수요가 균형을 이루면 부동산 가격 전반과 특히 토지 가격은 냉각되지만 실제로는 그 반대가 일어나고 있습니다. 이는 시장이 다시 활성화되기 시작할 때 나타나는 자연스럽고 불가피한 현상입니다. 동시에 매수자와 매도자 모두의 동기와 현실과 일치합니다."라고 그는 설명했습니다.
오늘부터 3가지 법률이 시행되면 부동산 가격은 크게 달라질 것입니다.
사진: 응옥 두옹
…하지만 즉시 증가할 수는 없습니다.
위의 세 가지 법률이 부동산 시장에 미치는 영향을 평가한 호치민시 법학대학의 응오 지아 황(Ngo Gia Hoang) 사장은 다음과 같이 논평했습니다. 2024년 토지법은 정부가 5년마다 발표하던 토지 가격 체계를 폐지했습니다. 즉, 지방 자치 단체가 이전처럼 정부의 가격 체계보다 낮아야 하는 토지 가격을 발표하는 데 제한을 받지 않으며, 지방 자치 단체가 실제 상황에 적합한 토지 가격표를 적극적으로 작성할 수 있도록 돕습니다. 특히 시장원칙에 기초한 토지평가방법을 적용함으로써 국가토지가격은 시장발전에 맞춰 형성되어 현행 '2가' 현상을 제한할 것입니다. 하지만 2024년 토지법 규정에 따라 지자체 지가표상의 지가가 이전 기간에 비해 상승하게 됩니다. 국유지 가격 상승의 영향으로 토지 사용자가 지불해야 하는 일부 재정적 의무가 증가합니다. 이러한 의무에는 토지 이용 수수료, 토지 임대료, 비농업 토지 이용 세, 등록 수수료 또는 증가된 보상금 및 부지 정리 비용이 포함됩니다. 한편, 부동산 사업은 토지 비용이 상승하면 투자 비용이 늘어나 부동산 가격도 상승할 수 있습니다. 또한, 사람들이 위의 법률이 시행되면 부동산 가격이 오를 것이라는 불안을 이용해 투기적 요소를 조성해 일부 지역에서 토지 가격을 끌어올릴 가능성도 배제할 수 없습니다. 이는 부동산 열풍을 조성해 실제 가치보다 부동산 가격을 끌어올리는 결과를 낳을 수 있습니다. 한편, Nguyen Chi Hieu(경제-법학 대학 회계-감사 학부 부교수) 석사는 다음과 같이 말했습니다. 지방 자치 단체는 매년 시장 가격을 면밀히 따르는 새로운 토지 가격표를 발행하기 때문에 기업은 더 높은 토지 및 건물 임대료를 지불해야 하며, 이는 수익에 영향을 미치고 상품 및 서비스 가격 상승으로 이어져 인플레이션 압력을 유발할 수 있습니다. 급격한 가격 상승은 부동산 시장을 불안정하게 만들 수 있으며, 너무 빠른 가격 상승은 잠재적으로 부동산 거품을 형성하여 재정적, 경제적 위험으로 이어질 수 있습니다. 기업뿐만 아니라 일반 국민도 토지나 주택을 구매할 때 더 큰 재정적 부담에 직면하게 되는데, 특히 저소득층이나 중산층일수록 그렇습니다. 토지 가격이 상승하면 주택 가격이 오르고, 많은 사람, 특히 젊은이와 신생아 가족이 주택을 구매하기 어려워집니다. 뿐만 아니라 2024년 토지법은 상업용 주택 사업을 시행하려는 투자자가 토지이용권 양도만 받을 수 있고, 토지 매수를 위한 사람들과 협상할 수 있다고 규정했습니다. 한편, 주거용 부지 없이 상업용 주택 사업을 시범적으로 시행하는 것에 대한 결의안 초안은 아직 국회에서 승인되지 않았습니다. "그러면 토지의 세분화와 매각을 강화하고, 토지 가격 프레임을 없애는 것은... 많은 상업용 부동산 프로젝트의 투입 비용이 증가하여 주택 가격과 부동산 가격이 상승할 수 있음을 의미합니다. 그러나 부동산 가격은 즉시 상승하지 않고 지연될 것입니다. 여러 요인에 따라 달라지기 때문입니다. 