តើកត្តាអ្វីខ្លះដែលធ្វើឱ្យអចលនទ្រព្យរមណីយដ្ឋាននៅតែជាប់គាំង?

ទីផ្សារមិនមានការផ្លាស់ប្តូរច្បាស់លាស់ទេ។

យោងតាមរបាយការណ៍ដែលបានចេញផ្សាយនាពេលថ្មីៗនេះដោយ DKRA Group ស្តីពីទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងខែកក្កដា ឆ្នាំ 2023 គម្រោងអចលនទ្រព្យរមណីយដ្ឋានជាច្រើនមិនទទួលបានសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលតាមការរំពឹងទុក ដូច្នេះពេលវេលានៃការអនុវត្តការលក់ត្រូវបានពន្យារពេល។ ហេតុដូច្នេះហើយ ទើបក្នុងខែកក្កដា មានតែគម្រោងថ្មី១ប៉ុណ្ណោះ ដែលបើកលក់ដោយមានផលិតផលចំនួន ៤០ នាំមកទីផ្សារ ធ្លាក់ចុះ ៨៨% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នា ។

គួរបញ្ជាក់ផងដែរថា តម្រូវការទីផ្សារនេះនៅមានកម្រិតទាបនៅឡើយ ដោយមានប្រតិបត្តិការជោគជ័យចំនួន 1 ប៉ុណ្ណោះដែលបានកត់ត្រាគឺធ្លាក់ចុះ 99% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នា។ ក្រុមហ៊ុន DKRA Group បានអត្ថាធិប្បាយថា តម្លៃនៃការផ្តល់ជូនផលិតផលទាំងនេះមានកម្រិតខ្ពស់ គួបផ្សំនឹងចិត្តសាស្ត្រប្រុងប្រយ័ត្នរបស់អ្នកវិនិយោគ ដែលបណ្តាលឱ្យសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៅស្ងៀម។ មិននិយាយពីកត្តាផ្សេងទៀតដូចជាផ្លូវច្បាប់ អត្រាការប្រាក់ និងការងើបឡើងវិញនៃឧស្សាហកម្មទេសចរណ៍នៅតែមិនសំខាន់ ដែលប៉ះពាល់ដល់សន្ទនីយភាពនៃអចលនទ្រព្យរមណីយដ្ឋាន។

វីឡាវិស្សមកាលធ្លាក់ចុះ 99% ក្នុងបរិមាណប្រតិបត្តិការ តើកត្តាអ្វីខ្លះដែលនៅតែជះឥទ្ធិពលដល់ទីផ្សារ? រូបភាព ១ — វីឡារីសតតែ១ប៉ុណ្ណោះសម្រាប់លក់ក្នុងខែកក្កដា ឆ្នាំ២០២៣។ (រូបថត៖ DKRA Group)

នៅក្នុងខែបន្ទាប់ DKRA ជឿជាក់ថាការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការទីផ្សារនឹងកើនឡើងបន្តិចបើធៀបនឹងខែកក្កដា ប៉ុន្តែនឹងមិនមានរបកគំហើញច្បាស់លាស់ច្រើននោះទេ។ នៅក្នុងផ្នែកទីប្រជុំជន/ផ្ទះលក់ទំនិញ ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីក្នុងខែកក្កដាបានកើនឡើងបើធៀបនឹងរយៈពេល 6 ខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះ ប៉ុន្តែមានតែគម្រោង 2 ប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានផ្តល់ជូនសម្រាប់លក់ក្នុងដំណាក់កាលលក់បន្ទាប់។ ការផ្គត់ផ្គង់នៅក្នុងផ្នែកនេះបានធ្លាក់ចុះ 75% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។ អត្រាស្រូបយកគឺត្រឹមតែ 1% ប៉ុណ្ណោះ។

ជាមួយនឹងខុនដូ ការផ្គត់ផ្គង់បានកើនឡើងប្រមាណ 52% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន ដែលមានគម្រោងចំនួន 3 បានបើកលក់ ស្មើនឹង 405 យូនីត។ ចំនួននេះគឺច្រើនជាងចំនួនសរុបនៃអាផាតមិនថ្មីដែលត្រូវបានគេដាក់លក់ក្នុងត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2023 ដែលមាន 378 យូនីត។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយផលិតផលថ្មីទាំងអស់ត្រូវបានប្រមូលផ្តុំនៅក្នុងតំបន់កណ្តាល។

Condotel ក៏ជាផ្នែកមួយដែលបានកត់ត្រាប្រតិបត្តិការច្រើនបំផុតនៅក្នុងទីផ្សារនេះជាមួយនឹងប្រតិបត្តិការជោគជ័យចំនួន 113 នៅក្នុងខែកក្កដា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ទំហំប្រតិបត្តិការនៅតែប្រមូលផ្តុំនៅក្នុងគម្រោងមួយ គម្រោងដែលនៅសល់ទាំងអស់មានអត្រាប្រើប្រាស់តិចតួច។ ទាំងនេះគឺជាគម្រោងដែលមានឯកសារស្របច្បាប់ពេញលេញ ដែលដំណើរការដោយម៉ាកធំៗ និងមានតម្លៃក្រោម 50 លានដុង/m2។

DKRA ក៏បានព្យាករណ៍ថានៅក្នុងខែក្រោយការផ្គត់ផ្គង់ទីផ្សារ និងតម្រូវការនឹងបន្តងើបឡើងវិញ ប៉ុន្តែទំនងជាមិនមានការប្រែប្រួលខ្លាំងក្នុងរយៈពេលខ្លីនោះទេ។

វីឡាវិស្សមកាលធ្លាក់ចុះ 99% ក្នុងបរិមាណប្រតិបត្តិការ តើកត្តាអ្វីខ្លះដែលនៅតែជះឥទ្ធិពលដល់ទីផ្សារ? រូបភាព ២ — អចលនទ្រព្យរមណីយដ្ឋានទំនងជាមិនមានការទម្លាយក្នុងរយៈពេលខ្លីនោះទេ។

ទាក់ទងនឹងតម្លៃលក់អចលនទ្រព្យ រីសត ទីផ្សារបឋមត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងមិនមានការឡើងចុះច្រើនទេបើធៀបនឹងខែមុន។ វិនិយោគិនដែលកំពុងអនុវត្តផលិតផលនៅតែរក្សាកម្មវិធីគាំទ្រអត្រាការប្រាក់ ការបញ្ចុះតម្លៃការលើកទឹកចិត្តរហូតដល់ 50% សម្រាប់អតិថិជនដែលបង់ប្រាក់ឆាប់រហ័ស រយៈពេលអនុគ្រោះដើម... ជាមួយនឹងការថែរក្សាការលើកទឹកចិត្ត វាត្រូវបានគេរំពឹងថាការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការនឹងមានការងើបឡើងវិញបន្តិច ដោយផ្តោតជាសំខាន់នៅ Binh Dinh និង Kien Giang។

យោងតាមរបាយការណ៍ចុងក្រោយរបស់ក្រសួងសំណង់នៅក្នុងត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2023 ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីនៃសណ្ឋាគារ និងរមណីយដ្ឋានទូទាំងប្រទេសនឹងស្ទើរតែត្រូវបានបំពេញបន្ថែមពីគម្រោងមួយចំនួនដែលបានបើក និងដាក់ឱ្យដំណើរការ។ មានគម្រោងទេសចរណ៍រមណីយដ្ឋានដែលទទួលបានអាជ្ញាប័ណ្ណតែមួយគត់គឺតំបន់ទេសចរណ៍ធម្មជាតិនិងរមណីយដ្ឋាននៅលើកំពូលភ្នំបាដិន (តាយនិញ)។

តើធ្វើដូចម្តេចដើម្បីសង្គ្រោះអចលនទ្រព្យរមណីយដ្ឋាន?

ការស្ទង់មតិលើតំបន់ទេសចរណ៍ល្បីៗមួយចំនួននៅទូទាំងប្រទេសបង្ហាញថា ស្ថានភាពគម្រោងវីឡាដែលគេបោះបង់ចោល វីឡារមណីយដ្ឋាន ខុនដូ និងការិយាល័យគ្មានអតិថិជនគឺជារឿងធម្មតាទៅហើយ។ វិនិយោគិនបន្ទាប់បន្សំជាច្រើនមានការលំបាកក្នុងការទប់ទល់នឹងសម្ពាធហិរញ្ញវត្ថុដោយសារតែការប្រើប្រាស់អានុភាព និងមិនអាចទាញយកលំហូរសាច់ប្រាក់ពីផលិតផល ដូច្នេះពួកគេត្រូវតែទទួលយកការលក់ក្នុងតម្លៃ "ថប់ដង្ហើម" ក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ។

ការសិក្សាទីផ្សារជាច្រើនក៏បង្ហាញដែរថា ប្រាក់ចំណេញនៃអចលនទ្រព្យរមណីយដ្ឋានបច្ចុប្បន្នមានកម្រិតទាបណាស់ ដោយគ្រាន់តែឈានដល់ប្រហែល 1% ប៉ុណ្ណោះ គម្រោងតិចតួចបំផុតឈានដល់ 4-5% ឬច្រើនជាងនេះ។ គម្រោងជាច្រើនដែលប្តេជ្ញាទទួលបានប្រាក់ចំណេញ 8-12% នៅពេលបើកលក់ឥឡូវនេះមិនអាចធ្វើដូច្នេះបានទេ។

ជាមួយនឹងលក្ខណៈជាក់លាក់នៃអចលនទ្រព្យរមណីយដ្ឋាន ការងើបឡើងវិញដូចជាផ្នែកទីផ្សារផ្សេងទៀតជាមួយនឹងការដកអត្រាការប្រាក់ និងឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់ហាក់ដូចជាមិនគ្រប់គ្រាន់ទេ។ បញ្ហាដែលនៅសេសសល់នៃអចលនទ្រព្យរមណីយដ្ឋាននៅតែស្ថិតក្នុងការផ្គត់ផ្គង់លើសតម្រូវការក្នុងវិស័យរមណីយដ្ឋាន និងទេសចរណ៍។

វីឡាវិស្សមកាលធ្លាក់ចុះ 99% ក្នុងបរិមាណប្រតិបត្តិការ តើកត្តាអ្វីខ្លះដែលនៅតែជះឥទ្ធិពលដល់ទីផ្សារ? រូបភាព ៣ — ការកើនឡើងនៃការផ្គត់ផ្គង់ផលិតផល ប៉ុន្តែកង្វះនៃការអភិវឌ្ឍន៍សមស្របនៃអ្នកទេសចរដែលមានសក្តានុពលបាននាំឱ្យមានគម្លាតដ៏ធំរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ។

យោងតាមទិន្នន័យរបស់អគ្គនាយកដ្ឋានទេសចរណ៍ ក្នុងរយៈពេល៦ខែដើមឆ្នាំនេះ វៀតណាមបានស្វាគមន៍ភ្ញៀវទេសចរជិត ៧០លាននាក់ ក្នុងនោះមានភ្ញៀវអន្តរជាតិចំនួន ៥.៦លាននាក់ និងភ្ញៀវក្នុងស្រុកជិត ៦៤លាននាក់។ ចំនួនភ្ញៀវអន្តរជាតិមានត្រឹមតែ 66% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2019 ខណៈពេលដែលចំនួនភ្ញៀវក្នុងស្រុកកើនឡើង 1.4 ដង។ ប្រាក់ចំណូលសរុបពីទេសចរណ៍ត្រូវបានប៉ាន់ប្រមាណថាមានចំនួន 343.100 ពាន់លានដុង កើនឡើង 1.45% ធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2019 ដែលមានចំនួន 338.200 ពាន់លានដុង។

ជាមួយនឹងចំនួនភ្ញៀវអន្តរជាតិមិនទាន់បានជាសះស្បើយពេញលេញនៅឡើយ ការផ្គត់ផ្គង់អចលនទ្រព្យរមណីយដ្ឋាននៅតែបន្តកើនឡើង ហើយវិបត្តិការផ្គត់ផ្គង់លើសតម្រូវការបានធ្វើឱ្យផលិតផលរមណីយដ្ឋានជាច្រើនមិនត្រូវបានទាញយកមកប្រើប្រាស់ក្នុងពេលថ្មីៗនេះ។ មតិជាច្រើនបាននិយាយថា ប្រសិនបើចំនួនអ្នកទេសចរដែលមានសក្តានុពលមិនងើបឡើងវិញ ឬសូម្បីតែកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនោះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យរមណីយដ្ឋាននឹងបន្តបង្កក។ នេះបង្កើតរង្វិលជុំមួយ ទីផ្សារទឹកកករារាំងសេវាកម្មពីការអភិវឌ្ឍន៍ និងធ្វើឱ្យពិបាកក្នុងការទាក់ទាញភ្ញៀវទេសចរដែលមានសក្តានុពល។

យោងតាមអ្នកជំនាញ ការសង្គ្រោះទីផ្សារអចលនទ្រព្យរមណីយដ្ឋានជាមួយនឹងដំណោះស្រាយផ្លូវច្បាប់ និងអត្រាការប្រាក់គ្រាន់តែដោះស្រាយបញ្ហាលើផ្ទៃ។ ចលនាទាំងនោះភាគច្រើនគាំទ្រដល់ម្ចាស់គម្រោង និងអ្នកវិនិយោគដើម្បីទទួលបានទំនុកចិត្តឡើងវិញក្នុងរយៈពេលបច្ចុប្បន្ន។ ប៉ុន្តែដើម្បីលើកកម្ពស់តម្លៃពិតប្រាកដ និងបង្កើនសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៃប្រភេទនេះ គន្លឹះនៅតែស្ថិតនៅក្នុងបញ្ហានៃតម្រូវការជាក់ស្តែង។

ដូច្នេះហើយ បន្ថែមពីលើការផ្តោតលើការលក់ អ្នកវិនិយោគក៏ត្រូវដំណើរការសេវាកម្មអមដោយឆាប់រហ័ស និងផ្តោតលើការលើកកម្ពស់មុខមាត់របស់ពួកគេ គួបផ្សំនឹងទីផ្សារទេសចរណ៍ ដើម្បីទាក់ទាញអតិថិជនសក្តានុពល។ នេះក៏ធ្វើឱ្យអ្នកវិនិយោគកាន់តែចាប់អារម្មណ៍លើផលិតផលនៃទីផ្សារនេះ ហើយបន្តជ្រើសរើសវិនិយោគ។ យោងតាមអ្នកវិភាគ បញ្ហានេះមិនអាចកែលម្អបានមួយយប់នោះទេ ដូច្នេះដើម្បីមើលការងើបឡើងវិញនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យរមណីយដ្ឋាន យើងនៅតែត្រូវរង់ចាំរហូតដល់ចុងឆ្នាំ 2024 ឬដើមឆ្នាំ 2025 ។

ប្រភព