부동산 프로젝트를 풀어보세요

많은 전문가들은 기업이 주민과 토지 사용권을 협상하여 상업용 주택 사업을 진행하는 시범적 메커니즘이 사업을 자유롭게 하고, 주택 공급을 늘리고, 주택 공급 부족을 해결하는 데 기여할 것으로 믿고 있습니다.

정부는 또한 환경오염으로 인해 이전이 필요한 시설 부지에 기업이 상업용 주택 사업을 실시할 수 있도록 허용하는 방안을 국회에서 합의할 것을 제안했습니다. 사진: 까오싸라 산업단지 내 하노이 비누공장 황금땅(233, 233B, 235 Nguyen Trai Street, Thanh Xuan District, Hanoi)은 수년간 이전 후에도 여전히 토지자원 낭비가 발생하지 않는 곳입니다. - 사진: DANH KHANG

이 시범적 메커니즘에 대한 결의안 초안은 방금 국회에서 논평을 받았으며 11월 말에 끝나는 회기에서 승인될 것으로 예상됩니다.

그러나 현재 시장의 주택 공급 상황은 중급, 고급, 고급 아파트 부문에 집중되어 있기 때문에, 시범 사업은 토지 사용권 수혜 계약을 우선시하여 대다수 사람들의 실제 주택 수요를 충족해야 한다는 의견도 있습니다.

해결을 기다리는 수백 개의 부동산 프로젝트

2024년 3월, 부동산 프로젝트 시행의 어려움과 장애물 제거를 위한 검토, 촉구, 지도에 관한 총리 실무 그룹 회의에서 건설부는 호치민시에 143개, 하노이에 246개, 하이퐁에 4개, 빈딘에 16개, 칸토에 34개 프로젝트가 있다고 밝혔습니다. 실무 그룹, 각 부처, 지부, 지방자치단체가 장애물을 제거하기를 기다리고 있습니다.

전국적으로 여전히 수백 개의 부동산 프로젝트가 "동결"되어 있는 것을 볼 수 있습니다.

주거용 토지가 없어서 시행할 수 없는 프로젝트가 많습니다. 투자자들은 계획에 따라 토지를 사기 위해 돈을 쓰지만 주거용 토지가 1 ^제곱미터 도 부족해서 프로젝트를 건설할 수 없습니다.

또한, 정부는 현재 국회에 심의 및 승인을 위해 제출된 시범결의안 초안에서 환경오염으로 인해 이전이 필요한 사업장, 건설계획 및 도시계획에 따라 이전이 필요한 사업장이 있는 토지에 기업이 상업용 주택 사업을 시행할 수 있도록 국회에서 합의하도록 제안했습니다.

하노이에서도 많은 제조 시설이 도심 지역의 환경을 오염시키고 있습니다. 공장을 교외 지역이나 인근 지방으로 이전한 이후, 수십 년 동안 버려져 있던 '황금의 땅'이 많이 드러났습니다.

일반적으로 총면적 약 ^15만m2 에 달하는 사오방 고무공장, 하노이 비누공장, 탕롱 담배공장 등 3개 공장이 모여 있는 지역은 교외로 이전되어 수년간 방치되어 왔습니다.

그 중 하노이 비누공장의 '황금의 땅'은 수년 전부터 이전되어 왔지만 상업용 주택 건설을 위한 토지로 전환할 방법이 없어 지금까지 풀이 자라고 있다.

호치민시 Thu Duc City, An Phu Ward, Mai Chi Tho Street 프로젝트 - 사진: NGUYEN VAN TRUNG

기업과 토지 소유자는 행복합니다

호치민시 부동산 협회 회장인 레 황 짜우 씨는 투오이 트레와의 인터뷰에서 주거용 토지가 아닌 토지 사용권을 사람들로부터 협상하여 상업용 주택 프로젝트를 수행할 수 있도록 하는 시범적 메커니즘은 부동산에 투자하는 기업이 토지에 접근하는 또 다른 방법이라고 말했습니다.