단기 공급은 확실히 제한될 것이며, 이는 부동산 가격이 상승하는 데 필요한 조건인 반면 부동산에 대한 수요는 불분명한 미지수입니다."라고 Hieu 씨는 말했습니다. 하지만 그에 따르면, 현재 상황에서는 전반적인 어려움 속에서 투기적 매수자들이 많은 돈을 내놓지 않고 있으며 은행에서 빌리는 것을 두려워하고 있다고 합니다. 실제적인 필요가 있는 사람들은 부동산 가격이 여전히 높다고 생각해서 기다리고 있습니다. 따라서 부동산 가격은 단기적으로 크게 상승하지 않았지만 장기적으로는 확실히 상승할 것입니다. 위의 세 가지 법률이 시행되면 부동산 가격이 즉시 상승할 수 없다는 것이 호치민시 부동산 협회 회장인 레 황짜우 씨의 의견입니다. 정책이 실제로 적용되는 데까지 시간이 걸리고 프로젝트에도 로드맵이 필요하기 때문에 제품을 시장에 출시하려면 오랜 시간, 심지어 몇 년이 걸리기도 합니다. 하지만 최근 호치민시가 발표한 바와 같이 토지법 규정에 의거 지자체가 발행하는 토지가격표가 실제 토지가격에 더 근접할 것으로 보인다. 초안 토지 가격표의 급격한 인상은 경제의 많은 부문에서 투입 비용에 영향을 미칠 것입니다. 우선, 부지 정리에 대한 보상 비용이 더 높아져 주택 가격, 주택 임대 가격, 토지 임대 비용, 산업단지와 무역, 서비스 및 관광을 위한 투자 프로젝트의 공장 임대 비용이 상승하는 연쇄 반응이 발생하여 일반적으로 상품 가격이 상승할 가능성이 있습니다. 이는 기업이 프로젝트 실행을 위해 토지 사용권 이전을 받는 데 동의하는 사회주택 프로젝트에 부정적인 영향을 미칠 것입니다.더 이상 아파트 소유기간 규제가 아닙니다
2023년 주택법 제58조에서는 공동주택의 사용기간은 설계도서와 실제 공동주택의 사용기간을 관할청의 검사결과에 따라 정한다고 규정하고 있습니다. 공동주택의 사용기간은 설계도서에 따라 건설법 규정에 따라 관할기관의 평가서류에 명확히 기재하여야 합니다. 아파트의 사용기간은 건설법령의 규정에 따라 아파트의 사용승인일로부터 기산합니다. 즉, 2023년 주택법에서는 아파트의 소유기간을 규정하지 않고, 단지 사용기간만을 규정하고 있습니다. 아파트 건물이 사용기간이 만료되어 붕괴위험에 처해 철거되어야 하는 경우, 주택의 가치는 더 이상 존재하지 않지만, 장기적으로 안정을 위해 사용할 수 있는 토지의 사용권의 가치는 남게 되며, 이는 사람들에 대한 보상의 근거가 됩니다.부동산 중개인은 업무 자격증을 소지해야 합니다.
부동산사업법 제9조에 따르면, 부동산사업을 하는 조직 및 개인은 기업법의 규정에 따라 기업을 설립하거나 협동조합법의 규정에 따라 협동조합 또는 협동조합 조합을 설립하여 부동산사업 분야(이하, 부동산사업기업이라 한다)를 개척해야 한다. 개인이 소규모 부동산 사업을 하는 경우, 부동산 사업체를 설립할 필요는 없으나, 법률의 규정에 따라 세금을 신고하고 납부해야 합니다. 또한, 부동산사업법 제61조에 따르면 부동산 중개업을 하는 개인은 반드시 개업증을 소지하고, 부동산 거래소 서비스업 또는 부동산 중개 서비스업에서 영업을 해야 합니다. 따라서 이 새로운 규정에 따라 개인은 더 이상 지금처럼 자유롭게 부동산 중개업을 할 수 없게 되었습니다.탄니엔.vn
출처: https://thanhnien.vn/sau-ngay-18-gia-bat-dong-san-tang-hay-giam-185240731233701751.htm
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