영어: 베트남 상공연합(VCCI)은 기업 및 협회의 의견을 바탕으로 천연자원환경부의 공식 발송물 5080/BTNMT-QHPTTND에 서면으로 답변했습니다.이는 토지 가격을 규제하는 정부 법령 44/2014/ND-CP를 수정 및 보완하는 법령 초안과 토지 평가 방법을 자세히 설명하는 천연자원환경부 장관의 2014년 6월 30일자 통지문 36/2014/TT-BTNMT의 여러 조항을 수정 및 보완하는 통지문 초안에 대한 의견 요청에 관한 것입니다. 토지 가격표를 작성하고 조정합니다. 특정토지평가 및 토지가격결정 컨설팅(이하 '안'이라 한다)
토지평가방법
본 초안 및 통지문 초안은 현행 규정과 비교하여 토지 가치 평가 방법을 조정하였기 때문에 토지 가치 평가를 실시할 때 비교법, 소득법, 지가조정계수법의 세 가지 방법만 존재합니다. 즉, 토지를 평가할 때 잉여법과 공제법은 더 이상 사용되지 않습니다.
일부 기업은 토지 평가 방법에서 잉여금 평가 방법을 제거하는 것을 언젠가 고려해야 한다고 생각합니다.
첫째, 토지평가과정에 어려움을 초래한다.
현재 기업의 성찰에 따르면, 잉여법이 폐기될 경우 많은 토지평가 사례에서 남은 방법들은 한계에 부딪히게 된다. 잉여법은 비교법이나 소득법처럼 현재의 이용 목적에 근거하지 않고 장래 개발 가능성이 있는 이용 목적에 근거하여 토지 가격을 결정하는 방법이기 때문이다.
개발 잠재력이 있는 이러한 유형의 토지는 일반적으로 비교 방법을 적용할 수 있는 시장에서 성공적으로 거래된 유사 또는 유사 자산이 없습니다(토지 사용권에 대한 경매에서 이긴 또는 시장에 양도된 최소 3개의 비교 가능한 토지 구획이 있어야 함).
비교 방법은 거래 정보와 평가 대상 부동산을 일치시키는 것이 종종 어렵기 때문에 비교 자료 측면에서 한계가 있습니다. 명확하고 정확한 거래 정보가 많이 필요한데, 현실적으로는 서류상의 거래 가격과 실제 거래 가격이 다른 경우가 많습니다.
지가조정계수법은 지가표상의 지가에 지가조정계수를 곱하여 시행합니다. 지가조정계수는 도인민위원회가 지가표상의 지가를 시장의 일반 지가와 분석, 비교하여 산정한 수치입니다. 이처럼 조정계수를 결정하는 것도 비교자료에 기초하고 있기 때문에 비교방법과 마찬가지로 정보나 입력자료 측면에서도 단점이 있다.
현재 우리나라의 토지 데이터베이스는 실제 시장 상황을 제대로 반영하지 못하고 있습니다. 따라서 본 초안과 같이 3가지 가치평가방법만을 적용하는 것은 상기 언급한 단점으로 인해 시행에 어려움이 있을 수 있습니다.
반면, 잔여법은 자산의 현재 가치가 가정된 개발의 추정치에서 얻은 잔여 가치에서 해당 개발을 만드는 데 발생한 모든 비용을 뺀 값이라는 이론적 기초에서 진행됩니다. 이 방법의 본질은 역순으로 토지 가격을 계산하는 것입니다. 즉, 미래에 완성될 개발 제품의 판매 수익금에서 시작하여 해당 제품을 만드는 데 투자하는 데 필요한 개발 비용을 공제하는 것입니다. 개발 가능성이 있는 토지는 다른 평가 방법이 적합하지 않은 경우 이 방법으로 평가됩니다.
둘째, 부동산 가치평가에 관한 규정의 일관성입니다.
잉여가치법은 전문적인 평가기관에서 적용하는 부동산 평가방법으로, 개발 잠재력이 있는 부동산(미개발 공터나 건축물이 들어서 있는 토지로, 이를 개조하거나 철거하여 최적의 효과적인 활용을 위해 새로운 건축물을 지을 수 있는 토지)을 평가할 때 적용되는 평가방법 중 하나로 간주됩니다. 잉여금 방법은 통지문 145/2016/TT-BTC와 함께 발행된 베트남 평가 기준 제11호에 규정되어 있습니다.
토지평가에서 잉여금법을 폐지하는 초안의 경우 부동산 평가에 관한 규정이 관련 법률문서들 간의 일관성이 없게 되었다.
