주택·토지가격 폭등 시기적절하게 예방

많은 지방의 부동산 시장이 여전히 바닥을 치고 있는 가운데, 하노이와 북부 일부 지방 및 도시에서 아파트와 토지 가격이 최근 급등해 투자자들을 놀라게 했습니다. 하지만 하노이 탄오아이에서 1m²당 1억 동이 넘는 토지 경매에서 낙찰받은 사람이 보증금을 포기하자 많은 사람들은 이것이 투기꾼들의 속임수라는 것을 깨달았습니다.

구매 및 재판매를 여러 번 제어합니다.

건설부는 지난주 지방자치단체에 보낸 문서에서 부동산 시장이 최근 지속 불가능한 궤도로 발전하고 있으며 많은 잠재적 위험을 내포하고 있다고 밝혔습니다. 특히 일부 투자자와 중개인은 소문을 퍼뜨리고, 부동산을 매매하고, 정보를 교란하여 개인적인 이익을 위해 부동산 가격을 끌어올리는 경우가 있습니다.

해당 부처의 문서에는 하노이 교외 지역에서 여론에 파장을 일으킨 토지 경매에 대한 언급이 나와 있습니다. 이 기관에 따르면, 시작 가격보다 몇 배나 높은 기록적인 낙찰 가격은 사회 경제적 발전과 부동산 시장의 건전한 발전에 영향을 미쳤습니다.

위와 같은 상황을 방지하기 위해 건설부는 각 성 및 중앙 직할시의 인민위원회에 많은 업무에 집중하여 추진할 것을 요청했습니다. 여기에는 해당 지역의 기업, 투자자, 거래소, 중개인의 부동산 사업 활동을 확인하고 검토하는 것이 포함됩니다. 또한 당국은 특히 가격이 비정상적으로 상승하는 지역, 프로젝트, 아파트 건물에 대한 부동산 매매를 여러 번 통제해야 합니다. 가격인상, 가격조작, 투기행위를 조사, 조사하고 시정조치를 취하며, 토지법, 부동산업법 및 관련법 위반사항을 처리합니다.

건설부가 서면으로 상기시키자, 칸호아성 인민위원회는 법률 준수, 홍보 및 투명성을 보장하기 위해 해당 지역의 토지 사용권 경매 조직을 검토하도록 관련 기관에 지시하는 공식 공문 제9648호를 발행했습니다. 토지 이용권 경매에서 법규 위반, 특히 시장을 조작하기 위한 공모 행위, 건전하지 못한 시장을 조성하기 위한 가격 부풀리기 행위, 현실과 다르게 이익을 취하는 행위 등을 신속히 탐지하고 엄격히 처리해야 합니다.

칸호아성 인민위원회 부위원장인 쩐 호아 남(Tran Hoa Nam) 씨에 따르면, 지방 부동산 시장을 안정시키기 위해 지방은 사회주택 개발을 지속적으로 촉진하고, "2021~2030년 동안 저소득층과 공업단지 근로자를 위한 사회주택 아파트 100만 채 이상 건설에 투자" 프로젝트를 효과적으로 이행하고, "120,000억 VND 신용 프로그램"을 효과적으로 이행할 것입니다.

한편, 칸호아성 재정부의 레 꾸옥 탄 부국장은 2025년에 이 지방에서 41채의 주택과 토지를 경매에 부칠 것이라고 밝혔습니다. 이 토지는 개발 투자 기금과 닌호아 타운 도시 관리 부서가 수익을 창출하고 개발 자원을 보충하기 위해 관리하는 토지입니다.

또한, 칸호아 성은 세 개의 주요 지역, 즉 반퐁 경제 구역(반닌 현과 닌호아 타운의 일부), 나트랑 시, 깜람 신도시 지역의 구역 계획(규모 1/2,000) 완료에 주력하고 있습니다. 새로운 계획이 완료되면 새로운 프로젝트에 대한 입찰과 경매가 진행될 수 있습니다.

하노이 교외 지역에는 경매 가격으로 토지를 판매하는 중개 서비스가 많이 있습니다. 사진: THUY LINH

보증금 인상과 무거운 벌금

업계 관계자의 관점에서, SGO Homes 부동산 컨설팅 및 개발 주식회사(하노이)의 대표이사인 Le Dinh Chung 씨는 투기 행위와 "가격 인플레이션"을 방지하기 위해 국가는 적절한 토지 가격 프레임워크를 재정의해야 하며, 현재 경매 토지 가격 프레임워크는 시장 가격보다 낮다고 말했습니다.

또한, 보증금 수준을 경매되는 토지 가치의 10~20% 정도로 높여 투자자들의 투자와 가격 부풀리기를 최소화합니다. 특히, 토지 입찰에서 낙찰을 받았지만 구매하지 않은 개인의 경우, 정 씨는 신용 점수를 낮추거나 다른 토지 경매에 참여하지 못하도록 하는 것을 권장합니다. 정 씨는 "가격 관리와 경매 방식이 필요하다"고 강조했다.

칸토대학교 법학부 행정법학과 학과장인 차우 황 탄 박사에 따르면, 토지이용권 경매 활동의 효과를 극대화하기 위해서는 토지 경매 결정이 도 인민위원회에서 통일적으로 집행되어야 하며, 토지 구획과 토지의 수량과 위치를 검토하고 결정해야 합니다. 적절한 경매 계획을 수립하고 희소성을 조성하는 "드리핑"을 피해야 합니다. 효과적인 경매를 위해서는 토지 및 구획 목록을 검토, 정리하고 공개하는 것이 필요합니다. 특히 경매는 대량으로 발표될 경우 과도한 재고가 생기는 것을 피해야 합니다.

"하노이 호아이득 지역의 토지 경매처럼 경매 결과가 시작가보다 몇 배나 높다고 성급하게 결론 내릴 수는 없습니다. 불안정한 상황이지만, 해당 지역의 가격 상승은 분명합니다. 시작가가 너무 낮게 책정된 것은 경매 당시의 실제 시장 가격을 반영하지 못할 가능성이 있습니다."라고 차우 호앙 탄 박사는 말했습니다.

법률적인 관점에서 볼 때, SENLAW 로펌의 응우옌 푸옹 리엔 변호사는 가격 인플레이션과 시장 불안정을 방지하기 위해서는 시장 가격과 일치하는 시작 가격을 설정하는 것이 필요하다고 제안했습니다. 시작 가격은 보증금을 계산하는 기준이므로 경매 낙찰자가 지불하지 않거나 경매 낙찰 가격의 전액을 지불하지 않을 경우 보증금은 환불되지 않습니다.

변호사 Lien에 따르면, 법령 10/2023/ND-CP는 토지 경매에 참여할 때 보증금을 토지 구획 가치의 20%로 늘리도록 규정했지만, 토지 면적은 경매 시작 가격(기존보다 4배 높음)에 따라 계산되지만 시작 가격이 낮기 때문에 효과가 없습니다. "시작 가격을 낮게 유지하려면 현재 20%보다 보증금 비율을 높여야 합니다. 경매 참여자는 재정적으로 준비가 되어 있어야 하기 때문입니다.

또 다른 해결책은 경매 자산 매매 계약을 체결하지 않는 행위(보증금 포기)에 대한 행정 벌금을 인상하는 것입니다. 현재 이러한 행위는 개인의 경우 700만~1,000만 VND의 벌금에 한해 부과됩니다(조례 82/2020/ND-CP 제23조 1항 c항에 따름)" - Lien 씨가 제안했습니다.

한편, 영국 브리스톨 대학교의 재무 및 회계학 석사 교육 프로그램 강사이자 책임자인 호 꾸옥 투안 박사는 부동산 시장을 안정화하는 유일한 도구는 부동산 사업의 이익은 상품 거래 및 서비스 제공에서 얻은 이익과만 동일하다는 원칙에 따라 합리적인 세금을 부과하는 것이라고 보여주는 국제적 경험을 인용했습니다. 이를 통해 가격 인플레이션이나 가상 가격을 방지할 수 있습니다.

하노이 교외의 경매 토지 바로 옆에 있는 토지 거래 지점입니다. 사진: THUY LINH

토지열병이 발생할 가능성은 낮습니다.

빈즈엉성 벤캣시 당위원회 서기인 부이 민 탄 씨는 최근 사이공 강변의 안타이, 안디엔, 락밥 방면과 4번 순환도로변 지역에 주로 '토지 열풍'이 불고 있다고 말했습니다. 이는 공증 사무소에 거래하러 오는 사람들의 수에서 잘 드러납니다. 또한 토지 사용료로 인한 예산 수입도 같은 기간에 비해 훨씬 더 뚜렷하게 증가했습니다.

하지만 탄 씨는 새로운 토지법 덕분에 투기와 가격 인플레이션이 확실히 감소했다고 말했습니다. 또한, 지방자치단체는 토지이용계획 및 기능구역 지정을 엄격히 관리하고, 명확한 법적 지위를 갖춘 계획 및 부동산 프로젝트에 대한 정보를 국민에게 적극적으로 홍보하고 배포합니다.

빈즈엉성 부동산 회사의 이사인 응우옌 후 응이아 씨는 부동산 시장이 다시 '뜨거워진다'면 투기와 가격 인플레이션이 예전처럼 극심하지 않을 것이라고 인정했습니다. 그 이유는 두 가지입니다. 첫째, 새로운 토지법이 각 지역의 토지 가격을 엄격하게 규제했기 때문에 '100억 동짜리 토지를 사서 1억 동을 세금으로 신고하는' 관행이 제한될 것입니다. 둘째, 은행 대출에 대한 토지 가치 평가가 훨씬 더 엄격해졌습니다.

이전에는 은행이 자체적으로 평가 부서를 설립했으며, 때로는 토지의 실제 가치가 평가 은행보다 낮았습니다. 지금은 독립적인 평가기관이 생겼지만, 절대적인 것은 아니며 이전보다 엄격해질 것입니다.

거래 대상이 아닌 프로젝트를 홍보합니다.

빈투언성에서는 부동산 시장이 회복될 때 가격 투기를 방지하기 위해 건설부가 여전히 거래 대상이 아닌 부동산 프로젝트 33개 목록을 공개했습니다. 이 중 17개는 주거 및 도시 지역 프로젝트이고 16개는 리조트 관광 프로젝트인데, 이 중 어느 것도 규정에 따라 부동산 사업 거래 대상이 아닙니다. 이들 프로젝트 대부분은 판티엣 시와 인근 지역, 마을에 '황금 토지'를 두고 있습니다.

이전에 이 33개 프로젝트는 빈투언성의 일부 부동산 프로젝트의 투자자와 유통업체가 구매자에게서 돈을 받기 위해 보유, 예약, 위치 등록 등의 형태로 부동산을 광고하고 양도했기 때문에 지방 정부로부터 '공개'되었습니다. 이러한 형태는 주택법, 부동산사업법 및 관련 법률 규정에 의해 규제되지 않습니다.

출처: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm