긍정적인 신호
2023년 9월 이후 국가은행이 기준 금리를 4배로 인하하고, 대출 금리와 예금 금리가 기존 대비 2~4%p 인하됨에 따라, 다른 투자 채널도 은행 및 신용 기관에서 자본금을 조달할 수 있는 기회가 생겼습니다. 최근 일부 비국유 상업은행도 연 4.5~5% 수준의 유동성 지원, 소비자 대출, 주택 건설 등을 위한 단기 대출을 발표했습니다.
베트남 국립은행 응에안 지점 대표는 "사회주택 투자 지원 패키지인 120조 VND와 관련하여, 주택 구매자와 사회주택 투자자에게 각각 연 8.2%와 8.7%의 대출 금리가 고정되었지만, 국립은행이 6개월마다 금리를 인하할 것으로 예상된다"고 밝혔습니다.
2023년 11월까지 상업은행은 작년과 마찬가지로 주택 건설 및 수리에 대한 투자 대출을 계속할 것입니다. 대출인의 유동성 평가에 따라 은행은 연 7.0%~8.5%의 이자율을 적용합니다. 대출 기간이 짧을수록 이자율은 낮아지고, 그 반대의 경우도 마찬가지입니다.
부동산 투자 대출과 관련하여 지금까지 상업 은행은 합법성을 보장하는 부동산 투자 프로젝트에만 대출했습니다. 120조 VND 대출 패키지에는 아직 대출 신청을 완료하지 않은 기업만 있으므로 미지급 부채가 없습니다.
국립은행 응에안 지점은 2023년 10월 30일 현재 해당 지역 부동산 부문의 미상환 대출금이 23조 8,650억 VND에 달해 전체 미상환 대출금의 8.2%를 차지했으며, 2022년 말 대비 8.7% 증가했다고 밝혔습니다.
이전에 베트남국립은행 응에안지점의 한 대표는 기자들에게, 어려운 생산 및 경영 상황과 송금 증가로 인해 이자율은 급격히 하락했지만, 은행에 예치된 유휴 자금 규모는 꾸준히 증가하고 있다고 말했습니다.
한 경제 분석가에 따르면, 이자율이 하락하고 베트남 동(VND)이 평가절하되었지만 금이나 주식 등 다른 투자 수단이 상당히 위험한 상황에서 저축은 현재로선 안전한 피난처입니다. 가까운 미래에 부동산 시장, 특히 경매 지역이 이전보다 낮은 합리적인 가격을 제공한다면 투자자들은 이를 고려할 것이고, 현금 흐름이 역전되어 부동산 투자 채널로 전환될 가능성이 매우 높습니다.
연말이 되면 해외에서 일하는 자녀들이 보내는 송금액이 늘어나면서 많은 가족들이 토지 투자도 고려하게 됩니다. 디엔하이(Dien Hai) 사에서 토지 경매에 참석했을 때, 우리는 1번 마을의 두 가족이 토지 경매에 참여하는 것에 대해 논의하는 것을 보았습니다. 디엔하이사 1촌 NKK씨는 해외에서 1년 넘게 일하고 있는 아들이 있고, 결혼도 했다고 하며, 시부모와 협의해 180m2 면적의 계획 토지에 대한 입찰서 2개를 구매하기로 했다고 밝혔습니다. 시작가는 6억 1,400만 VND이고, 최대 7억 VND까지 입찰할 것으로 예상합니다. 하지만 경매에 참여하는 사람들 중에는 지역 외부 출신도 많아, 두 남자는 낙찰 가격이 7억 동, 아니 8억 동을 넘을 가능성이 크다고 걱정하고 있다...
빈시, 응이덕 사단, 쉬안호아 마을에 있는 33개 토지 계획 구역 경매에 방금 참여한 거래소 대표인 레 뚜언 틴 씨는 다음과 같이 분석했습니다. 2년간 토지 가격이 정체되어 있었고 이전보다 20~30%가 감소했으며, 좋은 계획 구역과 적절한 시작 가격만이 경매에 참여하기 위해 신청했습니다.
노동, 전쟁상병, 사회복지부에 따르면, 계약에 따라 88,000명 이상의 노동자가 해외로 파견되고 있으며, 응에안성은 매년 해외에서 6억 5천만 달러, 약 15조 VND에 달하는 송금을 받습니다. 기타 채널을 통해 자유롭게 해외로 나가는 근로자의 수를 약 2만 명까지 포함하면, 연간 송금액은 약 14억 달러, 약 35조 VND에 해당합니다. 저축금리가 낮은 수준을 유지하고, 위 금액의 30%만 부동산 시장으로 이전한다면 토지 경매는 점차 '워밍업'될 가능성이 생길 것이다.
예측
부동산 시장은 언제 회복될까? 지난 몇 년 동안 부동산 시장의 상황과 발전을 살펴보면 이 질문에 쉽게 답할 수 없다는 걸 깨닫게 됩니다. 최근 비즈니스 포럼 신문이 주최한 워크숍에서 전문가와 경험이 풍부한 부동산 투자자들은 의견을 밝힐 때 매우 조심스러웠습니다. 따라서 금리가 하락하고 투자자 신뢰가 회복될 것이라는 기대는 2024년 말경에 이루어질 것으로 예상됩니다.
응웬 반 바(Nguyen Van Ba) 응에안 부동산 협회 부회장은 "최근 빈시와 디엔차우 현에서 많은 참가자와 성공적인 경매가 진행된 것은 매우 긍정적"이라고 말했습니다. 하노이에서는 12월 초에 도시화 예정인 교외 지역에서 토지 경매가 실시돼 매수자가 늘었습니다. 1년 전과는 다르다... 하지만 부동산 시장이 '따뜻해졌다'고 말하기엔 아직 이르다.
응에안성의 Tecco 거래소 대표는 다음과 같이 덧붙여 말했습니다. 올해 그룹은 응에안에 신제품을 내놓지 않았지만, 3개월 전보다 시장이 활발해졌고 실제 수요가 있는 고객만 주문을 하고 있습니다. 현재는 응에안성 지역뿐만 아니라, 전국의 중저가 아파트 거래가 조용한 편입니다. 이는 불가피한 일입니다. 올해는 경제가 어렵고, 기업은 주문이 부족하고, 근로자는 일자리가 부족하기 때문입니다.
부동산 경매 서비스 센터(법무부)의 바흐 훙 하우 부국장은 우리와 대화하면서, 실제로 매수할 필요가 있는 사람의 수는 더 많지만, 경매에 참여하여 이익을 취하기 위해 서핑하는 중개인과 토지 중개인의 상황은 여전히 존재한다고 말했습니다. 도르엉, 응이록, 디엔차우 지구와 도시의 토지 경매. 빈은 아름다운 계획 지역, 높은 수익성, 적절한 시작 가격으로 인해 많은 구매자가 있습니다. 이러한 경매 구역은 종종 절반 이상의 품목에 대해 현장 매수가 이루어지며, 경매가 끝난 후 품목당 5,000만~1억 VND의 차이로 양도됩니다. 그러나 디엔러이, 디엔동(디엔쩌우), 응이안(빈시) 등의 계획구역에서는 많은 공고에도 불구하고 아직 매수자가 없습니다.
디엔차우구 경매 감독팀 멤버는 “일반적으로 경매 참여자가 많고 입찰가가 높을수록 좋지만, 2021년처럼 층의 지배적 참여를 포함하여 증가폭이 너무 높으면 보증금을 잃을 우려가 있다”고 말했습니다.
한편, 빈시 응이푸(Nghi Phu) 지역의 부동산 주인인 응우옌 테 안(Nguyen The Anh) 씨는 다낭과 호치민시를 자주 드나든다. 호치민시는 거래를 연결한다고 말했습니다: 현재 전국의 부동산 시장은 바닥을 치고 있으며, 주로 횡보 중이며 거래가 많지 않습니다. 시장을 모니터링한 결과, 응에안성과 하노이의 경매 부문만이 조금 더 활발한 것으로 나타났으며, 사람들이 본국으로 보내는 송금액과 경매에 참여하는 층 덕분에 거래가 더 활발해졌습니다. 대도시에 비하면 응에안 시장은 작기 때문에 조만간 큰 시장의 움직임을 기다리며 '워밍업'하게 될 것입니다. 이러한 추진력을 유지하고 내년을 위한 토대를 마련하는 것은 투자 유치 상황, 응에안성에서 일할 근로자와 전문가를 유치하는 데 달려 있습니다. 그리하여 주택 임대 및 소유에 대한 수요가 창출됩니다. 또한 유로(유럽), 미국 달러 또는 일본 엔의 환율이 안정되고 반송되는 송금액이 많을 경우 농촌 토지 경매가 더욱 활발해질 것입니다.
응에안성 토지기금개발센터의 한 대표는 시장 동향에 대해 다음과 같이 말했습니다. 2024년에 들어서면 각 지방자치단체에서는 계획된 지역을 검토하여 더 합리적인 가격에 경매에 붙여 투자자를 유치하고, 시장에 긍정적인 심리적 모멘텀을 조성해야 합니다.
내년 부동산 시장과 관련된 또 다른 중요한 정보는 주택법, 부동산사업법, 특히 새로운 토지법이 통과된다는 것입니다. 국회에서 2주택자 이상의 세금 방안을 확정하고, 정부가 토지·부동산 양도거래에 대해 은행 이체를 의무화하고, 탈세 방지를 위해 검사·확인을 강화한다면, 시장에 미치는 영향은 다소간 달라질 것이다./.
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