토지평가방법은 어떻게 규제되나요?

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토지 가치 평가의 원칙, 근거 및 방법

국회의장 Vuong Dinh Hue가 토지법(법률 제31/2024/QH15호)의 공포를 인증하는 서명을 했습니다. 토지법(개정)은 토지 소유 제도, 전체 국민의 토지 소유권을 대표하고 토지를 획일적으로 관리하는 국가의 권한과 책임, 토지 관리 및 사용 제도, 베트남 영토 내 토지에 대한 시민과 토지 사용자의 권리와 의무를 규정합니다.

특히, 제158조에서는 토지평가의 원칙, 근거 및 방법을 규정하고 있습니다. 구체적으로 토지 가치 평가는 다음 원칙을 보장해야 합니다. 시장 원칙에 따른 토지 가치 평가 방법; 토지 가치 평가에 대한 올바른 방법, 순서 및 절차를 준수합니다. 정직성, 객관성, 개방성 및 투명성을 보장합니다. 토지가격결정컨설팅기관, 토지가격목록평가위원회, 특정토지가격평가위원회와 토지가격을 결정하는 기관 또는 개인 간의 독립성을 보장합니다. 국가, 토지 이용자, 투자자 간의 이해관계의 조화를 보장합니다.

토지 가치 평가의 기준에는 다음이 포함됩니다. 평가를 위한 토지 이용 목적; 국가가 농지할당량에 따라 가구 및 개인에게 할당한 농지의 경우, 양도권수령량 내의 농지는 토지이용기간을 기준으로 하지 아니한다. 토지평가방법에 따른 토지평가를 위한 입력정보; 토지 가격에 영향을 미치는 다른 요소 토지평가 당시 관련법령의 규정에 따른다.

대화 - 토지법(개정): 토지 평가 방법은 어떻게 규제됩니까? — 토지 평가는 정직성, 객관성, 홍보성, 투명성을 보장해야 합니다... (사진: Huu Thang)

이 조 제2항 다목에 따른 토지평가방법에 따른 토지평가를 위한 입력정보에는 다음 각 호의 사항을 포함한다. 국가토지데이터베이스 및 국가물가데이터베이스에 등록된 토지가격; 토지가격은 토지이용권 양도계약서에 명시됩니다. 재정적 의무를 완수한 후 토지 사용권의 경매 가격; 이 항 가목 및 나목에 따른 지가정보가 없는 경우에는 조사·측량을 통하여 수집한 지가 토지 사용으로 인한 수입, 지출, 소득에 대한 정보입니다.

토지 가치 평가 방법에는 다음이 포함됩니다. 비교 방법은 동일한 토지 용도를 가진 토지 구획의 가격을 조정하고, 시장에서 이전되는 토지 가격에 영향을 미치는 요소에 일정한 유사성이 있는 경우, 경매에서 낙찰자가 경매 낙찰 결정에 따른 재정적 의무를 이행한 경우 토지 사용권 경매에서 낙찰되고, 토지에 부착된 자산의 가치를 제외한 후 토지 가격에 영향을 미치는 요소를 분석 및 비교하여 평가할 토지 구획의 가격을 결정합니다.

소득법은 토지 면적당 연평균 순수익을 국가가 3년 연속으로 지방지역의 정관자본금 또는 총 의결권 주식의 50% 이상을 보유하거나 토지 평가 시점 이전의 데이터를 기준으로 가장 최근 분기 말까지 해당 지방지역에서 총 의결권 주식을 보유한 상업은행의 12개월 만기 베트남 동의 예금에 대한 평균 저축 이자율로 나누어 구현합니다.

잉여금법은 관할기관에서 승인한 토지이용계획 및 상세건설계획에 따라 가장 효과적인 토지이용(토지이용계수, 건축밀도, 건축물의 최대층수 등)을 기준으로 해당 토지 또는 토지면적의 총추정개발비용에서 총추정개발수입을 뺀 금액을 적용하여 실시합니다.

지가조정계수법은 지가표상의 지가에 지가조정계수를 곱하여 실시합니다. 지가조정계수는 지가공시지상의 지가와 시장지가를 비교하여 결정됩니다.

토지 가치 평가 방법을 적용하는 경우와 조건은 다음과 같습니다. 비교 방법은 동일한 토지 용도의 토지가 3개 이상인 경우, 시장에서 이전되는 토지 가격에 영향을 미치는 요소에 일정한 유사성이 있는 경우, 경매에서 낙찰자가 경매 낙찰 결정에 따른 재정적 의무를 이행한 경우를 평가하기 위해 적용됩니다.

소득방법은 주거용 토지가 아닌 토지 구획 또는 농지 또는 비농업용 토지로서, 평가할 토지 구획 또는 토지가 비교방법 적용 조건을 충족하지 아니하지만, 평가할 토지의 이용 목적에 따라 토지 이용으로 인한 소득과 비용을 결정할 수 있는 경우에 평가에 적용한다.

잉여가치법은 비교법이나 수익법을 적용하기 위한 조건을 충족하지 않지만 프로젝트의 총 개발 수익 및 총 개발 비용을 추정할 수 있는 투자 프로젝트의 토지 구획 및 토지 면적을 평가하는 데 적용됩니다.

지가조정계수법은 국가가 동일한 용도목적을 가진 인접한 여러 토지를 수용하고 그 토지의 지가가 지가표에 공시되어 있으나 비교법 적용조건을 충족하지 못하는 경우, 국가가 수용토지를 수용할 때 구체적으로 보상을 결정하기 위해 적용하는 방식입니다.

이 조 제5항에 규정된 토지평가방법은 구체적인 토지가격을 결정하고 토지가격표를 작성하기 위하여 사용된다. 본 조 제5항 제a호, 제b호 및 제d호의 토지평가방법을 적용하여 구체적인 토지가격을 산정한 경우 그 결과가 지가표상의 토지가격보다 낮은 경우에는 지가표상의 토지가격을 사용한다.

토지 평가 방법은 토지 평가를 실시하는 기관에서 제안하고, 해당 토지 평가 위원회에서 결정합니다.

토지가격 규제

토지법 제159조에는 토지가격표가 규정되어 있습니다. 이에 따라 토지가격표는 다음과 같은 경우에 적용됩니다. 국가가 가구 및 개인의 토지사용권을 인정하는 경우 토지사용료를 계산하는 경우; 가구 및 개인의 토지 이용 목적의 변경 국가가 토지를 임대하고 매년 토지 임대료를 징수할 때 토지 임대료를 계산합니다.

토지이용세 계산; 가구 및 개인의 토지 이용권 양도로 인한 소득세 계산 토지 관리 및 사용에 대한 수수료 계산 토지 부문 위반에 대한 행정 벌금 계산 토지 관리 및 사용으로 인해 발생한 피해에 대한 국가 배상금을 계산합니다.

대화 - 토지법(개정): 토지 평가 방법은 어떻게 규제됩니까? (그림 2). — 토지 가격표는 지역과 위치에 따라 작성됩니다(사진: Huu Thang).

국가가 토지할당의 형태로 토지이용권을 인정하여 토지이용료를 징수하는 경우, 토지임대차의 경우 가구 및 개인에게 전체 임대기간 동안 토지임대료를 일회 징수하는 경우 토지이용료와 토지임대료를 계산하는 경우;

국가가 세부건설계획에 따라 기술기반시설에 토지 또는 토지면적을 투자한 경우, 국가가 토지를 배정하거나 토지를 임대할 때 토지사용권 경매의 시작가격을 산정한다. 가구 및 개인에게 토지이용권을 경매하지 않고 할당하는 경우의 토지이용료 계산 국유주택을 세입자에게 판매하는 경우의 토지이용료 계산

토지 가격표는 지역과 위치에 따라 작성됩니다. 디지털 지적도와 지가 데이터베이스가 있는 지역의 경우, 가치구역과 표준지를 기준으로 각 토지의 지가표를 작성합니다.

성급 인민위원회는 2026년 1월 1일부터 공표 및 적용될 제1차 토지가격표를 개발하여 동급 인민의회에 결정을 요청해야 합니다. 매년 성 인민위원회는 성 인민의회에 토지가격표를 조정, 수정, 보충하여 다음 해 1월 1일부터 공표 및 적용할 것을 결정해야 합니다.

연중 토지가격표를 조정, 개정 또는 보충할 필요가 있는 경우, 도인민위원회는 이를 도인민회의에 제출하여 결정을 내려야 한다.

도토지관리기관은 도 인민위원회가 토지가격표를 개발, 조정, 수정, 보완하는 일을 조직하도록 지원할 책임을 맡는다. 시행 과정에서 도토지관리청은 토지가격 컨설팅 기관을 고용하여 토지가격표를 개발, 조정, 개정, 보완할 수 있습니다 .

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