부동산 시장의 활력을 기다리며

토지법(개정), 부동산사업법(개정), 주택법(개정) 등 3개 법안이 현재 진행 중인 제6회 국회에서 통과될 것으로 예상됩니다. 많은 이들은 이것이 앞으로 부동산 시장의 '얼음을 깨는' 중요한 원동력이 될 것이라고 기대합니다.

장벽 제거, 합법적 통로 구축

토지법(개정) 초안에 관하여, 부이딘웅 변호사(하노이 변호사 협회)는 토지 정책과 법률 내부, 그리고 토지 정책과 법률과 기타 관련 법률 간의 중복 및 갈등 상황을 해결하기를 희망합니다. 그리하여 사회경제적 발전에 중요한 원동력이 탄생했습니다.

웅 변호사는 현실적으로 토지가격 결정 과정에서 모든 당사자의 권리를 보장하지 못하는 등 토지가격으로 인한 분쟁과 소송이 많이 발생한다고 말했습니다. 토지법을 개정하는 목표 중 하나는 시장 가격에 가깝게 토지 가격을 책정하는 것입니다. 따라서 이 법안에서는 비교, 수입, 잉여 및 지가조정계수 등을 포함한 토지평가방법을 제안하였습니다. 웅 변호사는 "이번 개정 토지법 사업에서 토지가격 결정에 관한 규정을 통해 실무상 발생하는 문제점을 해소할 수 있기를 바란다"고 말했다.

같은 견해를 공유하는 국회 의원이자 베트남 국제 중재 센터의 회장인 부 티엔 록(Vu Tien Loc)은 토지법 초안(개정판)의 중요한 새로운 사항 중 하나는 토지 가치 평가를 위한 법적 도구의 변화라고 말했습니다. 이전에는 토지 가격이 국가 가격 체계에 따라 결정되었으며, 행정 원칙에 따라 설정되었습니다. 이 초안에서는 토지 가격 체계를 규제하지 않고 가격표를 통해 결정하는 새로운 옵션을 제안했으며, 이를 통해 시장 원칙을 준수하도록 했습니다.

"토지 가격표가 시장 가격에 근접하게 결정되도록 보장함으로써 현재 토지 가격 결정 과정에서 발생하는 문제점들을 해결하고 모든 이해 관계자들의 이해관계를 조화롭게 조율할 수 있을 것입니다. 이는 또한 국가 규정에 따라 기준 가격을 기준으로 개인과 기업 간의 거래에 매우 중요한 기반이 됩니다."라고 록 씨는 말했습니다.

토지법(개정), 주택법(개정), 부동산사업법(개정) 등 3개 법안이 통과되면 부동산 시장이 활성화될 것으로 예상된다. 사진: 탄 탄

경제학자 칸 반 루크 박사는 토지, 부동산, 건설에 대한 규정이 여러 법률, 법령, 지침 문서에서 중복되는 경우 법이 큰 장벽이 된다고 말했습니다. 이는 이미 확인된 병목 현상이며, 위에 언급된 세 가지 개정 법률을 통해 해결될 것으로 예상됩니다. 루크 씨는 관련 법률 간의 일관성을 보장하기 위해 규정을 검토하고 개정할 필요가 있다고 말했습니다. 토지 가치 평가 방법의 문제를 해결합니다. 토지이용료, 토지임대료 계산 시간.

베트남 부동산중개사협회(VARS) 회장인 응우옌 반 딘 박사도 위의 법안, 특히 토지법(개정)은 토지 관리의 중복을 제거하여 자원을 확보하고, 투자자들에게 명확하고 투명한 법적 틀을 제공하는 여건을 조성하여 부동산 시장을 안정시키는 데 기여할 것이라고 말하며 같은 견해를 밝혔습니다. 딘 씨는 "새로운 규정이 발표되면 법적 문제로 어려움을 겪거나 심지어 '중단'된 부동산 프로젝트가 '활력'을 되찾을 수 있기를 바란다"고 말했습니다.

최대 자원을 동원하기 위한 획기적인 메커니즘

석사 부동산 법률 전문가인 응우옌 반 딘은 정부가 국회에 제출한 토지법(개정안) 초안이 투자 프로젝트에 최대한의 자원을 동원하기 위한 획기적인 메커니즘을 제안했다고 말했습니다. 특히, 최근 토지자원 동원과 관련하여 두드러진 문제 중 하나는 도시 및 상업용 주택 프로젝트를 시행하기 위해 토지이용권 이전을 받는 메커니즘입니다.

딘 씨에 따르면, 이전 초안 법안은 모두 다음과 같은 계획을 따랐습니다. 투자자는 주거용 토지와 주거용 토지가 아닌 비농업용 토지에 대한 토지 사용권을 보유하거나 양도받아야 하며, 토지 사용료를 지불했거나 토지 임대료를 한 번 지불한 후에야 상업용 주택 프로젝트를 시행할 수 있습니다. 이 옵션은 현행법과 비교했을 때 상업용 주택 프로젝트에 대한 토지 사용 사례를 좁힙니다. 이는 투자자가 주거용 토지와 전국적으로 약 300개의 주택 프로젝트에 혼잡을 야기하는 너무 좁다고 간주되는 기타 토지를 사용할 권리가 있어야 한다고 규정하는 법률 제03/2022/QH15호입니다(투자자는 "토지를 수집"했지만 주거용 토지가 없기 때문에 이를 실행할 수 없음).

