은행은 무죄할 수 없다

투자자들이 은행과 손을 잡을까?

실제로, 집을 고객에게 판매하기 전에 투자자가 프로젝트 전체를 은행에 담보로 맡기는 프로젝트가 많습니다. 투자자는 담보대출을 해제하고 고객에게 판매하는 대신, 그렇게 하지 않고 부채를 갚지 않아 은행이 사람들의 주택 대출을 압류하게 되었습니다. 많은 고층 빌딩의 경우, 투자자는 집을 고객에게 판매한 후에도 다른 목적으로 돈을 빌리기 위해 은행에 집을 계속 저당 잡혀 둡니다. 주민들이 빚을 갚지 못하고 은행이 원금과 이자를 회수하기 위해 집을 압류했을 때만 그들은 완전히 무너진다. 따라서 각 아파트마다 핑크북을 만드는 것은 불가능합니다.

호치민시의 한 아파트가 주민들의 핑크북을 은행에 저당 잡았습니다.

갑자기 집이 압류된 주민은 이렇게 질문했습니다. "개인이 돈을 빌릴 때, 은행은 담보가 된 부동산의 합법성, 가치, 서류 등을 매우 주의 깊게 검토합니다... 투자자들이 매각된 아파트에서 쉽게 돈을 빌리고도 은행의 절차적 장벽을 넘을 수 있는 이유가 이해가 되지 않습니다." 많은 사람들이 위의 아이러니한 장면을 보면서 갖는 의문이기도 합니다.

실제로 규정에 따르면, 부동산 매매계약을 체결할 때 투자자가 은행에서 부동산을 담보로 대출을 받은 경우, 투자자는 담보를 해제해야 합니다. 고객에게 주택을 인도할 때에는 주택을 검사하여 모든 조건을 충족하는지 확인해야 합니다. 일정 기간이 지나면 투자자는 고객에게 핑크북을 발행해야 합니다. 이는 규정이지만, 실제로는 많은 아파트가 방화 및 방화 시험조차 거치지 않은 채 입주 조건을 충족하는지 검증조차 받지 않은 채, 허가 없이 건설된 아파트가 여전히 매매되어 고객에게 인도되어 입주하는 경우가 많습니다. 특히, "아파트를 뜯지 않고 파는" 현실은 주민들이 집을 잃을 위기에 처하게 되는 원인 중 하나이기도 합니다. 구체적으로, 프로젝트가 시작되자마자, 절차가 완료되기 전, 토지만 판매되기 전에도 많은 투자자들이 매물을 내놓았습니다. 구매자는 프로젝트 진행 상황에 따라 일시불 또는 분할로 지불할 수 있습니다. 따라서 서류상으로는 프로젝트가 투자자 명의로 되어 있지만 실제로는 해당 부동산이 고객의 소유가 됩니다. 많은 경우, 은행은 투자자들이 고객에게 주택을 판매했음을 알면서도 여전히 "눈감아주고" 투자자들이 주택을 담보로 돈을 빌리도록 허용합니다.

황투 로펌 부소장인 응우옌 마우 투옹 변호사는 "투자자들이 부동산을 먼저 담보로 잡고, 고객이 모르게 고객에게 판매하는 경우가 있다"고 말했습니다. 투자자가 고객에게 주택을 판매한 후, 해당 프로젝트를 은행에 담보로 잡고 돈을 빌리는 경우도 있습니다. 고객에게 판매할 때 매매계약서는 어떤 기관에도 등록되지 않고 회사에만 보관되므로, 은행에서는 투자자가 고객에게 부동산을 판매했는지 여부를 알 수 없습니다. 또한 투자자가 의도적으로 상황을 은폐했을 가능성도 있고, 은행이 철저한 평가를 하지 않아 실제로 아파트는 매각되었는데도 투자자에게 돈을 빌려줬을 가능성도 있습니다.

"건설 과정에서 투자자는 자본이 부족하여 토지 사용권과 미래 자산인 주택을 은행에 저당 잡혔습니다. 구매자는 자신이 구매한 아파트가 저당 잡혔다는 사실을 알 방법이 없었습니다. 저당을 받은 은행은 사람들이 알 수 있도록 해당 정보를 공개적으로 게시했어야 했습니다. 투자자가 저당을 해제한 후에야 구매자는 매매 계약서에 서명할 수 있었습니다. 그러나 이 사건에서 투자자는 법을 우회하여 협력 계약서나 매매를 약속하는 계약서에 모호하게 서명했습니다. 이제 사건이 드러났으니 구매자는 모든 손실을 입었습니다. 부동산이 은행에 저당 잡혔다는 것은 분명하지만, 투자자는 여전히 고객에게 부동산을 판매했으며, 이는 투자자가 고객을 속였다는 것을 증명합니다. 투자자는 형사 처벌을 받아야 합니다. 이 사건에서는 은행에게도 책임이 있으며, 무죄일 수 없습니다."라고 응우옌 마우 퉁 변호사는 분석했습니다.

