ហេតុអ្វីបានជាតម្លៃផ្ទះមិនអាចធ្លាក់ចុះ?

ទិន្នន័យពីសមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាមបង្ហាញថា ក្នុងរយៈពេល 10 ឆ្នាំកន្លងមកនេះ តម្លៃអចលនទ្រព្យបានកើនឡើងរាប់សិបដង។ នៅឆ្នាំ 2021 តែម្នាក់ឯង តម្លៃផ្ទះជាមធ្យមបានកើនឡើងជាពីរខ្ទង់ សូម្បីតែខ្ពស់ជាងរយៈពេលដូចគ្នាជាច្រើនដងក៏ដោយ។ បច្ចុប្បន្ននេះ ទោះបីជាទីផ្សារកំពុងធ្លាក់ចុះក៏ដោយ ប៉ុន្តែផ្នែកផ្ទះល្វែងនៅតែរក្សាសន្ទុះនៃកំណើនរបស់ខ្លួន។

ស្រដៀងគ្នានេះដែរ Savills Vietnam បានចង្អុលបង្ហាញថា នៅត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំ 2023 តម្លៃអាផាតមិនបឋមជាមធ្យមឈានដល់ 54 លានដុង/m2 ដែលកើនឡើងរយៈពេល 19 ត្រីមាសជាប់ៗគ្នា និងកើនឡើងជាង 77% បើធៀបនឹងត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2019។

បើតាមអ្នកជំនាញ បើទោះជាតម្លៃលំនៅឋានបានកើនឡើងក៏ដោយ ក៏គេមិនអាចកាត់បន្ថយបានក្នុងរយៈពេលខ្លីដែរ។ មូលហេតុគឺដោយសារការចំណាយច្រើនធ្វើឱ្យឡើងថ្លៃដូចជាតម្លៃដី តម្លៃសម្ភារៈសំណង់ ការប្រាក់កម្ចី...

លោក Giang Anh Tuan នាយកក្រុមហ៊ុន Tuan Anh Real Estate បានវិភាគថា តម្លៃអចលនទ្រព្យអាស្រ័យទៅលើកត្តាជាច្រើនដូចជា តម្លៃដី តម្លៃសំណង់ ភាពស្របច្បាប់ ជាដើម។ប្រសិនបើកត្តាទាំងនេះប៉ះពាល់ដល់ក្នុងពេលតែមួយ វានឹងបង្កការលំបាកដល់អាជីវកម្មក្នុងការកាត់បន្ថយតម្លៃអចលនទ្រព្យ។

ការកើនឡើងថ្លៃដើមធ្វើឱ្យអាជីវកម្មពិបាកបញ្ចុះតម្លៃផ្ទះ។ (រូបភាព៖ Cong Hieu)។

ជាពិសេស សម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យ ថ្លៃដីគឺជាតម្លៃបញ្ចូលដ៏សំខាន់មួយដែលប៉ះពាល់ដល់តម្លៃទិន្នផល។ ជាមធ្យមនៅក្នុងតំបន់ទីក្រុង ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីមានប្រហែល 10% នៃតម្លៃអាផាតមិន 20-30% នៃតម្លៃផ្ទះជួលទាប និងប្រហែល 50% នៃតម្លៃផ្ទះវីឡា។

ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ តម្លៃដីបានកើនឡើងពី 15 ទៅ 30% ដែលជំរុញឱ្យតម្លៃលំនៅឋានកើនឡើងពី 2 ទៅ 8% ។

មិនត្រឹមតែតម្លៃដីទេ ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ សម្ភារសំណង់ដូចជា ដែក ដែក ខ្សាច់... ក៏ឡើងថ្លៃខ្លាំងដែរ។ ឧទាហរណ៍តម្លៃដែកនិងដែកកើនឡើងប្រហែល 15-20% ខណៈពេលដែលតម្លៃនៃវត្ថុធាតុដើមមានចំនួន 65-70% នៃតម្លៃប៉ាន់ស្មាននៃគម្រោងសាងសង់។

លើសពីនេះ ការចំណាយលើការអនុវត្តគម្រោងក៏កើនឡើងផងដែរ ដោយសារបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ជាច្រើនដែលអូសបន្លាយពេលសាងសង់។ លោក ទួន បានបន្តថា មានគម្រោងដែលចំណាយពេលដល់ទៅ ៤-៥ ឆ្នាំដើម្បីបញ្ចប់នីតិវិធីច្បាប់។ ការបញ្ចប់នីតិវិធីច្បាប់សម្រាប់គម្រោងមួយ មិនមែនគ្រាន់តែជាបញ្ហានៃអាជីវកម្មដែលទៅនាយកដ្ឋាន និងទទួលការបញ្ជូនជាផ្លូវការនោះទេ ប៉ុន្តែក៏រង់ចាំនាយកដ្ឋាន ភ្នាក់ងារ និងវិស័យពាក់ព័ន្ធផ្តល់យោបល់ផងដែរ។ ពេលវេលារង់ចាំសម្រាប់នីតិវិធីត្រូវតែអនុវត្តតាមបទប្បញ្ញត្តិ ប៉ុន្តែជារឿយៗមានការពន្យារពេល។