정부는 토지법(개정) 초안의 일부 내용에 관해 10월 23일자 보고서 598/BC-CP를 국회에 제출했는데, 여기서 정부는 초안을 획기적인 방향으로 개정할 것을 제안했습니다. 상업용 주택 프로젝트를 시행하기 위해 투자자가 소유하거나 양도받아야 하는 토지 유형에 대한 요건을 완전히 폐지하는 것입니다.

구체적으로 정부는 제123조 제4항의 규정을 폐지할 것을 제안합니다. 초안 제128조 제1항, 제6항(기존에는 주거용 토지와 주거용 토지 이외의 비농업용 토지(토지이용료 또는 토지임대료를 한꺼번에 납부한 경우 또는 납부한 경우)를 양도받는 경우에만 토지이용목적을 상업용 주택사업으로 변경할 수 있도록 규정하였음).

딘 씨에 따르면, 정부 보고서에 따르면 도시 개발을 위한 토지 이용권 양도 계약 사례는 주로 주거용 토지가 없는 새로 개발된 지역에서 발생하며, 국가 정책은 도시화와 도시 미화 촉진이라고 합니다.

"저는 이 개정안에 동의합니다. 즉각적인 이점은 전국적으로 약 300개의 주택 사업이 막히지 않도록 도울 수 있다는 것이고, 장기적인 이점은 기업과 국민 간의 자발적인 토지 전환 과정에서 동등한 합의를 도출하는 메커니즘을 촉진하여 강제적인 토지 수용을 방지하는 것입니다. 중요한 점은 투자자가 토지 용도 변경을 허용할 경우, 토지 가치 평가는 시장 기준을 준수하여 기업이 재정적 의무를 완전히 이행하고 토지 임대료 차이를 조화롭게 규제할 수 있도록 해야 한다는 것입니다."라고 전문가 딘은 말했습니다.

국회의원 Dieu Huynh Sang(빈푹)은 부동산 사업법(개정안) 초안이 많은 내용을 수용, 설명, 수정했으며 당과 국가의 주요 정책을 상당히 완벽하게 제도화했다고 평가했습니다.

구체적으로는 부동산 시장과 토지이용권 시장의 발전 및 엄격한 관리를 위한 메커니즘과 정책을 완벽화하고, 토지이용계획 및 계획을 실시하는 기초 위에서 부동산 시장을 재구조화합니다. 주택 개발 프로그램과 계획은 부동산 시장의 지속 가능한 발전을 보장하고 토지 투기를 극복합니다.

변호사 NGUYEN TAN PHONG , 베트남 부동산 중개인 협회 상임 회원:

응우옌 탄 퐁 씨

법 집행을 면밀히 감시해야 합니다.

이 3개 법률(주택법 개정안), 토지법 개정안, 부동산사업법 개정안)이 통과되면 부동산 사업, 관리, 이용에 있어서 발생하는 갈등과 미비점을 해소할 수 있을 것입니다.

특히 토지법(개정)과 주택법(개정)은 주택 개발을 촉진하고 국민의 주거 개선을 지원하는 중요한 법적 기반을 마련할 것입니다. 이는 사회경제적 발전을 촉진하는 중요한 요소이기도 합니다.

부동산 사업법이 통과되면 최근 몇 년 동안 발생했던 자발적인 부동산 투자로 인한 주택 공급과 수요의 불균형 및 불일치 현상이 해소될 것입니다. 부동산 시장이 안정적이고, 건강하고, 효과적으로 발전하도록 보장합니다.

하지만 저는 국가기관, 사회단체, 관련 당사자들이 이러한 법률의 이행에 대해 긴밀히 협력, 감시, 감사를 실시해야 한다고 생각합니다. 또한, 코로나19 팬데믹이 부동산 시장에 미치는 부정적 영향으로 인해 발생하는 어려움을 해결하기 위한 적절한 정책과 지원 메커니즘을 갖추는 것이 필요합니다.

Viet An Hoa Real Estate Company의 TRAN KHANH QUANG 대표이사:

시장은 긍정적인 신호를 기다리고 있다

주택법(개정), 토지법(개정), 부동산사업법(개정) 등 3개 법률이 통과되면 부동산 시장에 매우 긍정적인 영향이 있을 것으로 보인다. 나머지 문제들을 조정하여 토지 및 부동산 사업 활동과 관련된 메커니즘과 거래를 원활하게 할 것입니다. 특히 사람들을 위한 주거 환경을 조성하는 것입니다. 게다가 부동산 시장은 잘 통제되어 보다 건강하고 지속 가능하게 발전하고 있습니다. 더 중요한 점은 기업과 개인을 대상으로 하는 요청-승인 메커니즘이 없어진다는 것입니다.

이 3가지 법안이 통과되면 부동산 시장을 오랫동안 괴롭혀 온 고질적인 난제 중 60~70%가 점차 해결될 것으로 볼 수 있습니다. 일반적으로 이는 투자자를 위한 프로젝트 허가 관련 활동이나 절차, 토지 이용료 계산 등으로 인해 아직 공사가 진행 중인 프로젝트의 어려움을 제거하기 위한 것입니다.

Son Nhung이 썼습니다

출처: https://nld.com.vn/thoi-su/cho-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-20231104215626202.htm