토지평가에서 잉여금법을 포기하지 말자

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기업 및 협회의 의견을 바탕으로, 베트남 상공회의소(VCCI)는 천연자원환경부의 공식 발송 5080/BTNMT-QHPTTND에 서면으로 답변했습니다. 이는 토지 가격을 규제하는 정부의 2014년 5월 15일자 법령 44/2014/ND-CP를 개정 및 보완하는 법령 초안과 토지 평가 방법을 자세히 설명하는 천연자원환경부 장관의 2014년 6월 30일자 통지 36/2014/TT-BTNMT의 여러 조항을 개정 및 보완하는 통지 초안에 대한 의견 요청에 관한 것입니다. 토지 가격표를 작성하고 조정합니다. 특정 토지 가치 평가 및 토지 가격 결정 컨설팅(이하 '안'이라 한다)

토지 가치 평가 방법

현행 규정과 비교했을 때, 초안령 및 초안 통지문은 토지 가치 평가 방법을 조정했으며, 그에 따라 토지 가치 평가를 실시할 때 비교 방법, 수익 방법 및 지가 조정 계수 방법의 세 가지 방법만 있습니다. 즉, 토지를 평가할 때 잉여법과 공제법은 더 이상 사용되지 않습니다.

일부 기업은 토지 평가 방법에서 잉여법을 제거하는 것이 언젠가는 고려되어야 한다고 생각합니다.

첫째, 토지평가과정에 어려움을 초래한다.

현재 기업의 반성에 따르면, 잉여법을 포기하게 되면 토지평가의 많은 경우 남은 방법들은 한계에 부딪히게 된다. 잉여법은 비교법, 소득법처럼 현재의 용도에 근거한 것이 아니라 장래 개발 가능성이 있는 용도에 근거하여 토지 가격을 결정하는 방법이기 때문이다.

개발 잠재력이 있는 이러한 유형의 토지는 일반적으로 비교 방법을 적용할 수 있는 시장에서 성공적으로 거래된 유사 또는 유사한 자산이 없습니다(토지 사용권에 대한 경매에서 이긴 또는 시장에 양도된 최소 3개의 비교 가능한 토지 구획이 있어야 함).

비교 방법은 거래 정보와 평가 대상 부동산을 일치시키기 어려운 경우가 많기 때문에 비교 자료 측면에서 한계가 있습니다. 명확하고 정확한 거래 정보가 많이 필요한데, 현실적으로는 서류상의 거래 가격과 실제 거래 가격이 다른 경우가 많습니다.

지가조정계수법은 지가표상의 지가에 지가조정계수를 곱하여 실시합니다. 토지가격조정계수는 도인민위원회가 토지가격표상의 토지가격을 시장의 일반 토지가격과 분석, 비교하여 산정한 계수입니다. 이처럼 조정계수를 결정하는 것도 비교자료에 기반을 두고 있기 때문에 비교방법과 마찬가지로 정보 및 입력자료 측면에서도 단점이 발생한다.

현재 우리나라의 토지 데이터베이스는 실제 시장 상황을 제대로 반영하지 못하고 있습니다. 따라서 본 초안처럼 3가지 가치평가방법만을 적용하는 것은 상기 단점으로 인해 시행에 어려움이 발생할 수 있습니다.

반면, 잔여법은 자산의 현재 가치가 가정된 개발의 추정치에서 그 개발을 만드는 데 발생한 모든 비용을 뺀 잔여 가치라는 이론적 기반에서 진행됩니다. 이 방법의 핵심은 역순으로 토지 가격을 계산하는 것입니다. 즉, 미래에 완성될 개발 제품의 판매 수익금에서 시작하여 해당 제품을 만드는 데 투자하는 데 필요한 개발 비용을 공제하는 것입니다. 개발 가능성이 있는 토지는 다른 평가 방법이 적합하지 않은 경우 이 방법으로 평가됩니다.

둘째, 부동산 가치평가에 관한 규정의 일관성입니다.

잉여평가법은 전문적인 평가기관에서 적용하는 부동산 평가방법으로, 개발 잠재력이 있는 부동산(미개발 공터 또는 건축물이 있는 토지로, 이를 개조하거나 철거하여 새로운 건축물을 지어 가장 효과적이고 최적의 용도로 사용할 수 있는 토지)을 평가할 때 적용되는 평가방법 중 하나로 간주됩니다. 잉여금 방법은 145/2016/TT-BTC 회람과 함께 발행된 베트남 평가 기준 제11호에 규정되어 있습니다.

토지평가에서 잉여금법을 폐지하는 법안의 경우, 관련 법률문서 간의 부동산평가 규정이 일관성이 없게 됩니다.

셋째, 국가관리목표.

토지 가치 평가 방법에서 잉여법을 삭제하는 이유 중 하나는 "이것은 부동산 가치 평가 방법으로서, 관리자가 투자를 결정하기 위해 계산하는 데 사용되며(토지 가격은 미리 나와 있어야 함), 국가가 토지를 관리하는 데 사용되는 토지 가치 평가 업무에는 적합하지 않다"는 것입니다.

이것이 투자 효율성을 계산하는 데에만 사용되는 방법으로 간주된다면, 토지 가치가 가장 좋고 효과적인 활용을 달성하기 위해 계산되었으며, 이 토지 가격은 시장 원칙에 부합한다는 것을 의미합니다. 따라서 국가는 이러한 평가 방법을 사용하여 개발 잠재력이 있는 토지 유형을 결정하고, 시장 가격과 일치하는 토지 가격을 결정하며, 이를 통해 투자자가 국가에 대해 이행해야 하는 재정적 의무를 결정합니다.

VCCI는 "위의 분석에 따르면 기업들은 기초위원회가 토지 평가 방법에서 잉여금 방식을 폐지하지 않는 것을 고려할 것을 제안하고 있다"고 밝혔습니다.

시장에서 일반적인 토지 가격을 결정하십시오

초안 제1조 제1항의 규정에 따르면, “시장공통지가란 일정 지역 내 동일 용도의 토지이용권에 대한 경매 낙찰 시 일정 기간 내에 시장에서 가장 빈번하게 발생하는 가격을 말한다.”

가장 빈번한 가격을 결정하기 위해 토지 감정사는 일정 기간 동안 시장에서 거래된 모든 가격을 수집해야 합니다. 이러한 활동은 토지등록소, 세무당국 등 국가기관의 정보를 종합하여만 수행할 수 있습니다.

피드백에 따르면, 컨설팅 기관(할당된 기능과 업무를 수행하는 공공 서비스 부서 제외)은 이 정보 소스에 완전히 접근하는 데 어려움을 겪을 것으로 나타났습니다.

컨설팅 기관의 운영을 원활하게 하기 위해 VCCI는 초안 위원회에서 이러한 기관이 위의 정보 소스에 접근할 수 있도록 하는 규정을 추가할 것을 권고합니다.

토지 가치 평가 방법 적용

초안 및 법령 44/2014/ND-CP의 규정은 다음의 경우 토지 평가 방법을 명확하게 규정하지 않습니다. "토지 구획, 비농업 토지 지역은 최소 3개 구획의 토지 정보가 충분하지 않은 주거용 토지입니다." 본 사건은 제5조(개정) 제1항에 따른 비교방법을 적용할 수 없으며, 동일한 토지이용목적을 가진 3개의 토지에 대한 최소정보가 부족하여 해당 토지가 비농업용이 아니므로 제5조c항 제8항의 규정을 적용할 수 없습니다.

“토지가격표에 따라 산정된 가치가 2,000억 동을 초과하는 토지 또는 토지구역에 대하여 전체 임대기간 동안 일시불로 토지임대차계약을 체결하는 경우” 이 사건은 제5조(개정)에 따른 비교방법 및 지가조정계수방법을 적용하는 경우에 해당하지 아니한다.

토지평가방법 적용 안내

초안령 제5조 b의 규정에 따르면, 비교법 및 지가조정계수법을 적용하기 위한 지가정보는 토지평가일로부터 24개월 이내의 정보로서, 다음 각 호의 출처에서 수집한 정보입니다. 토지등록소, 세무기관, 시·군 인민위원회에서 시장에 이전된 지가; 토지이용권 경매를 실시하는 기관에서 토지이용권 경매의 낙찰가를 결정합니다.
위에 수집된 정보 출처는 토지 가격 정보를 정확하게 파악하기에는 부족한 것으로 보입니다. 현재 시장에서는 부동산 거래가 두 가지 가격으로 이루어지는 상황이고, 토지이용권 양도계약서에 기재된 가격(토지등기소와 세무기관에서 얻은 정보)이 실제 거래가격과 다를 수 있습니다.

따라서 VCCI는 보다 정확한 정보를 보장하기 위해 기초위원회가 부동산 거래소의 거래 가격과 같은 정보 소스를 확대할 것을 권고합니다. 감정인이 조사와 조사를 통해 수집한 가격입니다.

지혜

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