또한 이 메커니즘은 토지 사용자의 협상권을 보장하여 프로젝트 시행을 위한 토지 취득 시 발생하는 불만을 줄여줍니다.

차우 씨는 "현재의 토지 회복 메커니즘은 이전보다 훨씬 나아졌지만(보상 수준이 만족스럽고 시장 지향적임), 기업과 토지 사용권자가 토지 양도를 협상하는 시범 메커니즘만큼 좋지는 않다"고 강조했다.

예를 들어, 호치민시 3군에는 최근 몇 년 동안 48개의 오래된 아파트 건물이 있었습니다. 지금까지 사업자들이 주민들로부터 기존 아파트를 100% 매입해 새로운 상업용 아파트를 짓는 사업을 진행한 사례는 5건이 있었지만, 이는 공정한 매매 방식이기 때문에 불만이 제기된 적은 없습니다.

투자자들이 오래된 아파트를 다시 사도록 협상하도록 유도하는 메커니즘이 없기 때문에 아직 리노베이션이 되지 않은 오래된 아파트 건물이 43개나 있습니다.

차우 씨에 따르면, 현재 많은 상업용 주택 프로젝트가 중단된 이유는 기업이 주거용이 아닌 토지를 소유하고 있어 건설을 진행할 수 없기 때문입니다.

주택시장은 주택사업 부족으로 주택상품 공급이 부족한 상황인데, 국회에서 상업용 주택사업을 위해 기업이 비주거용 토지를 매수 협상할 수 있도록 시범적으로 허용한다면, 허가받은 상업용 주택사업이 늘어날 것이고, 이로 인해 향후 주택상품 공급도 늘어날 것입니다.

하노이 부동산 클럽 회장인 응우옌 흐우 꾸엉 씨는 상업용 주택 프로젝트를 건설하기 위해 기업이 개인으로부터 비주거용 토지를 매수하도록 협상할 수 있도록 허용하는 시범 정책은 주택 시장 개발을 위한 열린 방향이라고 언급했습니다.

이러한 메커니즘은 부동산 사업체가 토지 이용권을 양도하고 토지 지분을 출자하여 상업용 주택 프로젝트를 시행하는 방식으로 토지 사용자와 협력할 수 있도록 허용합니다.

이를 통해 주택 건설을 위한 토지 자금이 늘어나 국민의 주택 수요를 충족할 수 있습니다. "기업이 직접 협상하고 개인으로부터 토지 사용권을 매입할 수 있도록 하는 것은 상업용 주택 건설을 위해 토지 사용권을 입찰하고 경매하는 것보다 훨씬 저렴할 것입니다. 양측 간 직접 협상을 통해 토지 경매에서 "가상 가격"이 발생하는 것을 방지할 수 있습니다."라고 쿠옹 씨는 말했습니다.

또한 많은 부동산 전문가들은 기업이 상업용 주택을 짓기 위해 농지와 기타 토지를 개인으로부터 매수하도록 협상할 수 있는 시범 사업이 도시 지역의 현재 토지 낭비를 막을 수 있을 것이라는 의견을 표명했습니다.

실제로 하노이와 호치민시에는 수년간 방치된 비주거용 토지가 많이 있습니다. 매수 및 전환 협정에 대한 시범사업은 국가가 여전히 토지 사용 수수료와 세금을 징수하는 동안 토지를 보다 효과적으로 사용하는 데 도움이 되며, 사람들은 주택을 구매할 수 있는 선택권이 더 많아질 것입니다.

저렴한 상업용 주택을 장려하세요

많은 전문가들은 기업이 상업용 주택을 위한 비주거용 토지 사용권을 협상할 수 있도록 하는 시범 사업을 지지하지만, 기업이 상업용 주택 프로젝트를 위한 비주거용 토지 매수를 협상할 수 있도록 하는 시범 사업에서는 지역 상황에 적합한 저렴한 상업용 주택 프로젝트를 우선시해야 한다고 생각합니다.

Batdongsan.com의 남부 지역 책임자인 Dinh Minh Tuan 씨는 대다수 사람들의 실제 주택 수요를 충족시키기 위해 저렴한 주택과 저렴한 상업용 아파트를 개발하는 이 시범적 메커니즘을 사용하여 주택 공급을 늘릴 것을 권고했습니다.

투안 씨는 시범적 메커니즘을 통해 주택 공급을 늘리는 것은 실질적인 필요와 일치해야 한다고 생각합니다. 명확한 방향이 없다면, 사업체들은 사람들로부터 토지를 매수하기로 합의한 후 과거처럼 단지 5000만 VND/ ^m2 정도의 고가 상업용 주택 개발에만 집중하여 높은 수익을 얻을 뿐이며, 그렇게 되면 시장에서 주택 공급과 수요를 균형 있게 조절한다는 목표는 달성되지 않을 것입니다.

투안 씨에 따르면, 기업이 상업용 주택 프로젝트를 건설하기 위해 개인에게서 비주거용 토지를 매수하는 시범 프로그램은 재정적 잠재력이 있는 일부 투자자가 이 규정을 악용하여 토지를 매수한 후 가격이 오를 때까지 방치하고 다른 기업에 양도하는 상황을 피해야 합니다.

사람들에게 토지를 협상하고 매수하는 사업자는 2~3년 내에 상업용 주택 사업을 시행해야 한다는 규정을 추가할 필요가 있습니다. 그렇지 않으면 사업을 시행하기 위해 토지를 다른 투자자에게 양도해야 하며, 그렇지 않으면 토지는 회수될 것입니다.

이 두 가지 결의안은 부동산 시장의 장애물을 제거할 것입니다.

정부가 기업이 상업용 주택 건설을 위해 개인 소유의 비주거용 토지를 양도할 수 있도록 하는 시범 결의안 외에도, 토지 문제, 오염된 공장 이전, 국가 기관 본부 ​​재배치, 검사, 감사, 조사 및 법원 판결에 직면한 프로젝트를 처리하기 위한 특별 결의안을 국회에 제출하여 심의와 승인을 받을 계획입니다.

이 두 가지 결의안은 전국에서 현재 중단된 수백 개의 주택 및 도시 프로젝트의 자산을 "살려낼" 것입니다. 국회 결의안을 통해 기업은 사업 투자 절차를 완료하고, 주택 사업을 지속적으로 추진하며, 주택 공급을 늘리고, 시장 수요와 공급의 균형을 이루는 데 기여할 수 있는 기반을 갖추게 됩니다.

천연자원환경부 장관 DO DUC DUY:

"지역 지도자들이 잘못 추진한 프로젝트는 구제될 것"

주제별 해결책과 관련하여, 유관 당국의 지시는 지방 당국과 지도자들의 실수로 인해 중단된 프로젝트를 해결하여 기업이 프로젝트를 계속 수행할 수 있도록 하는 것입니다. 이런 종류의 프로젝트를 통해 법을 위반한 대부분의 지역 지도자들이 처벌을 받았습니다.

기업이 의도적으로 실수를 저지른 프로젝트는 토지 자원의 낭비를 피하기 위해 취소될 것입니다.

아직도 이용 약관에 대해 궁금하시죠?

호치민시 Nha Be 지구 Nhon Duc 코뮌 Le Van Luong 거리의 아파트 프로젝트 - 사진: NGUYEN VAN TRUNG

호치민시의 한 부동산 프로젝트 투자자는 정부가 시범 결의안을 국회에 제출하여 심의와 승인을 받는 것과 함께, 호치민시에서는 규제에 걸려서 프로젝트를 시행하지 못하는 토지를 소유한 기업의 수도 검토하고 있다고 말했습니다. 리뷰에 따르면, 이 기업만 해도 빈찬구, 8군, 투득구 등에 20여개에 가까운 토지가 멈춰 있는 상태입니다.

이 사람은 대부분의 토지가 농경지이고 비농경지이며 주거용 토지가 아니며 기업이 인민으로부터 양도를 완료했지만 법적으로 허용되지 않기 때문에 프로젝트를 진행할 수 없다고 말했습니다.

