ហេតុអ្វីបានជាតម្លៃលំនៅឋានសង្គមប្រើប្រាស់កើនឡើងពីមួយថ្ងៃទៅមួយថ្ងៃ?

ផ្ទះដែលមានចំណូលទាប ប៉ុន្តែលែងមានតម្លៃទាបទៀតហើយ។

ថ្មីៗនេះ ដោយសារការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យមិនបានបង្ហាញសញ្ញានៃភាពប្រសើរឡើងនោះទេ ជាពិសេសនៅតំបន់ដែលមិនឆ្ងាយពីកណ្តាលទីក្រុង មនុស្សជាច្រើនបានស្វែងរកទិញផ្ទះល្វែងសង្គមចាស់។

ទោះបីជាពួកវាជាលំនៅដ្ឋានសង្គម និងត្រូវបានប្រើប្រាស់អស់ជាច្រើនឆ្នាំក៏ដោយ ប៉ុន្តែបច្ចុប្បន្នអាផាតមិនទាំងនេះត្រូវបានលក់ក្នុងតម្លៃលើសពីលទ្ធភាពនៃក្រុមដែលមានចំណូលទាប។ ឧទាហរណ៍ គម្រោង Felix Homes នៅ Go Vap (HCMC) ដែលត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយសម្រាប់លក់ក្នុងតម្លៃ 14 លានដុង/m2 ក្នុងឆ្នាំ 2017 គឺជាគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមដែលត្រូវបានទទួលការពេញចិត្តពីមនុស្សជាច្រើន។ ព្រោះនៅពេលនោះ អ្នកដែលមានចំណូលទាបជាង ៩លានដុង/ខែ នៅតែខ្ចី ៧០% នៃតម្លៃផ្ទះល្វែងដោយធនាគារជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់អនុគ្រោះ ដោយអាចសងវិញពី ១៥-២០ ឆ្នាំ។ ជាមួយនឹងទឹកប្រាក់ប្រហែល 240 លាននាក់ អ្នកទិញអាចធ្វើជាម្ចាស់ផ្ទះល្វែងមួយនៅក្នុងគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមនេះ។

ប៉ុន្តែតាមរយៈការស្រាវជ្រាវ បច្ចុប្បន្នផ្ទះល្វែងមួយនៅ Felix Homes ដែលមានផ្ទៃដី ៥៦ ម៉ែត្រការ៉េ កំពុងត្រូវបានលក់ក្នុងតម្លៃ ១,៦៩ ពាន់លានដុង ស្មើនឹងប្រហែល ៣០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ។ លើសពីនេះ មានអ្នកលក់ដែលលក់អាផាតមិននៅក្នុងគម្រោងនេះក្នុងតម្លៃពី 35 ទៅ 45 លានដុង/m2។

ហេតុអ្វីបានជាគេហដ្ឋានសង្គមត្រូវប្រើហួសហេតុ? — គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម Felix Homes នៅ Go Vap ។

នៅទីក្រុងហាណូយ គម្រោង NOXH @Home នៅ Yen So (Hoang Mai ទីក្រុងហាណូយ) ត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយក្នុងតម្លៃ 1.2 ពាន់លានដុង/55m2 អាផាតមិន ដោយប្រគល់ជូននៅចុងឆ្នាំ 2018 និងកម្ចីរយៈពេល 20 ឆ្នាំជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់អនុគ្រោះ។ ដូច្នេះហើយ ក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េនៃគម្រោងនេះមានតម្លៃប្រហែលជាង 20 លានដុង ដែលជាតម្លៃមិនសមរម្យខ្លាំងបើធៀបនឹងគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម ប៉ុន្តែក៏ថោកជាងគម្រោងផ្ទះល្វែងពាណិជ្ជកម្មមួយចំនួននៅពេលនោះ។

ប៉ុន្តែនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ តម្លៃអាផាតមិនទំហំ 55m2 នៅគម្រោង @Home ត្រូវបានលក់ក្នុងតម្លៃ 1.75 ពាន់លានដុង ស្មើនឹង 31 លានដុង/m2។ លើសពីនេះ អាផាតមិនធំៗមួយចំនួននៅក្នុងគម្រោងនេះក៏ត្រូវបានផ្តល់ជូនសម្រាប់លក់ក្នុងតម្លៃរហូតដល់ ៣៦លានដុង/ម២។

ជាមួយនឹងការកើនឡើងនៃតម្លៃនៃគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមចាស់ជាច្រើន លទ្ធភាពនៃការមានផ្ទះសម្រាប់តម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដសម្រាប់មនុស្សជាច្រើនបានក្លាយទៅជាការលំបាកជាងពេលណាទាំងអស់។ ចែករំលែកអំពីដំណើរស្វែងរកផ្ទះ អ្នកស្រី Dao Thu Trang (អាយុ 35 ឆ្នាំ ទីក្រុងហូជីមិញ) បាននិយាយថា គាត់និងស្វាមីបានស្វែងរក និងមើលផ្ទះអស់រយៈពេលជិត 2 ខែហើយ ប៉ុន្តែរកមិនឃើញផ្ទះណាដែលពេញចិត្តចំពោះតម្លៃ និងទីតាំង។

«ផ្ទះសង្គមចាស់ បើទោះជាបានកាន់កាប់យូរហើយ បង្ហាញសញ្ញាថមថយក៏ដោយ ក៏នៅតែមិនធ្លាក់ចុះដែរ ខ្ញុំបានមើលគម្រោងជាច្រើន ប៉ុន្តែគ្មានគេលក់ក្នុងតម្លៃក្រោម ៣០ លានដុង លើសពីសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់គ្រួសារខ្ញុំទេ។ គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមដែលមានតម្លៃសមរម្យគឺនៅឆ្ងាយពេក ឬតម្រូវឱ្យផ្លាស់ទៅខេត្តជិតខាង ប្រសិនបើខ្ញុំទិញនៅទីនោះ ការងាររបស់ខ្ញុំនឹងពិបាកណាស់»។

អ្នកស្រី Trang បន្តថា គំនិតទិញផ្ទះសង្គមចាស់នេះបានមកពីមិត្តភ័ក្ដិ។ បន្ទាប់ពីស្វែងរកបានមួយសន្ទុះ គ្រួសាររបស់មិត្តភ័ក្តិនេះ បានរកឃើញផ្ទះល្វែងចាស់មួយ ដែលមានតម្លៃ 28 លាន/m2។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនបើអ្នកគណនាថ្លៃដើមជួសជុលអាផាតមិននោះ តម្លៃគឺប្រហែល 30 លាន/m2។ នេះជាតម្លៃហួសពីលទ្ធភាពនៃក្រុមចំណូលទាប ដូច្នេះវាមិនមែនជាជម្រើសល្អសម្រាប់មនុស្សជាច្រើនទេ។ ដូច្នេះហើយ គំនិតចង់ទិញផ្ទះល្វែងសង្គមចាស់ ព្រោះគេគិតថាតម្លៃនឹងថោកជាង ព្រោះអាផាតមិនកំពុងបង្ហាញសញ្ញានៃការខ្សោះជីវជាតិ មិនមែនជាការពិតទេ។

យោងតាមការស្រាវជ្រាវ តម្លៃលំនៅឋានសង្គមបានកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់នៅក្នុងទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំ និងកំណត់ចំណុចកំពូលថ្មីមួយនៅក្នុងទីផ្សារបឋម។ ឧទាហរណ៍ គម្រោង NHS Trung Van (ហាណូយ) នាពេលថ្មីៗនេះ តម្លៃរបស់អ្នកវិនិយោគបានប្រែប្រួលពី 19 ទៅ 20 លានដុង/m2។ ដោយមិនគិតពីថ្លៃសេវាដែលអាចកើតមាននៅពេលបច្ចុប្បន្ននេះ ចំនួនអ្នកមានបំណងទិញផ្ទះនៅក្នុងគម្រោង និងការដាក់ពាក្យស្នើសុំចុះឈ្មោះមានចំនួនច្រើនណាស់។

ហេតុអ្វីបានជាតម្លៃផ្ទះសង្គមចាស់កើនឡើង?

ឆ្លើយនឹងសំណួរនេះ មតិជាច្រើនលើកឡើងថា កត្តាសំខាន់ដែលធ្វើឲ្យតម្លៃលំនៅឋានសង្គមចាស់បន្តកើនឡើង គឺបញ្ហាផ្គត់ផ្គង់។

យោងតាមរបាយការណ៍ចុងក្រោយរបស់ក្រសួងសំណង់ក្នុងត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2023 ប្រទេសទាំងមូលមានគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមចំនួន 1 ប៉ុណ្ណោះដែលមានមាត្រដ្ឋាន 300 អាផាតមិនទើបទទួលបានអាជ្ញាប័ណ្ណ។ មានគម្រោងចំនួន 5 ដែលមានមាត្រដ្ឋាន 1,908 យូនីត មានសិទ្ធិលក់លំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគត។ មានគម្រោងចំនួន 4 ដែលមានមាត្រដ្ឋាន 934 អាផាតមិន បានបញ្ចប់ការសាងសង់...

