제15대 국회는 제5차 회의에서 부동산사업법(개정)을 심의했습니다. 초안 법안의 내용과 관련하여, 응우오이 두아 틴은 동나이성 국회 대표단장인 콴 민 쿠옹 국회 대표와 면담을 가졌습니다.
투자자: 대의원 여러분, 제15대 국회에서 부동산 사업법(개정)을 논의했습니다. 이 법은 주택을 건설하고 부동산 시장에 참여하는 개인 및 조직의 권리와 의무를 명확하게 규정하고 있습니다. 그러면, 이 법안에 대해 어떤 점이 우려되나요?
국회부의장 콴민끄엉: 부동산 사업법(개정)은 지금까지 주택을 건설하고, 부동산 시장에 참여하는 개인 및 조직의 권리와 의무를 명확하게 규정했으며, 국가, 국민, 기업 간의 관계를 조화시켰다고 할 수 있습니다.
부동산사업법(개정), 주택법, 투자법, 특히 토지법 개정안 등이 중복되므로... 일부 내용을 제안하고자 합니다.
부동산 시장에 참여하는 조직에 대한 자본 조건에 관하여. 법 제10조 제1항 제c목에서는 총 투자자본에 대한 자기자본의 조건 외에 “투자사업을 시행하기 위한 자본조달 능력을 확보하여야 한다”는 조건도 규정하고 있습니다 .
국회의원 Quan Minh Cuong이 Nguoi Dua Tin과 대화를 나누고 있습니다(사진: Hoang Bich).
그러나 투자법과 입찰법의 규정에 따르면 투자자가 재정 능력을 확보해야 한다는 명확한 규정이 있습니다. 투자 프로젝트 문서 평가, 입찰 문서 및 투자 정책 승인 과정에서 투자자의 재정 능력 입증에 대한 검토가 있었으므로 이 법의 추가 규정은 불필요하며 추가적인 행정 절차가 발생할 수 있습니다.
또한, 제10조 제1항에는 d항을 추가하여 “부동산 프로젝트 투자자는 정부 규정에 따라 자기자본에 대한 미상환신용금 및 미상환 회사채 부채의 비율을 확보하여야 한다”고 규정하고 있습니다.
현재 정부는 기업의 자본금에 대한 미상환신용금 및 미상환 회사채의 비율에 대한 구체적인 규정을 두고 있지 않습니다(현재는 은행권에만 관련 규정이 있습니다) .
따라서 저는 초안 작성 기관이 연구하여 이 내용을 초안에 포함하지 않고 이 문제에 대한 정부의 초안 법령을 제정하여 위원들이 의견을 제시할 수 있도록 제안합니다.
투자자: 부동산 사업 프로젝트에서 사회 기반 시설을 구축하는 투자자의 책임을 어떻게 이행하여 문제를 해결해야 한다고 생각하십니까?
국회 의원 Quan Minh Cuong: 부동산 사업 프로젝트에서 사회 기반 시설을 건설하는 투자자의 책임과 관련하여, 제18조 7항에 따르면 투자자는 "승인된 프로젝트에 기록된 진행 상황에 따라 주택 및 기술 기반 시설 공사, 사회 기반 시설의 건설을 완료한 경우에만 고객에게 주택을 인도할 수 있다"고 규정되어 있습니다.
제 생각에 사회 기반 시설이란 매우 광범위한 개념으로, 상업, 공공, 교육, 의료 등의 모든 공공 서비스를 포함하는 것으로 이해됩니다.
실제로 프로젝트별로 투자자의 목적과 사업 계획에 따라 여러 차례 매물을 공개할 수 있으며, 프로젝트에 입주하는 주민 수는 매물 판매 진행 상황에 따라 증가하게 됩니다. 따라서 투자자들은 주민들의 요구를 충족시키기 위해 필수적인 인프라(예: 공원, 나무, 공용 구역, 주차장, 오락 시설 등)를 미리 건설하는 경우가 많습니다.
프로젝트에 주민이 많이 거주하는 경우, 학교, 슈퍼마켓, 쇼핑센터 등 잔여 사회 기반 시설은 일반적으로 2차 투자자에 의해 구축됩니다.
인구 밀도가 높지 않은 상황에서 투자자가 프로젝트의 모든 사회 기반 시설 시스템을 구축해야 하는 경우 낭비가 발생합니다.
필수적인 사회 기반 시설에 대한 구체적인 규정이 필요합니다(사진: Pham Tung).
반면, 현실적으로 교육, 상업, 슈퍼마켓 분야의 서비스 제공자들은 각 프로젝트에 일정 인구가 있어야만 구현을 수행합니다(부동산, 의료, 교육, 상업 서비스 등 생태계를 갖추고 직접 투자 및 사업 구현을 수행하는 투자자는 제외... 하지만 실무적으로 일부 투자자들은 여러 분야에 투자 시 재무적 불균형이나 비효율적인 사업을 초래하는 경우가 있습니다).
규정은 "건설을 완료했습니다..." 작업이 완료되어야 한다는 의미로 이해됩니다. 예를 들어, 준공되어 준공 절차를 밟고 있으나 확정되지 않은 별도의 학교 등 여러 항목으로 구성된 사업의 경우, 개정안의 규정에 따르면 투자자는 주택을 고객에게 인도할 수 없습니다.
실제로 투자자와 고객 사이의 주택 인도는 주택/아파트 매매계약에 따라 이루어지며, 초안에서는 인도기간과 주택 인도 시 대금 지불 등에 대한 구체적인 규정도 담고 있습니다.
동시에 제31조 제1항 제b목은 기술인프라 건설에 투자하여 사업을 실시하는 토지이용권이 있는 부동산 프로젝트가 "설계, 세부건설계획 1/500 또는 승인된 기본계획 및 사업내용에 따라 서비스공사, 필수기술인프라 공사의 건설투자 완료"의 요건을 충족해야 한다고 규정하고 있지만, 어떤 필수서비스공사가 포함되는지는 명시하지 않고 있다.
따라서 필수 사회 기반 시설에 대한 구체적인 규정이 있어야 하며, 투자자가 "승인된 프로젝트에 기록된 진행 상황에 따라 필수 기술 기반 시설 및 사회 기반 시설 공사"를 완료해야만 주택을 인도하거나 토지 사용권을 고객에게 이전할 수 있는 자격을 갖출 수 있다고 생각합니다. 이렇게 하면 문제를 해결할 수 있고 실습에도 적합할 것입니다.
투자자: 감사합니다! .
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