올해 상반기 부동산 시장에서는 산업용 및 주거용 부동산 부문에서 합병 및 인수(M&A) 거래가 몇 건만 기록되었습니다. 하지만 새로운 토지법이 시행되는 올해 마지막 몇 달 동안 이 시장은 더욱 활성화될 것으로 예상됩니다.
마감된 거래가 거의 없음
매도 압력이 여전히 매우 높지만, 2024년 상반기 부동산 M&A 시장은 여전히 매우 조용하며, 성사된 거래는 몇 건에 불과합니다. 예를 들어, 2024년 6월 말, Phat Dat 부동산 개발 주식회사는 BIDICI 회사의 모든 주식 49%를 액면 가치의 130%(주당 10,000동) 이상으로 양도하는 정책을 승인했습니다.
4일 후, Phat Dat은 BIDICI 회사 주식의 25%를 개인에게 7,695억 VND에 성공적으로 양도했고, 그 결과 BIDICI에서 Phat Dat의 소유 비율은 49%에서 24%로 줄었습니다. 이 거래 덕분에 Phat Dat은 2024년 2분기에 500억 VND의 이익을 보고했지만, 매출은 83억 VND에 그쳤습니다.
BIDICI는 2020년 10월에 설립되었으며, 빈딘성 노호이 생태관광 도시 지역에 속하는 9구역의 고층 아파트 부지에 대한 투자 프로젝트로, 팟닷이 2019년 6월에 경매에서 승리한 것으로 알려져 있습니다.
남롱그룹의 경우, 투자증서 절차 업데이트 문제로 인해 여러 차례 지연이 있었지만, 2004년 6월 이 기업은 파라곤 다이 푸옥 프로젝트(남롱 다이 푸옥이라고도 함)의 자본금 25%를 파트너인 니시닛폰 철도(일본)로 6,620억 VND에 양도했습니다.
파라곤 다이 푸옥 프로젝트는 규모 45헥타르로, 다이 푸옥 섬(동나이 성)에 위치해 있습니다. 실제로 남롱그룹은 2022년부터 Paragon Dai Phuoc의 주식 25%를 양도하기 위한 보증금인 상기 금액을 받았습니다. 이 거래가 완료되어 남롱은 2024년 2분기에 손실을 면했으며, 총 매출은 같은 기간에 비해 약 74% 감소했습니다.
위에 언급된 두 가지 거래 외에도 시장에서는 Kim Oanh Group이 Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi, NTT Urban Development 등 3개 회사와 협력하여 Binh Duong에 One World Project를 개발하는 것과 같은 다른 거래도 다수 기록되었습니다.
원 월드의 규모는 약 50헥타르에 달하며, 총 투자액은 10억 달러가 넘습니다. 이 프로젝트는 6개의 구성 프로젝트로 나뉩니다. 투자자는 컨퍼런스 및 전시 센터, 이온 쇼핑몰, 5성급 호텔, 국제 간 학교 등의 시설을 사전에 건설할 계획입니다. 이 제품은 2025년에 시장에 출시될 예정이다.
한편, 산업용 부동산 부문에서는 Tripod Technology Corporation이 바리아붕따우에 있는 소나데지 차우득으로부터 18헥타르 규모의 산업용 부지를 인수한 거래도 기록되었습니다.
2억 5천만 달러의 투자 자본으로, Electronic Tripod Vietnam Factory (Chau Duc)는 Tripod Technology Group의 첨단 전자 산업의 확장 및 개발 계획을 실현하는 데 기여하고 있습니다. 이는 또한 지금까지 차우덕 산업단지에서 진행된 가장 큰 첨단 프로젝트입니다.
가속에 대한 기대
매각 측의 압력은 여전히 매우 높고, 특히 토지법, 부동산사업법, 주택법이 8월 1일부터 시행되어 법적 절차가 간소화되어 프로젝트 매매 절차가 신속하게 진행될 것으로 예상되는 상황에서 M&A는 기업이 당장의 어려움을 일시적으로 극복하는 데 도움이 되는 해결책으로 여겨진다.
오랫동안 프로젝트 매각을 계획했지만 실패한 후, Van Phat Hung 회사의 이사회는 최근 Nha Be 부동산 주식회사(Nha Be Land)의 주식 99%를 양도하는 정책을 승인하는 결의안을 통과시켰습니다. 이 회사는 Nhon Duc Nha Be 주거 지역 프로젝트(HCMC)의 투자자입니다. 이는 또한 2024년 회사의 주요 사업 목표입니다.
새롭고 더 개방적인 규제는 베트남 부동산 시장이 앞으로 강력한 외국인 투자 붐을 맞이할 수 있는 전제 조건입니다. 
변호사 Nguyen Truc Hien, 베트남 국제 로펌 유한책임회사(VILAF) 회원
실제로, 2021년부터 롯데랜드는 반팟훙에 2,000억 동을 이체하여 나베랜드 지분 55%를 인수했지만, 이 기업의 대표에 따르면, 최근 어려운 시기에 새로운 법률이 적용되기를 기다리고 기관 및 부서의 결정에 의존하면서 실행 과정이 늦어졌다고 합니다.
반팟훙의 부총괄이사인 풍 디엔 트롱 씨는 자본 이전을 완료하는 데 가장 중요한 부분은 프로젝트의 법률적 측면, 특히 프로젝트에 대한 투자 정책 승인에 있다고 말했습니다. 최근 몇 년 동안 프로젝트에 대한 법적 절차를 완료하기 위해 당국의 승인을 기다려야 했기 때문에 시간이 장기화되었고, 이로 인해 회사의 위 프로젝트를 포함한 호치민시의 대부분 프로젝트 진행이 지연되었습니다.
그러나 Nhon Duc Nha Be 주거 지역 프로젝트는 새로운 토지법이 발효된 후인 2024년 3분기에 투자 승인을 받을 가능성이 높습니다. 이는 롯데랜드뿐만 아니라 다른 이해당사자들도 이전을 수행할 수 있는 전제 조건입니다.
성공적인 M&A 프로젝트에 필요한 법적 요건 외에도, 새 법률의 정책은 외국 투자자들에게 많은 가능성을 열어주었습니다.
예를 들어, 부동산 사업법은 프로젝트를 양도하는 투자자가 토지 사용료, 토지 임대료, 토지와 관련된 세금, 수수료 및 비용을 포함하여 프로젝트 토지에 대한 재정적 의무를 이행해야 한다고 규정하고 있습니다. 구매자는 이전 절차를 완료하고 이전 거래와 관련된 재정적 의무를 이행한 후 핑크북을 받게 됩니다.
이전과 달리, 투자자들은 토지에 대한 재정적 의무를 완수한 후 핑크북과 토지 인도를 받는 데 많은 시간을 소비해야 합니다. 이는 긍정적인 새로운 사항이며, 부동산 프로젝트 이전 절차를 시행하는 과정을 가속화하는 데 기여할 것으로 기대됩니다.
베트남 국제 로펌(VILAF)의 멤버인 변호사 응우옌 쭉 히엔은 부동산 부문이 항상 국내외 투자자들의 관심을 끌었지만, 과거에는 특히 법적 장벽으로 인해 프로젝트 M&A 활동이 진전되지 못했다고 평가했습니다.
2024년 토지법은 또한 산업단지, 산업클러스터, 하이테크구역의 토지사용권 양도를 받고, 부동산 프로젝트 양도를 받아 토지를 사용하고, 외국인 투자기업에 대한 토지사용권 양도 방식을 확대하는 등 외국인 투자자에게 많은 혜택을 제공합니다.
"새롭고 더 개방적인 규정은 베트남 부동산 시장이 앞으로 강력한 외국인 투자 흐름을 환영할 수 있는 전제입니다."라고 Hien 씨는 강조했습니다.
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출처: https://baodautu.vn/ma-bat-dong-san-cho-song-lon-cuoi-nam-d222312.html
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