투자자가 담보대출 프로젝트에 대해 완전히 발표했는데도 고객이 여전히 매수하는 경우, 고객이 책임을 져야 합니다. 반면, 투자자가 프로젝트에 대한 담보권을 숨긴 채 여전히 고객에게 판매한다면, 피해를 보는 것은 고객입니다. 아파트가 고객에게 판매되었으나 담보가 설정된 경우, 투자자에게 책임이 있으며, 철저한 평가를 하지 않은 은행에도 책임이 있습니다. 그러면 고객은 무고하고 보호받게 됩니다. 그러므로 국가는 고객에게 핑크북을 발행해야 합니다. 투자자와 은행은 서로 거래하거나 서로를 법정에 세울 것입니다.

호치민시 부동산 협회 회장 Le Hoang Chau 씨

주택 구매자에게 핑크북을 발행해야 함

법률 분석 측면에서 호치민시 부동산 협회 회장인 레 황 짜우 씨는 2006년 부동산 사업법이 2024년 부동산 사업법만큼 엄격하지 않다고 말했습니다. 왜냐하면 이 법은 투자자가 매수자와 할부 매수자로부터 불법적으로 자본을 동원하고 횡령하는 것만 금지하기 때문입니다. 이 법안은 또한 프로젝트가 완료되거나 미래에 형성되면 상업화하는 것을 허용합니다.

"하지만 민법은 부동산을 이중으로 거래할 수 없다고 규정하고 있습니다. 건물 전체가 은행에 저당 잡힌 경우, 고객에게 매각할 수 없습니다. 은행에 저당 잡혔는데도 투자자가 계속해서 고객에게 매각한다면 투자자는 법을 위반하는 것입니다. 은행에도 과실이 있습니다. 은행은 저당을 받을 때 저당 잡힌 부동산을 관리해야 하며, 투자자가 해당 부동산을 고객에게 매각했다는 사실을 몰랐다고 할 수 없기 때문입니다. 특히 저당 잡힌 부동산이 장래에 조성될 주택인 경우, 대출 출처를 더욱 면밀히 감독하여 대출이 올바른 용도로 사용되고 지급되도록 해야 합니다. 따라서 은행은 과실과 책임이 있으며, 매수자는 진정한 당사자이자 피해자입니다."라고 차우 씨는 분석하며 다음과 같이 덧붙였습니다. "투자자가 저당 잡힌 프로젝트를 완전히 공개했는데도 고객이 여전히 구매한다면 고객이 책임을 져야 합니다. 반대로 투자자가 프로젝트의 저당을 은폐하고 고객에게 매각한다면 고객이 피해자입니다." 고객에게 판매되어 담보가 설정된 아파트의 경우, 투자자는 실수를 할 권리가 있으며, 은행도 신중하게 평가하지 않은 데 대한 책임이 있습니다. 그러면 고객은 무고하고 보호받게 됩니다. 그러므로 국가는 고객에게 핑크북을 발행해야 합니다. 투자자와 은행은 서로 거래하거나 서로를 법정에 세울 것입니다.

"2013년부터 우리는 이러한 권고를 해왔지만 지금까지 사람들은 여전히 ​​합법적인 권리를 보호받지 못했습니다."라고 레 황 차우 씨는 강조했습니다.

부 안 투안 변호사(호치민시 변호사 협회)도 다음과 같이 단언했습니다. "투자자가 부동산을 사람들에게 판매하고, 그 재산을 은행에 저당 잡았는데, 이는 사기입니다." 은행과 부동산 매수자는 투자자를 상대로 경찰에 고발장을 제출하고, 투자자를 상대로 법원에 민사소송을 제기하여 고객을 보호해야 합니다. 은행이 투자자를 고소하면, 관련 권리와 의무를 갖는 사람은 주택 구매자이며, 이들의 권리는 법원에서 고려되어 해결됩니다. 특히 투자자가 형사사건으로 고려되고 처리되는 경우, 은행의 민사 부분과 주택 구매자도 해결될 것이며, 고객의 주택에 대한 압류는 없을 것입니다.

지금까지 호치민시에는 핑크북을 받지 못한 주택이 약 6만 채가 있는 것으로 알려졌는데, 여기에는 투자자들이 은행에서 돈을 빌리기 위해 사람들의 집을 담보로 잡았지만 빚을 갚지 못하자 은행에서 핑크북을 압류당한 프로젝트도 많이 포함되어 있습니다. 최근 호치민시 인민위원회도 회의를 열어 호치민시 인민위원회의 아파트 관리 및 핑크북 발행 책임에 대해 질의했습니다. 따라서 투자자와 은행의 위법행위 외에도, 당국이 엄격하게 관리하고 처벌하지 아니하거나, 심지어 위법행위를 은폐하고 묵인하는 징후를 보이는 경우에도 당국의 책임이 일부 있습니다. 따라서 투자자와 은행의 위반 사항 처리와 주택 구매자에게 핑크북을 발행하는 것을 분리할 필요가 있습니다.

출처: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm