토지 규제 때문에 기업들이 프로젝트를 포기하는 경우가 늘고 있다

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해결할 수 없기 때문에 프로젝트를 포기하다

건설부 통계에 따르면 2023년 2분기에 전국적으로 신규 상업용 주택 사업 허가를 받은 사업은 15개에 불과했습니다. 이 중 북부지역에는 7개 프로젝트가 있고, 중부지역에는 3개 프로젝트, 남부지역에는 5개 프로젝트가 있습니다.

정부가 약 1년 동안 어려움을 해소해 왔지만, 부동산 시장은 여전히 공급 문제를 해결하지 못하고 있다. 프로젝트 문제의 70%가 법적 문제에서 기인하기 때문이다.

개정된 토지법 초안이 부동산 시장에 대한 법적 모멘텀을 만들어 낼 것으로 기대되는 반면, 기업들은 일부 규제가 시장 회복에 걸림돌이 될 것을 우려하고 있습니다.

특히, 제128조 제1항 제b호와 제6항에서는 토지이용권 수령 또는 토지이용권 취득에 관한 계약을 통해 사회경제개발사업을 시행하기 위한 토지의 이용을 규정하고 있다.

따라서 토지를 이용하여 상업용 주택사업을 시행하는 경우, 주거용 토지 또는 주거용 토지와 주거용 토지 이외의 비농업용 토지에 대한 사용권 수령에 관한 계약을 체결하되, 토지 사용료를 납부하였거나 토지 임대료를 전체 임대기간 동안 납부한 경우는 예외로 합니다.

영어: 주거용 토지 규정으로 인해 프로젝트를 포기해야 했던 기업으로서, VietNamNet 기자 와 공유한 Global Real Estate Investment Joint Stock Company(GP.Invest)의 이사회 회장인 Nguyen Quoc Hiep 씨는 그의 회사가 하동(하노이)에서 4ha 프로젝트와 12군(호치민시)에서 프로젝트를 진행했어야 했다고 말했습니다... 하지만 그는 수년간 성공 없이 추진해 왔고, 아무도 주거용 토지 규정 때문에 문제를 해결하지 않았기 때문에 포기해야 했습니다.

땅 롱 송 1.jpg — 기업들은 토지 규제 때문에 프로젝트를 포기하기도 한다. (사진: 황하)

히엡 씨에 따르면, 2021년부터 시행되는 법령 30(주택법(PV)의 여러 조항 시행을 자세히 설명하고 안내하는 법령 99/2015의 여러 조항을 개정 및 보완)은 다른 토지를 주거용 토지로 전환하려면 최소한 소량의 주거용 토지가 있어야 한다고 규정하고 있는데, 이는 시행하기가 매우 어렵습니다.

"이것이 수백 개의 프로젝트가 중단되어 전환할 수 없는 이유입니다. 토지를 이용하는 사람의 경우에도 계획은 있지만 1제곱미터도 안 되는 땅이어서 전용이 허용되지 않습니다.

개정 토지법 초안에서는 어떤 내용을 유지하는 것이 합리적이고 어떤 내용을 변경하는 것이 합리적이지 않은지 고려해야 합니다. 하지만 128조는 반복해서 말하고 있습니다. 저는 이게 기업이 주택 사업을 개발하기에는 매우 어렵다고 생각합니다. 초안 위원회는 그것을 보았어야 했습니다."라고 Hiep 씨가 말했습니다.

한편, Dat Xanh Mien Bac의 총괄 이사인 Vu Cuong Quyet 씨는 해당 규정이 국가 기관에 제약을 가한다고 말했습니다.

Quyet 씨는 예를 하나 들었습니다. 한 지구가 프로젝트를 계획하고 싶어하지만, 그 프로젝트가 주거용 토지에 위치하지 않았습니다. 그 지구들이 그것을 경매에 내놓을 계획을 세울 수 있을까요?

“법률이 중복되면 국가기관 자체도 어려움을 겪을까봐 걱정입니다. 사업의 경우 주거지 없는 토지에 사업장을 계획할 경우 대부분 상업용 서비스용지, 나무를 심을 토지 등 주거지역 근처나 주거지역으로 계획된 지역 내에 위치하는 경우가 많습니다. 당시에는 주거용 토지가 없으면 사업 계획을 세울 수 없었는데, 계획에 주거용 토지 면적이 포함되어 있더라도 토지의 특성상 주거용 토지로 전환할 수 없었습니다. 이런 일들은 부동산 프로젝트를 개발하는 기업들에게 많은 어려움과 복잡성을 초래할 것입니다."라고 Quyet 씨는 말했습니다.

또한 이 지도자는 하노이도 현재 3지대, 4지대까지 광범위하게 개발되고 있지만, 바로 3지대에만 농경지가 많이 있다고 말했습니다. 규정대로라면 해당 지역은 주거지로 계획되어 있어 토지가 낭비될 수밖에 없고, 고층 빌딩과 저층 빌딩을 개발할 수는 있지만, 기존 주거용 토지가 1m도 없다면 결국 교착 상태에 빠지게 된다.

SGO 그룹 주식회사(SGO 그룹) 이사회 회장인 부킴장 씨는 다음과 같이 질문했습니다: 초안의 규정이 통과되면 많은 영향이 있을 것입니다. 왜냐하면 과거 토지의 원산지는 대부분 매우 혼합되어 있었기 때문입니다. 전체 프로젝트에 농지, 생산지 등 특정 유형의 토지가 포함되는 경우 어떻게 처리됩니까?

"이 법안 초안이 통과되면 각 지자체의 일반 계획 및 구역 계획을 조정해야 할 것 같습니다. 과거에는 많은 지자체가 각 지역의 토지 계획을 거의 완전히 업데이트했기 때문입니다."라고 지앙 씨가 말했습니다.

주택 공급 및 도시 주택 가격에 미치는 영향

VietNamNet 기자 와의 인터뷰에서 SBLaw Company의 회장인 변호사 Nguyen Thanh Ha는 위의 규정이 수백 개의 오래된 프로젝트에서 법적 문제가 해결되고 있을 때 부동산 시장에 "막힘"과 더 많은 어려움을 초래할 것이라고 평가했습니다. 새로운 프로젝트를 실행하는 것도 어려워서 주택 공급이 더욱 줄어듭니다.

변호사는 토지용도전환사업을 실시하기 위해서는 토지에 주거용 토지가 있어야 한다는 규정이 어려운 점이라고 분석했다. 현재 대부분의 신규 부동산 개발 프로젝트는 농지, 비농업용지, 생산용지, 기타 유형의 토지 등 초기 토지 기금을 대상으로 시행되고 있습니다.

주거 곤란은 주거용 토지가 아닌 비농업용 토지가 있고 토지이용료를 납부하였거나 전체 임대기간에 대한 토지임대료를 한 번 납부한 경우에만 인정됩니다. 하지만 실제로 현재 진행 중인 대부분의 프로젝트는 기업이 매년 토지 임대료를 내는 형태로 실행되고 있습니다. 따라서 매년 토지 임대료를 지불하는 프로젝트로는 부동산 프로젝트를 개발하는 것이 불가능합니다.

또한 이 규정은 상업용 주택 사업을 시행하기 위한 프로젝트 양도 협상을 어렵게 만듭니다. 이 규정은 주거용 토지가 아닌 비농업용 토지에만 적용되고, 토지 이용료가 지불되었거나 전체 임대 기간 동안 토지 임대료가 한 번 지불된 경우에만 적용되기 때문입니다.

실제로, 현행 규정은 투자자들이 도시 및 상업용 주택 프로젝트를 시행하기 위한 토지 사용권 양도를 스스로 협상하도록 장려하고 있습니다. 하지만 일회성 토지 임대료 지불이 필요한 비농업용 토지에 대한 요구 사항으로 인해 많은 프로젝트가 전환되지 못할 것입니다.

“토지법 초안 제128조 제1항 b호 및 제6항을 준수하면 기업은 상업용 주택 사업을 시행할 수 없습니다. 이는 아파트 공급과 도시 주택 가격에 영향을 미칠 것이다.

또한 이 규정은 상업용 주택에 사용되는 토지 유형에 대한 2014년 주택법 제23조 제1항을 개정하는 등 9개 법률을 개정한 법률 제03/2022/QH15호의 현행 규정보다 범위가 좁기 때문에 프로젝트에 대한 법적 장애물을 제거하기 위한 현행 지침에도 어긋납니다. 이에 따라 투자정책이 승인된 기업에 대한 규정이 적용됩니다. 하씨는 동시에 상업용 주택 프로젝트의 투자자가 토지 사용권을 가지고 있거나 주거용 토지 또는 주거용 토지와 주거용 토지가 아닌 기타 토지에 대한 토지 사용권을 받고 투자 프로젝트를 시행하기 위한 토지 사용 목적 변경 허가 조건을 충족하는 경우 투자자를 승인합니다."라고 말했습니다.