장애물과 문제를 제거하세요
6월 21일, 제5차 국회 업무 일정에 따라, 국회는 하루 종일 토지법 초안(개정안)을 논의했습니다.
국회에서 응우이 두아 틴 과 대화를 나누는 동안 동나이성 국회대표단장인 콴 민 쿠옹 국회대표는 사회경제 개발 프로젝트를 시행하기 위한 토지 이용에 대한 일부 내용에 대해 자신의 의견을 밝혔습니다.
토지 사용권 수령 또는 토지 사용권 취득을 통한 사회경제 개발 프로젝트를 시행하기 위한 토지 사용 규정과 관련하여, Cuong 씨는 현재 토지를 이용한 프로젝트에 대한 토지 할당 및 토지 임대를 시행하기 위해 초안 내용에 따라 다음과 같은 순서로 우선순위가 주어진다고 말했습니다. 토지 사용권 경매를 통한 토지 임대, 토지를 이용한 프로젝트에 대한 투자자 선정 입찰; 협상을 통한 토지 이용이 최후의 선택입니다.
국회의원 Quan Minh Cuong - 동나이성 국회의원 대표단장.
실제로 사회경제개발사업을 시행하기 위한 토지이용권에 대한 협정은 자발적 협정에 근거하여 사업을 신속하게 시행하고 토지이용의 효율성을 증진시키며 부지정리, 보상, 지원, 이주와 관련된 불만을 피하는 데 도움이 되었으며, 국민의 공감대를 얻었습니다. 동시에 국가는 토지이용전환 수수료를 징수하여 예산수입을 확보했습니다.
다만, 제27조 제1항 제2호의 규정에 따르면 “상업용 주택사업을 시행하기 위하여 토지를 이용하는 경우에는 주거용지 또는 주거용지와 주거용지 외의 토지의 사용권을 수여받는 것에 관하여 합의할 수 있다”고 규정하고 있습니다.
따라서 프로젝트 경계에 "최소 1m2"의 주거용 토지가 없는 경우 어떠한 합의도 허용되지 않으며 다양한 결과를 초래하게 됩니다.
"따라서 저는 토지가 주거용이 아닌 경우, 모든 유형의 계획에 적합하고 토지 이용 목적 변경 조건과 프로젝트 실행을 위한 다른 조건을 충족하는 한, 해당 규정에 따라 계약을 이행할 수 있어야 한다고 생각합니다. 따라서 장애물과 단점이 제거될 것입니다."라고 Cuong 씨는 말했습니다.
또한, 쿠옹 씨는 상업용 주택 사업을 수행하기 위해 농경지에 대한 협정의 시행을 연구하고 허용할 것을 제안했습니다.
보상 가치에 대한 불만을 제한하십시오 - 지원
동시에 사회경제적 개발 프로젝트를 시행하기 위해 토지를 개간하는 데 "중립적인" 방법을 적용하는 것이 연구될 것으로 제안됩니다.
Cuong 씨에 따르면, 기업과 토지 사용자 간의 토지 사용권에 대한 자발적 합의는 프로젝트 실행을 신속하게 하고, 토지 사용 효율성을 촉진하며, 불만을 피하는 데 도움이 되므로 분명한 장점이 있습니다.
그러나 실제로 토지 면적의 100%를 협상할 수 있는 기업은 매우 적습니다. 특히 토지 이용자 중 소수가 프로젝트 투자자와 협력하지 않는 경우가 많기 때문입니다. 특히 토지 이용자는 해당 토지의 위치가 프로젝트 경계와 분리될 수 없다는 것을 알고 있으며 시장 가격보다 몇 배나 높은 불합리한 가격을 요구할 수 있습니다.
당시 투자자들은 프로젝트를 수행하기 위해 부당하게 높은 가격을 수용해야 했고, 이는 토지 가격 상승으로 이어지고, 보상, 재정착 지원, 해당 지역의 다른 프로젝트에 대한 토지 사용권 계약에 어려움을 초래했습니다.
투자자가 가격이 너무 높다는 것을 받아들이지 않는 경우 프로젝트 개발에 혼잡이 발생하고 토지 사용권에 합의한 대부분의 지역에서 토지 자원이 낭비됩니다.
따라서 대부분의 투자자들은 국가가 프로젝트를 시행하기 위해 토지를 매립하기를 원하지만, 토지 매립은 종종 불만을 야기하는데, 특히 보상가치에 대한 불만이 많습니다.
"따라서 저는 두 가지 방법의 장점을 촉진하고 단점을 줄이는 "중립적인" 방법을 연구하고 구현하여 사회경제적 개발 프로젝트를 구현하기 위한 토지 사용권에 대한 합의를 장려하는 것이 필요하다고 생각합니다.
만약 투자자가 80%의 지역에 합의했고 나머지 소수 토지사용자들이 부당한 가격을 요구해 협상에 어려움을 겪을 경우, 국가는 나머지 20%의 지역에 대한 토지 회수를 지원할 것”이라고 쿠옹 씨는 분석했다.
토지 취득과 관련해 불만이 자주 제기되는데, 특히 보상 가치에 대한 불만이 많습니다.
동나이 대표단 단장은 초안에서는 시장 원칙에 따라 토지 가격을 결정하는 방법과 국가가 토지를 간척하는 경우 구체적인 토지 가격을 산정하는 방법도 규정하고 있어, 다른 지역의 투자자와 합의한 단위 가격을 토지 간척 사례에 적용할 수 있다고 밝혔다. 이를 통해 보상 및 지원 가치에 대한 불만도 제한되고, 토지가 회복된 사람들의 권리가 보장됩니다.
이를 통해 토지이용권 협정을 통해 시행되는 사회·경제 개발 사업에서 소수 토지 이용자가 너무 높은 협정가를 요구해 사업 개발에 혼잡을 초래하는 문제를 해결할 수 있을 것이다.
토지 평가 방법과 관련하여 Cuong 씨는 초안에서는 토지 평가 방법을 4가지로만 규정하고 초과 평가 방법은 삭제했다고 말했습니다. 그러나 실제로 잉여법은 대규모 토지나 주택, 상업, 서비스, 사무실, 호텔 등 다양한 목적이 뒤섞인 혼합용도 건설 투자 프로젝트의 지가를 결정하는 데 널리 사용되고 있습니다.
"그렇다면 문제는 남은 토지 평가 방법이 잉여 방법의 역할을 할 수 있을까 하는 것입니다." 그는 의아해했습니다.
그는 부동산의 종류에 따라 다른 평가 방법이 적용될 것이라고 말했다. 예를 들어, 다양한 용도가 있는 대규모 토지의 경우 비교 방법을 적용하는 것은 매우 어렵고 실행 불가능합니다. 비슷한 규모, 토지 이용 목적 및 계획 기준을 갖춘 비교 가능한 자산에 대한 정보가 없기 때문입니다.
소득법의 경우, 운영되고, 운영되고, 연간 사업 현금 흐름이 발생한 프로젝트에 적용됩니다. 토지 가격 조정 계수법을 적용할 때 문제는 매년 수집되는 토지 가격 데이터의 품질(연간 가격표 작성)과 평가할 토지 구획의 계획 및 토지 이용 구조 측면에서 미해결 요소를 정량화해야 할 필요성입니다.
"가설적 요인으로 인해 잉여법을 포기하는 대신, 토지가격 결정의 실행을 동기화하고 통일하기 위해 계산에 적용되는 매개변수에 대한 표준과 보다 구체적인 규정을 개발하여 특정 토지가격을 결정해야 하는 일부 사례에 이 방법을 적용할 때의 이점을 홍보할 필요가 있습니다."라고 Cuong 씨는 제안했습니다 .
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