전문가: 토지평가에서 '잉여'방식을 포기해서는 안 된다

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ANTD.VN - 7월 27일 오후 투자신문이 주최한 "프로젝트 정리를 위한 적절한 토지 가치 평가"라는 주제의 학술 워크숍에서 대부분의 의견은 토지 가치 평가에서 "잉여" 방식을 포기해서는 안 되며, 대신 투입 및 산출 데이터를 표준화해야 한다는 것이었습니다.

왜 "잉여" 방법을 없애자는 제안이 나왔나요?

현재, 천연자원환경부는 법령 44호와 통지문 36호에 대한 개정안 초안을 관련 부처, 지부, 기관과 협의하고 있습니다. 기초 기관이 개정을 제안한 현행 토지 평가 방법, 특히 '잉여' 방법의 폐지를 둘러싼 다양한 의견이 있습니다.

"잉여" 방식 폐지 제안 이유에 대해, 천연자원환경부 기획토지자원개발국 국장이며 개정 토지법 편집팀장인 다오 중 친 씨는 잉여, 비교, 공제, 소득 방식 등 가치 평가 방법은 모두 세계 시장에서 사용되고 있으며 모두 과학적 방법이라고 말했습니다.

그러나 기초위원회는 잉여금법이 비교, 공제, 소득 등의 방법을 포함하고 있기 때문에 잉여금법을 일시적으로 중단하고 적용하지 않기로 제안했습니다.

"지역 주민들과 투자자들은 잉여금 방식을 폐지하면 토지 가치 평가가 지연될 것을 우려하고 있습니다. 우리는 정반대의 질문을 던집니다. 잉여금 방식을 도입한 지금도 왜 여전히 평가가 느린 것일까요? 그 이유는 분명 다른 곳에 있을 것입니다."라고 천연자원환경부 관계자는 질문했습니다.

워크숍 개요

그는 잉여금 계산법은 베트남에 적합하지 않은 부분이 몇 가지 있다고 말했다. 예를 들어, 이 방법에서는 예상 수입을 예상 비용에서 뺀다. 비용에서는 3년, 5년, 10년 후를 계산하는데, 여기에는 몇 가지 느슨한 점이 있습니다. 비용을 정의하면 이자비용, 광고비용, 프로젝트 관리비용 등이 있습니다. 수익을 창출하는 데 걸리는 시간은 얼마나 되며, 판매하는 데 걸리는 시간은 얼마나 되며, 매출의 몇 퍼센트가 할당되나요?

"제 생각에는 이러한 요소들이 매우 느슨합니다. 예를 들어, 3년 또는 4년 동안 건설 비용을 추정할 때 비용이 매우 다릅니다. 4년 또는 5년 동안 매각하기로 선택할 때에도 비용이 매우 다릅니다. 매년 예상 매출 비율 또한 매우 다른 결과를 낳습니다. 엄격하게 적용하지 않으면 감정평가사, 감정평가사, 그리고 지역 지도자들의 주관적인 의지가 감정 결과에 큰 영향을 미칠 것입니다."라고 Dao Trung Chinh 씨는 말했습니다.

그에 따르면 부동산 가격 상승률에 대한 의존성은 말할 것도 없고, 모니터링 기관도 없고 정보도 부족하다고 합니다.

Chinh 씨는 "이러한 취지로, 데이터베이스 시스템도 없고 업데이트도 없기 때문에 당장은 적용하지 않기로 제안합니다."라고 말했습니다.

핵심은 정확한 데이터입니다.

그러나 VCCI, 베트남평가협회, 호치민시부동산협회(HoREA) 등의 기업 협회와 많은 전문가, 기업의 견해에 따르면, 이 방법을 없애는 것은 이론상으로나 실제로 바람직하지 않으며, 토지 평가는 2007년 이전으로 돌아가게 될 것입니다.

호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우 씨는 현재 호치민시에는 320개 프로젝트가 있으며, 그 중 280개 프로젝트가 흑자 방식을 적용하고 있다고 말했습니다. 이 방식은 주로 지난 8년 동안 적용되었습니다. 그 이유는 다른 방법을 적용하기 어렵기 때문입니다.

하지만 이 방법에는 엄청난 위험이 잠재되어 있습니다. 차우 씨는 한 지방의 프로젝트를 인용하며, 지방 기관은 잉여금법을 사용해 토지 이용 가치를 약 9,000억 VND로 계산했지만, 다른 기관은 1,8000억 VND로 계산했고, 또 다른 기관은 1,3000억 VND로 계산했다고 말했습니다.