លោក Tuan បានមានប្រសាសន៍ថា “ ពេលវេលាសម្រាប់នីតិវិធីច្បាប់គឺវែងណាស់ ហើយប៉ះពាល់ដល់ការចំណាយអាជីវកម្មយ៉ាងខ្លាំង ”។

លោក Tuan ក៏បានផ្តល់ភស្តុតាងបន្ថែមទៀតថា ប្រសិនបើអាជីវកម្មទិញដីមួយកន្លែងមានតម្លៃ 500 ពាន់លានដុង វានឹងបាត់បង់ការប្រាក់ 10% ក្នុងមួយឆ្នាំ ឬ 50 ពាន់លានដុង។ ការចំណាយនេះត្រូវបានបង្ខំឱ្យបញ្ចូលទៅក្នុងតម្លៃដោយអាជីវកម្ម។

អាជីវកម្មជាច្រើនឥឡូវនេះជាប់គាំង ព្រោះប្រសិនបើពួកគេកាត់បន្ថយតម្លៃ ពួកគេនឹងខាតបង់យ៉ាងខ្លាំង ហើយប្រសិនបើពួកគេមិនកាត់បន្ថយតម្លៃ ពួកគេនឹងមិនអាចលក់ផលិតផលរបស់ពួកគេបានទេ។ ដូច្នេះហើយ ជាមួយនឹងគម្រោងជាច្រើនដែលមិនទាន់បានអនុវត្ត អ្នកវិនិយោគជាច្រើនមិនចង់សាងសង់ ប៉ុន្តែស្វែងរកដៃគូផ្ទេរប្រាក់ ”។

លោក Tran Khanh Quang អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ Viet An Hoa ក៏បាននិយាយដែរថា ឧបសគ្គចម្បងដែលធ្វើឲ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យពិបាកនឹងធ្លាក់ចុះនោះគឺការចំណាយលើការវិនិយោគខ្ពស់ពេក។

លោក Quang បានមានប្រសាសន៍ថា " នៅក្នុងរចនាសម្ព័ន្ធតម្លៃគម្រោងបច្ចុប្បន្ន ការចំណាយលើការសាងសង់បានកើនឡើងជិតពីរដងបើធៀបនឹងកាលពី 4-5 ឆ្នាំមុន គឺពី 7-7.5 លានដុង/m3 ដល់ជាង 12 លានដុង/m2 "។

ក្រៅពីនេះ បើតាមលោក Quang វាពិតជាលំបាកណាស់ក្នុងការកាត់បន្ថយតម្លៃអចលនទ្រព្យ ព្រោះទីផ្សារមិនត្រឹមតែមានសហគ្រាសក្នុងស្រុកប៉ុណ្ណោះទេ ក៏មានអ្នកវិនិយោគបរទេសជាច្រើនផងដែរ។

ដូច្នេះហើយ សាជីវកម្មបរទេសដែលវិនិយោគលើគម្រោងនានាតែងតែជ្រើសរើសផ្នែកខ្ពស់ ទីតាំងល្អ ឯកសារស្របច្បាប់ពេញលេញ និងគុណភាពផលិតផលខ្ពស់ជាងគម្រោងរបស់អ្នកវិនិយោគក្នុងស្រុក ដូច្នេះតម្លៃមិនអាចទាបបានទេ។ ពេលលក់ផលិតផលទៅទីផ្សារគេតែងគណនាទិន្នផល២-៣ឆ្នាំក្រោយ ដូច្នេះតម្លៃច្រើនតែឡើងថ្លៃ។ សហគ្រាសបរទេសមានគុណសម្បត្តិក្នុងប្រភពទុន និងថ្លៃដើមទុន ដូច្នេះហើយពួកគេមិនស្ថិតនៅក្រោមសម្ពាធក្នុងការកាត់បន្ថយតម្លៃលក់នោះទេ។

យោងតាមលោកបណ្ឌិត Nguyen Duy Phuong នាយកផ្នែកវិនិយោគនៃ DGCapital មានហេតុផលជាច្រើនដែលអ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យមិនជ្រើសរើសកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះ។

ជាពិសេស គេអាចមើលឃើញថា នៅពេលអនុវត្តគម្រោង អ្នកវិនិយោគបានបញ្ចាំទាំងដី និងទ្រព្យសម្បត្តិនាពេលអនាគត ដើម្បីខ្ចីដើមទុនពីធនាគារ។ ការកាត់បន្ថយតម្លៃលក់នឹងប៉ះពាល់ដល់តម្លៃនៃវត្ថុបញ្ចាំនៅធនាគារ ខណៈពេលដែលអ្នកវិនិយោគមិនមានទ្រព្យសម្បត្តិផ្សេងទៀតដើម្បីបន្ថែមប្រាក់កម្ចី។

ក្រៅពីនេះ គម្រោងជាច្រើនបានជាប់ពាក់ព័ន្ធក្នុងបញ្ហាផ្លូវច្បាប់អស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ មុនពេលដែលពួកគេអាចដាក់លក់បាន។ ក្នុងអំឡុងពេលនោះ អ្នកវិនិយោគនៅតែត្រូវទទួលបន្ទុកការប្រាក់កើនឡើង និងថ្លៃដី។

ចូវអាញ់

ប្រភព