부동산 거래량 늘고, 설렘 돌아올까 기대

빈즈엉의 콘도미니엄 프로젝트에서 아파트를 바라보는 사람들 - 사진: NGOC HIEN

그렇다면 현재 부동산 시장은 어떤가요? 주목할 만한 것이 있나요?

금리가 떨어지면서 사람들은 담대하게 집을 산다

투덕시(호치민시)에서 아파트를 방금 구입한 응우옌 안 투(35세) 씨는 최근 아내와 함께 호치민시에서 많은 부동산 프로젝트를 조사했으며, 심지어 호치민시와 접한 빈즈엉 지역의 프로젝트도 보러갔지만 대부분 프로젝트가 가격이 비싸다고 말했습니다.

투 씨와 그의 아내는 프로젝트를 검토한 후, 시내에 있는 거의 30억 VND에 달하는 프로젝트에서 거주할 곳을 선택하기로 했습니다. 이 중 70%는 은행에서 대출받은 주택 가치였습니다.

투 씨에 따르면, 현재 주택 담보 대출 이자율이 낮아져 연 6%의 이자율로 대출을 받을 수 있고, 처음 2년 동안은 고정 이자율로 대출을 받을 수 있어, 투 씨는 10년 이상 임대 생활을 한 후 이 집에 정착하기로 결심했다고 합니다.

"사실, 지금은 선택할 수 있는 아파트가 많지 않지만, 지난 2년 동안 프로젝트 수가 한 손으로 셀 수 있을 정도라는 것을 보았습니다. 이번에는 이자율이 낮아졌고 투자자들도 좋은 지원 정책이 있어서 이때 집을 사기로 했습니다." 투 씨는 말했다.

Tran Van Thao(33세) 씨는 미래에 새 아파트나 집을 사는 것을 선택하는 대신, Thu Duc City 지역에서 오래된 아파트를 사기로 결정했고, 집 구매 절차를 마친 직후 핑크북을 받았습니다. 타오 씨에 따르면, 은행 대출금 10억 VND에 연 6%의 고정 이자율이 2년 동안 적용되어 지불 능력에 적합하다고 합니다.

Tuoi Tre 와의 통화에서 Nova Lexington Real Estate JSC의 사장인 Phan Ngoc Bao An 씨는 부동산 시장에 새 아파트가 많지 않은 상황에서 실제 주택이 필요한 많은 사람들이 즉시 거주할 수 있는 장소의 필요성을 해결할 수 있는 좋은 시공 품질을 갖춘 이미 인도된 프로젝트의 주택을 구매하기로 선택했다고 말했습니다.

6월 22일 투덕시의 한 공증사무소에는 주말임에도 불구하고 여전히 토지 거래 절차, 특히 토지와 아파트 양도 거래에 대한 공증을 받으러 오는 사람들이 있었습니다.

H. 여사(이 공증인 사무소장)는 현재 토지 거래 공증을 위해 찾아오는 사람의 수가 2023년 "동결" 시장 기간보다 약간 높지만, 팬데믹 전 기간에 비하면 극히 일부에 불과하다고 말했습니다.

H 씨는 이 사무실에서 지난 6개월 동안 4,000건의 공증 문서를 접수했는데, 그 중 1/3이 아파트, 토지, 주택 매매, 양도, 임대 등 거래 내역이라고 말했습니다.

H 씨에 따르면, 오늘날 대부분의 주택 구매자는 실제 주택 수요가 있는 사람들이며, 특히 젊은 부부가 많고 아파트 가격은 보통 20~40억 VND/아파트입니다.

호치민시 7구에서 건설 중인 부동산 프로젝트 - 사진: QUANG DINH

주로 합법적으로 거주할 수 있는 집을 찾고 있습니다

동타이 부동산 회사의 부사장인 Tran Manh Chi 씨는 Tuoi Tre 와의 인터뷰에서 실제 거래는 실제 주택 수요가 있는 대부분의 사람들이 집을 사서 정착하기를 원하며, 이 단계에서 아파트를 사기 위해 시장으로 돌아오기 시작했다는 것을 보여준다고 말했습니다.

"현재, 구매자는 미래에 건설 중이지만 표준 법적 문서가 없는 부동산 프로젝트에 더 이상 관심이 없습니다. 따라서 오늘날 거래되는 아파트는 완전한 합법성을 보장해야 하며, 투자자는 또한 많은 유연한 지불 정책을 제공하고 지불 일정을 연장해야 하며, 이미 집을 받은 일부 프로젝트에서도 구매자는 여전히 최대 30%의 금액을 지불하지 않고 늦게 지불받고 ​​있습니다."라고 Chi 씨는 말했습니다.

마찬가지로 Titanium Real Estate Management Company의 이사인 Pham Trong Phu 씨는 최근 Thu Duc City의 일부 주거 지역 토지가 이전보다 "따뜻한" 거래가 이루어졌다고 말했습니다.

푸 씨는 토지와 관련하여 일부 지역에서 토지 가격이 이전에 비해 약간 상승하여 약 1억~1억 1,000만 VND/m2에서 1억 3,000만~1억 4,000만 VND/m2로 상승하여 팬데믹 이전 수준에 근접했다고 말했습니다.

또한 푸 씨는 앞으로 토지 분할 및 매각에 대한 규정이 더 엄격해지고 토지 분할 및 매각을 위한 토지 자금이 제한되며 인프라 연결에 대한 정보가 부족하기 때문에 현재 호치민시 외부의 노온짝, 롱안 등 일부 지역도 "동결" 기간보다 거래가 더 좋다고 말했습니다.

한편, 외국계 부동산 회사의 영업부장은 이 회사의 현실을 보면 북부 지역이 남부 지역보다 거래가 잘 되고 있으며, 남부에서 시장에 소개되는 프로젝트도 이전 기간에 비해 반응이 좋지 않다고 말했다. 현재 주택 구매자는 주로 실제 주택 수요가 있으며, 이전 기간과 같은 투자 및 '서핑' 고객 그룹이 많지 않습니다.

이 사람에 따르면, 호치민시 부동산 시장에서 가장 어려운 점은 새로운 프로젝트 공급이 부족하다는 것입니다.

예를 들어, 이 그룹은 해외 모회사로부터 자본을 조달하여 프로젝트 개발을 위해 수십억 달러를 투자할 준비가 되어 있지만, 토지 자금이 부족하여 최근 몇 년 동안 이 기업은 M&A(합병 및 인수)를 위해 도시에서 깨끗한 토지 자금이 있는 프로젝트를 찾았지만 원하는 것을 찾지 못했습니다. 따라서 이 사람은 앞으로도 시장에서 공급에 어려움을 겪을 것이라고 믿고 있습니다.

마찬가지로 호치민시에서 대규모 프로젝트를 진행하는 부동산 회사의 부사장도 시장 흡수력이 낮아서 회사가 프로젝트 지역 내에서 빌라, 타운하우스, 아파트를 개발하는 계획을 일시적으로 중단해야 한다고 말했습니다. 이 지역이 깨끗한 땅임에도 불구하고 말입니다.

"우리는 미완성된 구획을 완성하려고만 노력하고 있으며, 새로운 구획은 중단해야 합니다. 고객들은 현재 고가 아파트를 사기 위해 많은 돈을 쓸 준비가 되어 있지 않으며, 투자자들도 재정적 어려움에 직면해 있으며 이 어려운 시기에 예전처럼 서두를 만한 자원이 충분하지 않습니다."라고 그는 공유했습니다.

부동산 시장은 여전히 ​​법적 문제로 어려움을 겪고 있다

호치민시 부동산협회 회장인 레 황 차우 씨는 부동산 부문에서 가장 어려운 점은 기존 프로젝트가 중단되고 새 프로젝트가 부족해지는 법적 문제라고 말했습니다.

차우 씨에 따르면, 2024년 1분기에 "투자자 승인과 동시에 투자 정책 승인을 받은" 상업용 주택 프로젝트는 면적이 3,647m²인 1개에 불과하고, 건설 투자를 완료한 오래된 프로젝트는 219개 아파트 규모인 1개에 불과합니다.

향후 주택을 판매하기 위한 자본을 조달할 수 있는 상업용 주택 프로젝트는 없으며, 28,462개의 아파트가 있는 62개의 상업용 주택 프로젝트(구 프로젝트)가 시행 중입니다.

또한 차우 씨는 아직 투자 승인이나 건설 허가를 받은 사회주택 프로젝트가 없으며, 242가구 규모의 사회주택 프로젝트(구 프로젝트)가 완공되었고, 4,996가구 규모의 사회주택 프로젝트 7개와 근로자 주택(구 프로젝트)이 시행 중이라고 밝혔습니다.

"2024년 호치민시의 부동산 시장은 주택 공급과 수요의 불균형과 주택 공급 부족을 계속 겪을 것이며, 이는 주택 가격이 상승하거나 높은 수준에 고정될 수 있는 결과를 초래할 수 있습니다. 특히 고급 주택 부문의 불균형과 저렴한 상업용 주택과 사회 주택의 심각한 부족이 그 원인입니다."라고 Chau 씨는 말했습니다.

부동산 사업 수익은 어디에서 증가합니까?

출처: 호치민시 통계청 - 편집: NGOC HIEN - 그래픽: N.KH.

호치민시 통계청에 따르면, 올해 첫 5개월 동안 호치민시의 기타 서비스 수입은 1,724억 9,100만 VND로 8.6% 증가했습니다. 이 중 부동산 사업 수익은 1,018억 VND로 추산되며, 기타 서비스 수익의 59%를 차지하며 작년 같은 기간 대비 7.4% 증가했습니다. 이전에는 2024년 첫 4개월 동안 부동산 사업 부문의 매출이 80조 8,450억 VND로 추산되었는데, 이는 작년 같은 기간보다 9.8% 증가한 수치입니다.

투오이 트레 와의 인터뷰에서 공증인 사무소 대표들은 부동산 부문의 수입 증가는 부분적으로 부동산 거래 가격 신고가 실제 가치에 접근하여 이전 신고보다 훨씬 높아진 데 기인한다고 말했습니다.

공증인 사무소장은 과거에는 높은 세금을 '피하기' 위해 부동산 거래 내역을 수십만~수억 VND로만 기재하는 경우가 많았지만, 지금은 그렇지 않고 모든 거래 내역이 5억 VND가 넘는다고 말했다. 낮은 세율을 신고할 경우 세금이 환급되지 않아 향후 절차가 매우 번거롭고 어려울 수 있습니다.

그래서 이 사람은 사람들이 신고한 가격이 판매 가격에 더 가까워서 세금 징수액이 이전보다 높아졌다고 말했습니다.

부동산 시장, 2025년 중반 안정화 전망

하노이 아파트 가격은 2024년 상반기에 평균 31% 상승했습니다. - 사진: NAM TRAN

부동산 시장은 회복의 조짐을 보이고 있지만, 전문가들은 저렴한 아파트와 사회주택의 거래가 늘어나면 시장이 안정될 것이라고 말합니다.

건설부에 따르면 2024년 1분기 전국의 상업용 주택 완공 사업은 10개, 신규 허가 사업은 19개, 장래 주택 분양 대상 사업은 38개, 시행 중인 사업은 984개입니다.

2024년 1분기 부동산 거래 총 건수는 133,512건(2023년 1분기 109,066건)에 달했습니다.

이 중 아파트 및 단독주택 거래는 3만5,853건(2023년 1분기 2만7,590건)이고, 토지 거래는 9만7,659건(2023년 1분기 8만1,476건)이다. 건설부는 또한 아파트 시장이 실제 주택 수요가 있는 집단과 중장기 투자자들의 관심을 계속 끌고 있다고 밝혔습니다.

지역 복구

Batdongsan.com.vn의 남부 지역 이사인 Dinh Minh Tuan 씨는 Tuoi Tre 와의 인터뷰에서 부동산 시장이 지역적으로 회복되고 있으며, 특히 하노이 시장에서 회복되고 있다고 언급했습니다. 2차 시장과 고급 아파트 프로젝트의 가격이 모두 상승하고 있습니다.

아파트 평균 가격이 오르는 이유는 새로 출시된 고급 아파트들이 높은 가격을 책정하고 있어 시장 전체의 평균 가격이 상승하고 있기 때문입니다. 투안 씨는 올해 첫 3개월 동안 아파트 시장은 상승했지만 공급과 수요 측면에서 긍정적인 방향으로는 상승하지 않았다고 말했습니다. 게다가 최근 부동산 시장의 회복은 북부 지역에 더 집중돼 있다. 북부 지역에서는 아파트뿐만 아니라 토지와 개인 주택 시장도 모두 증가하고 있습니다.

시장 전체를 살펴보면 부동산 수요를 충족하지 못했습니다. 하노이에서 실제 주택 수요가 있는 사람들은 4000만 VND/m2 미만의 세그먼트를 찾고 있는 반면, 호치민시는 5000만 VND/m2 미만이지만 현재 공급이 부족합니다.

CBRE VN의 이사인 보 후인 투안 키엣 씨에 따르면, 최근 시장 공급은 고급 아파트 부문 이상에만 국한되어 있습니다. 키엣 씨는 앞으로 몇 년 동안 순수 상업용 아파트 상품에는 중저가형 상품이 없을 것이라고 예측했습니다.

또한 이 전문가는 주택 공급이 풍부할 때에만 시장 수요가 안정되고, 모든 부문에서 수요와 공급이 균형을 이룰 수 있을 때에만 시장이 지속 가능하게 발전할 수 있다고 확언했습니다.

최근 몇 년 동안 부동산 시장은 편향적이고 불균형적이며, 고급 주택 부문 쪽으로 기울어졌습니다. 따라서 시장에서는 정부가 사회주택과 저소득층 주택에 대한 개발 지원을 통해 이러한 공급이 조만간 창출될 것으로 기대합니다.

부동산법 집행에 대한 기대

전문가에 따르면, 정부는 부동산 시장과 관련된 3개 법률을 국회의 기존 결의안보다 5개월 앞당겨 8월 1일부터 시행하도록 하는 방안을 제안했으며, 신용기관법 제200조와 제210조의 2개 조항도 신용기관으로부터 담보를 받을 때 일관성과 엄격성을 확보하기 위해 8월 1일부터 조기에 시행되도록 제안했다. 이를 통해 부동산 시장에 새로운 투명성과 유리한 법적 통로가 마련될 것이다.

하지만 실제로 법률이 적용되는 데에는 언제나 지연이 따르며, 눈에 띄는 효과가 나타나려면 6개월에서 1년이 걸립니다. 더욱이, 이 법률은 시장 균형, 주택 가격 조정에 대해 언급하지 않으며, 대출 금리나 토지 가격을 낮추는 것에 대해서도 언급하지 않습니다. 오히려 프로젝트의 투입 비용이 증가할 수 있으므로 주택 가격의 하락을 기대하기 어렵습니다.

딘 민 투안(Dinh Minh Tuan) 의원도 법률이 시장에 침투하는 데는 시간이 필요하며, 이를 안내하는 법령과 회람이 있어야 하므로 단기적으로는 시장에 여전히 공급이 부족할 것이라고 말했습니다. 현재는 구법과 신법 사이의 전환기에 있기 때문에 아무도 감히 결정을 내리지 못하고 있어 신규 공급이 제한적이며, 신규 공급이 있는 프로젝트는 매우 높은 가격에 판매될 수도 있습니다.

하지만 투안 씨는 새로운 법률이 북부와 남부 모두의 프로젝트에 대한 공급 문제를 해결하고 법적 장애물을 제거하는 데 도움이 되기를 바라고 있습니다. 규제가 더 명확해지고, 중장기적으로 공급이 더 풍부해질 것입니다.

새로운 법률은 투자자들에게 더 엄격한 요건을 부과하며, 잠재적인 투자자들만이 프로젝트를 실행할 수 있고, 동시에 주택 구매자는 주택을 구매할 때 5%만 보증금으로 지불하면 되도록 지원합니다. 투자자 선별이 더욱 강화되고, 시장이 더욱 건강하게 발전할 것입니다. 하지만 부동산 시장이 균형에 도달하고 지속 가능하게 발전하려면 최소한 2025년 2분기까지 걸릴 것입니다.

건설부 차관 Nguyen Van Sinh:
정부는 주택 가격을 낮추기 위해 사회주택 공급을 늘리는 것을 지원할 것입니다.

정부의 제33호 결의안은 부동산 시장에 대한 포괄적인 해결책을 제시했습니다. 이에 따라 정부는 제도 개선, 사회주택 개발 촉진, 기업의 자본 접근 용이화, 프로젝트에 필요한 자본을 조달하기 위한 채권 발행 등 일련의 해결책을 제안했습니다.

시장에 대한 솔루션은 이용 가능하고, 지역적으로 분산되어 있으며, 투명하지만 구현이 느립니다.

도시 지역 대다수 사람들의 주택 수요를 충족시키기 위해 사회주택 공급을 늘리는 것은 주택 공급을 늘리고, 주택 구조를 재조정하고, 현재 주택 가격을 낮추는 해결책입니다. 저렴한 주택이 많아지면 주택 가격은 틀림없이 떨어질 것입니다.

앞으로 정부는 사회주택 개발에 관한 별도의 법령을 발표하여 투자 절차를 간소화하고, 사회주택 프로젝트 투자자들이 투자 절차를 진행하고, 토지와 자본에 접근하고, 사회주택을 판매할 때 최대한의 편의성을 제공할 것입니다.

출처: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm