천연자원환경부, 신규 초안에서 토지평가 방법 4가지 제안

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천연자원환경부는 토지 가격을 규제하는 2014년 5월 15일자 정부령 제44/2014/ND-CP호의 여러 조항을 개정 및 보완하는 법령과 토지법 시행을 지침으로 하는 2023년 4월 3일자 정부령 제10/2023/ND-CP호의 여러 조항을 개정 및 보완하는 법령을 초안하고 있습니다.

현재, 법령 제44/2014/ND-CP호에 따르면 토지 평가 방법은 직접 비교 방법을 포함하여 5가지가 있습니다. 뺄셈법; 소득 방법; 잔여법과 지가조정계수법.

그러나 천연자원환경부는 초안에서 토지 가치 평가 방법을 4가지로 제안했습니다.

첫째, 비교방법은 시장에서 성공적으로 양도된 동일한 토지용도의 토지 구획지(비교용 토지 구획지)에 대해 가격을 조정하여 토지이용권 경매에서 낙찰받은 경우, 토지에 부착된 자산의 가치(있는 경우)를 제외한 후 토지 가격에 영향을 미치는 요소를 분석, 비교하여 평가대상 토지 구획지의 가격을 결정하는 방식입니다.

둘째, 소득법은 토지 면적당 연평균 순수익을 평가 시점 전 3년 연속(1월 1일부터 12월 31일까지 계산) 동안 국가가 자본금의 50% 이상을 소유한 해당 지방의 상업은행에 예치된 12개월 베트남 동(VND) 예금의 평균 저축 이자율(r)로 나누어 계산합니다.

셋째, 잉여금법은 해당 국가기관의 토지이용계획 및 상세건설계획에 따라 가장 효율적인 토지이용(토지이용계수, 시공밀도, 건축물의 최대층수 등)을 기준으로 해당 토지 또는 토지면적의 총추정개발수입에서 총추정개발비용을 뺀 금액을 적용하여 실시합니다.

넷째, 지가조정계수법은 지가표상의 지가에 지가조정계수를 곱하여 시행합니다. 토지가격 조정계수는 각 도, 중앙직할시의 인민위원회(도인민위원회)가 토지가격표상의 토지가격과 시장의 일반 토지가격을 비교하여 발표합니다.

토지평가방법 적용 조건

비교방법은 토지이용권에 대한 시장에서 양도되었거나 경매에서 낙찰된 비교 가능한 토지가 3개 이상 있는 경우 토지 가격을 결정하기 위해 적용됩니다. 다만, 제5조 제2항 및 제3항과 제4항 제a, b, c, d호에 명시된 경우는 예외입니다.

토지이용에 따른 소득 및 비용을 산정할 때에는 토지평가에 소득방법을 적용한다. 다만, 제5조 제1항 및 제3항과 제4항 가목, 나목, 다목 및 라목에 해당하는 경우는 제외한다.

잉여평가법은 토지이용목적의 변경 또는 계획변경으로 인해 개발잠재력이 있는 토지 및 토지구역의 가치를 총개발수입 및 총개발비용을 산정할 때 적용한다. 다만, 제5조 제1항 및 제2항과 제4항 제a, b, c, d호에 규정된 경우는 제외한다.

지가조정계수법은 다음의 경우에 토지의 구획지 및 토지면적의 가격을 산정함에 있어 적용한다. 토지법 제114조 제4항 가목 및 제189조 제3항 각 호의 경우 국가가 토지이용권을 경매하지 않고 토지를 임대하는 경우 연간 토지임대료를 계산합니다. 국가가 토지의 구획 또는 토지면적이 세부적인 건설계획에 따라 기술적 기반시설에 투자된 경우 토지를 배정하거나 토지를 임대할 때 토지이용권 경매를 위한 시작가격입니다. 이 규정을 통해 천연자원환경부는 2가지 옵션을 제안합니다.

옵션 1: 토지 사용료 및 토지 임대료 부과 대상 지역의 토지 가격표에 따른 총 가치를 중앙 도시는 900억 VND 미만, 산악 및 고산 지대는 300억 VND 미만, 기타 성은 600억 VND 미만으로 평가가 필요한 토지 구획 또는 토지 면적의 토지 가격을 결정합니다. 이는 토지법 제114조 4항 b 및 d목, 제172조 2항에서 규정한 경우와 국가가 토지 사용권을 경매하지 않고 토지를 임대하는 경우 전체 임대 기간에 대해 일시불로 지불한 토지 임대료를 계산하는 경우입니다.

2번 옵션: 제114조 제4항 제b목에 명시된 경우 가구 및 개인의 토지 사용료 및 토지 임대료를 계산하기 위해 평가가 필요한 토지 또는 토지 면적의 토지 가격을 결정합니다. 토지법 제172조 제2항 및 국가가 토지이용권을 경매하지 아니하고 토지를 임대하는 경우 전체 임대기간에 대한 토지임대료를 일시불로 계산하는 경우

토지법의 규정에 따라 보상을 받을 수 있으나 제5조 제1항에 따른 토지평가방법을 적용할 수 없는 경우 국가가 토지를 수용할 때 보상을 산정하기 위한 구체적인 토지가격을 정한다.

지혜

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