ក្នុងនោះមានគម្រោងលំនៅឋានកម្មករចំនួន ៣៩៧ គម្រោង ដែលមានមាត្រដ្ឋាន ៤៥៣ ៤២៦ យូនីត និងគម្រោងកំពុងសាងសង់ចំនួន ១៥២ ដែលមានមាត្រដ្ឋាន ១៥៣ ៤២៦ យូនីត។ បច្ចុប្បន្នកំពុងអនុវត្តនីតិវិធីវិនិយោគសម្រាប់ 245 គម្រោងដែលមានមាត្រដ្ឋាន 300,000 អាផាតមិន... ជាមួយនឹងគម្រោងជាច្រើននៅតែស្ថិតក្នុងស្ថានភាព "កំពុងសាងសង់" ហើយការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានសង្គមបច្ចុប្បន្នគ្រាន់តែជាផ្នែកតូចមួយនៃតំរូវការ តម្លៃនៃគម្រោងចាស់មួយចំនួនបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង ដោយសារតម្លៃនៅតែមិនខ្ពស់ខ្លាំងបើធៀបនឹងគម្រោងផ្ទះល្វែងពាណិជ្ជកម្ម។

ហេតុអ្វីបានជាគេហដ្ឋានសង្គមប្រើប្រាស់អគារ៣ជាន់រួចហើយ? — ការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានសង្គមក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំខាងមុខ សង្ឃឹមថានឹងអាចជួយមនុស្សជាច្រើនមានផ្ទះសម្បែង។

យោងតាមរបាយការណ៍នេះ ក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ អាផាតមិនសង្គមប្រើប្រាស់រួចដែលមានសិទ្ធិធ្វើពាណិជ្ជកម្ម និងលក់នៅលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានឡើងថ្លៃយ៉ាងឆាប់រហ័ស ដែលជាទូទៅកើនឡើងដល់ 17 - 19 លានដុង/m2 (ធៀបនឹងតម្លៃលក់បឋមជាមធ្យម 12 - 15 លានដុង/m2)។ បច្ចុប្បន្ននេះ នៅតំបន់ខ្លះតម្លៃលំនៅឋានសង្គមបានឡើងដល់ 21 - 25 លានដុង / ម 2 សូម្បីតែរហូតដល់ 30 - 35 លានដុង / ម 2 ដែលធ្វើឱ្យវាមិនអាចប្រើប្រាស់បានសម្រាប់ប្រជាជនដែលមានចំណូលទាបជាច្រើនដែលខ្វះខាត។

យោងតាមបុគ្គលិកឈ្មួញកណ្តាល តម្លៃនៃអាផាតមិននីមួយៗកើនឡើងច្រើន ឬតិចអាស្រ័យលើទីតាំង ទិសដៅនៃផ្ទះល្វែង គ្រឿងសង្ហារិម អមមកជាមួយ និងការអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធជុំវិញគម្រោង។ ជាពិសេសជាមួយនឹងគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមមួយចំនួនដែលធ្លាប់សាងសង់នៅក្នុងតំបន់ដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធមិនល្អ ប៉ុន្មានឆ្នាំមកនេះ តំបន់ទាំងនេះបានអភិវឌ្ឍយ៉ាងខ្លាំងជាមួយនឹងចំនួនប្រជាជនក្រាស់ ដែលបណ្តាលឱ្យតម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីនេះកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង ហើយជួនកាលតម្លៃដើមទ្វេដង។

លើសពីនេះ អ្នកជំនាញក៏បានលើកឡើងដែរថា លំនៅដ្ឋានសង្គម ទទួលបានការលើកទឹកចិត្តពីគោលនយោបាយរបស់រដ្ឋ លើថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី ពន្ធដារ ជាដើម ហើយត្រូវបានចងក្រងដោយបទប្បញ្ញត្តិដែលអាចផ្ទេរបានក្រោយរយៈពេល 5 ឆ្នាំ ដូច្នេះតម្លៃបឋមគឺទាបជាងផ្ទះពាណិជ្ជកម្មច្រើន។ ដូច្នេះហើយពេលដល់ពេលផ្ទេរតម្លៃលំនៅឋានសង្គមចាស់ចាប់ផ្តើមឡើងថ្លៃខ្លាំង។

ឆ្លើយតបនឹងបញ្ហានេះ លោក វ៉ូ ហុងថាង នាយករងក្រុមហ៊ុន R&D DKRA វៀតណាម បានលើកឡើងពីមូលហេតុសំខាន់ៗចំនួន 3 ដែលនាំឱ្យតម្លៃលំនៅដ្ឋានសង្គមចាស់កើនឡើង។

ជាដំបូង វាគឺអំពីបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ ដោយរយៈពេលវែងសម្រាប់ការអនុម័តអាជ្ញាប័ណ្ណគម្រោង បង្កើនការចំណាយផ្សេងទៀត រួមទាំងការប្រាក់ ថ្លៃប្រតិបត្តិការ ថ្លៃឱកាស... ធាតុទាំងអស់ខាងលើបានបំប៉ោងតម្លៃលក់ផលិតផល។

ទីពីរគឺបញ្ហាដើមទុន។ រួមទាំងការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនៃអត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារ បណ្តាញចល័តមូលធនផ្សេងទៀតក៏មានតម្លៃថ្លៃផងដែរ។ ចុងក្រោយគឺដោយសារតែការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនៃការចំណាយបញ្ចូល។ តម្លៃដី តម្លៃពលកម្ម និងវត្ថុធាតុដើម (ដែក ដែក ខ្សាច់ ស៊ីម៉ងត៍។ល។) ទាំងអស់បានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ។

ប្រភព