셋째, 국가관리 목표.
토지 평가 방법에서 잉여법을 삭제하는 이유 중 하나는 "이것은 부동산 평가 방법으로서 경영자가 투자를 결정하기 위해 계산하는 데 사용되며(토지 가격은 미리 나와 있어야 함), 국가가 토지를 관리하는 데 사용되는 토지 평가 업무에는 적합하지 않다"는 것입니다.
이것이 투자 효율성을 계산하는 데에만 사용되는 방법으로 간주된다면, 토지 가치는 가장 좋고 효과적인 활용을 달성하기 위해 계산되었으며, 이 토지 가격은 시장 원칙에 부합한다는 것을 의미합니다. 따라서 국가는 이러한 평가 방법을 사용하여 개발 잠재력이 있는 토지 유형을 결정하고, 이를 통해 시장 가격과 일치하는 토지 가격을 결정하며, 이를 통해 투자자가 국가에 대해 이행해야 할 재정적 의무를 결정합니다.
VCCI는 "위의 분석에 따르면 기업들은 기초위원회가 토지 평가 방법에서 잉여금 방식을 제거하지 않는 것을 고려할 것을 제안합니다."라고 밝혔습니다.
시장에서 일반적인 토지 가격을 결정하십시오
초안 제1조 제1항의 규정에 따르면 “시장에서 공통적으로 적용되는 토지가격은 일정 지역 내에서 동일한 용도의 토지이용권에 대하여 일정기간 내에 경매로 낙찰되는 시장에서 가장 빈번하게 나타나는 가격을 말한다.”
가장 빈번한 가격을 결정하기 위해 토지 감정사는 일정 기간 내에 시장에서 거래된 모든 거래 가격을 수집해야 합니다. 이러한 활동은 토지 등록 사무소 및 세무 당국과 같은 국가 기관의 정보를 종합하여만 수행할 수 있습니다.
피드백에 따르면, 컨설팅 기관(할당된 기능과 업무를 수행하는 공공 서비스 부서 제외)은 이 정보 출처에 완전히 접근하는 데 어려움을 겪을 것입니다.
컨설팅 기관의 운영을 원활하게 하기 위해 VCCI는 초안 위원회에서 이러한 기관이 상기 정보 소스에 접근할 수 있도록 허용하는 규정을 추가할 것을 권고합니다.
토지평가방법 적용
초안 및 법령 44/2014/ND-CP의 규정은 다음의 경우에 토지 평가 방법을 명확하게 규정하지 않습니다. "토지 구획, 비농업 토지는 3개 토지 구획의 최소 정보가 충분하지 않은 주거용 토지입니다." 이 사례는 규정에 따라 조항 1, 제5조(개정)에 규정된 비교 방법을 적용하기 위한 조건을 충족하지 않으며, 토지가 비농업이 아니기 때문에 동일한 토지 용도 목적을 가진 3개 토지 구획의 최소 정보가 충분하지 않은 경우 조항 8, 제5조 c의 규정을 적용하는 사례가 아닙니다.
“지가표에 따라 산정한 가치가 2,000억 동을 초과하는 토지 또는 토지 면적의 경우 토지 임대료는 전체 임대 기간에 걸쳐 일시불로 지불해야 합니다.” 이 사례는 제5조(개정)에 규정된 비교법 및 지가조정계수법을 적용하는 사례에 해당하지 않습니다.
토지평가방법 적용을 위한 정보
초안령 제5조 b의 규정에 따르면, 비교법과 지가조정계수법을 적용하기 위한 지가정보는 토지평가일로부터 24개월을 넘지 아니하는 기간 내의 정보로서 다음과 같은 출처에서 수집한 정보입니다. 토지등록소, 세무기관, 지방인민위원회 등에서 시장에 이전된 지가; 토지이용권 경매를 실시하는 기관에서 토지이용권 경매의 낙찰가격을 결정합니다.
위에서 수집된 정보는 토지 가격 정보를 정확하게 파악하기에 부족한 것으로 보입니다. 현재 시장에서의 부동산 거래는 두 가지 가격의 거래 형태이며, 토지이용권 양도계약서에 기재된 가격(토지등기소와 세무기관에서 얻은 정보)이 실제 거래가격과 다를 수 있습니다.
따라서 VCCI는 보다 정확한 정보를 제공하기 위해 기초위원회가 부동산 거래소의 거래 가격과 같은 정보 출처를 확대할 것을 권고합니다. 감정인이 조사와 조사를 통해 수집한 가격입니다.
지혜
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