최근 부동산 시장이 어려워졌지만, 기업들은 이용 가능한 토지 자원을 활용하여 더 많은 프로젝트를 진행할 수 없고, 자금을 회수하기 위해 판매할 공급원도 없기 때문에 매우 어렵습니다. 기업들은 여전히 ​​은행 대출 이자를 지불해야 하며, 어려움은 쌓이고 있습니다.

이 사업체는 승인을 위해 검토 중인 결의안 초안을 읽고 이것이 기업과 시장의 어려움을 해소하는 데 필요한 정책이라고 생각하며, 곧 승인을 위해 검토될 기회를 갖게 될 것입니다.

그러나 기업들이 우려하는 점은 해당 결의안 초안에서 토지 이용권 수령 또는 토지 이용권 보유에 대한 계약을 통해 상업용 주택 프로젝트를 시행하기 위한 조건을 규정하고 있다는 점입니다.

이에 따라 이 결의안에서 규정하는 토지이용권 수여 또는 토지이용권 보유에 관한 협정을 통해 상업용 주택 사업을 시행하는 부동산사업자는 농경지를 포함한 1종 이상의 토지에 대한 용도변경이 허용됩니다. 주거용 토지가 아닌 비농업용 토지 토지 사용권 수령에 대한 합의가 있는 경우, 동일 토지에 있는 주거용 토지 및 기타 토지.

이 규정은 이미 토지를 보유한 기업이 주거용 토지가 아닌 농경지나 비농업용 토지의 용도를 변경하여 사업을 수행할 수 있다는 의미로 해석될 수 있습니다. 그러나 처음부터 양도를 받는 경우에는 동일한 구획 내에 주거용 토지와 다른 토지가 있는 토지를 양도해야 합니다.

따라서 해당 결의안이 기업의 이해에 따라 통과되고 이행된다면 제거는 철저하지 않을 것입니다.

이 사람은 현재 기업에서 사업사용권에 사용 가능한 토지자금을 보유하고 있는 경우 외에도, 이전에는 기업 내 개인이 농지를 매수하도록 허용했지만 법적 문제로 인해 아직 사업사용권에 포함시키지 않은 사례도 있다고 설명했습니다. 또는 프로젝트를 수행하기 위해 사람들로부터 토지를 이전받고자 하는 충분한 자원을 보유한 기업이 있습니다.

위와 같이 이해한다면, 기업은 주거용 토지와 기타 토지가 모두 있는 지역만 구매할 수 있으며, 이는 기업이 토지 자원에 접근하는 데 제한을 줍니다.

"최근 자원환경부 장관께서도 국회에서 대부분의 부동산 사업이 원래 주거용지가 아닌 토지에서 시행되고 있으며, 사업의 세부 계획에는 주거용지, 교통용지, 녹지 등 다양한 유형의 토지가 포함되어 있어 토지법 조항을 실제로 이행할 수 없다는 점을 지적하셨습니다. 따라서 토지법 제정 기관은 이 부분을 재고해야 합니다."라고 그는 제안했습니다.

문구를 제거해야 합니다

같은 우려를 표명한 호치민시 부동산협회 회장 레 황 짜우 씨는 해당 규정에서 주거용 토지와 동일 토지 내 다른 토지에 대한 규정에서 "토지 사용권 수령에 대한 합의의 경우"라는 문구를 삭제해야 한다고 말했습니다. 이는 해당 결의안을 시행할 때 오해를 피하기 위한 것입니다.

즉, 이미 토지를 보유하고 있거나 처음부터 토지를 양도받은 기업은 농경지, 주거용 토지가 아닌 비농업용 토지 주거용 토지와 상업용 주택 프로젝트를 위한 동일 토지 내의 다른 토지는 해당 결의안에서 정한 계획, 토지 이용 계획 및 기타 기준을 준수하는 경우에 한합니다.

차우 씨는 "이것이 병목 현상을 해소하고 토지 자원을 확보할 수 있는 유일한 방법입니다."라고 말했습니다.

출처: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm