천연자원환경부는 토지 가격을 규제하는 2014년 5월 15일자 정부령 44/2014/ND-CP의 여러 조항을 개정 및 보완하는 법령과 토지법 시행을 안내하는 2023년 4월 3일자 정부령 10/2023/ND-CP의 여러 조항을 개정 및 보완하는 법령을 초안하고 있습니다.
현재, 법령 제44/2014/ND-CP호에 따라 토지 평가 방법은 직접 비교 방법을 포함하여 5가지가 있습니다. 뺄셈법; 소득 방법; 잔여법과 지가조정계수법.
하지만 초안에서 자원환경부는 토지 가치 평가 방법을 4가지로 제안했습니다.
첫째, 비교법은 시장에서 성공적으로 양도된 동일한 토지 용도의 토지에 대해 가격을 조정하여 토지이용권(비교지) 경매에서 이긴 경우, 토지에 부착된 자산의 가치(있는 경우)를 제외한 후 지가에 영향을 미치는 요소를 분석·비교하여 평가대상 토지의 가격을 결정하는 방식입니다.
둘째, 소득법은 토지 면적당 연평균 순소득을 평가 시점 전 3년 연속(1월 1일부터 12월 31일까지 계산) 동안 국가가 정관 자본금의 50% 이상을 소유한 해당 지방의 상업은행에서 베트남 동(VND)으로 12개월 예금한 금액의 평균 저축 이자율(r)로 나누어 계산합니다.
셋째, 잉여금 방식은 관할 국가기관에서 승인한 토지이용계획 및 세부건설계획에 따라 가장 효율적인 토지이용(토지이용계수, 시공밀도, 건축물의 최대층수 등)을 기준으로 해당 토지 또는 토지면적의 총추정개발수입에서 총추정개발비용을 뺀 방식으로 추진합니다.
넷째, 지가조정계수법은 지가표상의 지가에 지가조정계수를 곱하여 시행합니다. 지가조정계수는 도, 중앙직할시의 인민위원회(도 인민위원회)가 지가표상의 지가와 시장의 일반 지가를 비교하여 발표합니다.
토지평가방법 적용조건
비교평가방법은 토지이용권에 대한 경매에서 낙찰되거나 시장에 양도된 비교 가능한 토지가 3개 이상인 경우 지가를 결정하는 데 적용합니다. 다만, 제5조 제2항 및 제3항과 제4항 제a호, 제b호, 제c호 및 제d호에 해당하는 경우는 예외입니다.
토지이용에 따른 소득과 비용을 결정할 때에는 토지평가에 소득법을 적용한다. 다만, 제5조 제1항 및 제3항과 제4항 가목, 나목, 다목 및 라목에서 정하는 경우는 제외한다.
잉여법은 토지이용목적의 변경 또는 계획변경으로 인해 개발잠재력이 있는 토지 및 토지구역의 가치를 평가하는 데 적용하며, 총개발수입 및 총개발비용을 산정할 때 적용한다. 다만, 제5조 제1항 및 제2항과 제4항 가목, 나목, 다목 및 라목에서 정한 경우는 제외한다.
지가조정계수법은 다음의 경우에 토지의 구획지 및 토지면적의 가격을 결정하기 위하여 적용한다. 토지법 제114조 제4항 가목 및 제189조 제3항 각 호의 경우 국가가 토지이용권을 경매하지 않고 토지를 임대하는 경우 연간 토지 임대료를 계산합니다. 국가가 토지 또는 토지면적을 기술적 인프라에 투자하여 세부적인 건설계획에 따라 토지를 배정하거나 임대할 때 토지이용권 경매를 위한 시작가격입니다. 이 규정을 통해 천연자원환경부는 2가지 옵션을 제안합니다.
옵션 1: 토지 사용료 및 토지 임대료가 중앙 도시는 900억 VND 미만, 산간 및 고지대는 300억 VND 미만, 기타 지역은 600억 VND 미만인 토지 사용료 및 토지 임대료 부과 대상 지역의 토지 가격표에 따른 총 가치로 평가가 필요한 토지 또는 토지 구역의 토지 가격을 결정합니다. 이는 토지법 제114조 4항 b 및 d, 제172조 2항에서 규정한 경우와 국가가 토지 사용권을 경매하지 않고 토지를 임대하는 경우 전체 임대 기간에 대해 일시불로 지불하는 토지 임대료를 계산하는 경우입니다.
2번 옵션: 제114조 4항 나목에 명시된 경우로서 가구 및 개인의 토지 사용료 및 토지 임대료를 산정하기 위해 평가가 필요한 토지 또는 토지 면적의 토지 가격을 결정합니다. 토지법 제172조 제2항 및 국가가 토지이용권을 경매하지 않고 토지를 임대하는 경우, 전체 임대기간에 대한 토지임대료를 일시불로 계산하는 사례
토지법의 규정에 의하여 보상을 받을 수 있으나 제5조 제1항에 따른 토지평가방법을 적용할 수 없는 경우 국가가 토지를 수용할 때 보상을 산정하기 위한 구체적인 토지가격을 정한다.
지혜
[광고2]
원천
댓글 (0)