"그럼 왜 큰 오차가 생기는 걸까요? 차우 씨는 모든 방법은 입력 데이터를 기반으로 해야 하는데, 데이터가 정확하게 수집되지 않으면 평균 가격 지수를 구할 수 없다고 하셨습니다."

훙틴(Hung Thinh) 기업의 부사장인 쩐 꾸옥 중(Tran Quoc Dung) 씨는 잉여금 방법이 없다면 많은 프로젝트가 다른 방법을 사용할 수 없다고 말했습니다. 비교할 만한 유사한 자산이 없고, 비교를 위해서는 최소 3개의 자산이 필요하기 때문입니다.

이 기업 대표는 또한 실제로 잉여금 계산법은 시장 데이터를 기반으로 하고 개발 잠재력을 판단할 수 있는 능력이 있어 기업과 관리자 모두에게 이롭기 때문에 천연자원환경부가 생각하는 것만큼 복잡하지 않다고 말했습니다.

또한, 잉여금 방식은 시장에서 수용 가능한 아파트 매매 가격, 매매 가정, 비용 등의 정보를 보여줍니다. 다른 방식에는 이러한 요소가 없지만, 이를 사용할 경우 투자자가 비현실적이고 비효율적인 가격을 제시할 가능성이 있으며, 국가는 적절한 금액을 징수하지 못할 수 있습니다.

"과학적이며 국제 관행과도 부합하기 때문에 잉여금 방식을 유지할 것을 권장합니다. 잉여금 방식은 수년간 시행되어 왔지만, 많은 문제점이 있지만 지역 현실을 통해 그 적용 가능성이 입증되었습니다. 잉여금 방식을 적용하지 않으면 토지 가격을 결정할 수 없는 경우가 많습니다."라고 훙틴 그룹 대표가 의견을 밝혔습니다.

마찬가지로 DVL Ventures 이사회 의장이자 하노이 부동산 클럽 부회장인 변호사 응우옌 홍 청(Nguyen Hong Chung)도 기초 기관에서 사람과 관련된 주관적 요소를 판단할 데이터베이스가 부족하다고 생각한다는 사실이 이 방법이 적절하지 않다는 것을 의미하지는 않는다는 의견을 표명했습니다. 이 두 가지 요인은 다른 방법에서도 발생하기 때문입니다.

그는 투자자가 전기, 도로, 학교, 역 등의 구성요소를 구현하여 국가에 넘겨야 하는 혼합 용도 프로젝트의 예를 들었고, 나머지 세 가지 방법은 국가에 반환되어 개발되는 사회적 인프라를 고려하지 않기 때문에 적용할 수 없다고 말했습니다.

잔여법에 따르면 이러한 비용은 프로젝트 완료 비용에 포함됩니다. 잉여금 활용법을 포기하면, 미래에 형성되는 프로젝트의 가치를 판단하는 것이 매우 어렵습니다.

호치민시 변호사 협회의 쩐 득 프엉 변호사 역시 흑자법을 포기하는 근거는 설득력이 없다고 말했습니다.

지금 쓰고 2~3년 후에 다시 투자하면 시간 낭비일 뿐 아니라 문제 해결에도 도움이 되지 않습니다. 잉여금 계산법은 국가가 부동산 가치를 규제하는 정책을 수립할 수 있도록 허용하는 등 여러 법적 규제와 관련이 있습니다. 이 잉여금 계산법은 이 가치를 계산할 수 있는 유일한 방법입니다…

국회 재정예산위원회 위원인 황반꾸엉 교수도 흑자법은 계산 요소가 표준화되지 않은 경우, 즉 입력이 표준화되지 않은 경우 부정확한 산출 결과가 나올 것이라고 말했습니다. 투자자들은 항상 가장 낮은 생산 가격을 원하지만, 가장 높은 투입 비용을 원하기 때문에 예산 손실이 발생합니다.

하지만 그는 이 방법은 판매와 탈세에 차이가 없기 때문에 손실 없이 전 세계적으로 여전히 널리 사용되고 있다고 말했습니다. “그들의 사업과 법률 환경은 투명하고 규율적입니다.

이러한 환경에서는 투입가격이 실제가격보다 낮더라도 판매가격에 차이가 있을 경우 세금을 통해 규제하게 됩니다. 방법 자체는 비용을 지불해야 하는 문제가 아니지만, 관리 메커니즘 때문에 그렇습니다." - 황반꾸엉 교수가 말했습니다.

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