VCCI៖ គួររក្សាវិធីសាស្ត្រអតិរេកក្នុងការវាយតម្លៃដី

ANTD.VN - សហព័ន្ធពាណិជ្ជកម្ម និងឧស្សាហកម្មវៀតណាម (VCCI) ជឿជាក់ថា ចាំបាច់ត្រូវពិចារណាដកវិធីសាស្ត្រអតិរេកចេញពីវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដី។

VCCI៖ គួររក្សាវិធីសាស្ត្រអតិរេកក្នុងរូបភាពវាយតម្លៃដី ១

តើគួររក្សាវិធីសាស្ត្រអតិរេកក្នុងការវាយតម្លៃដី?

នៅក្នុងសេចក្តីព្រាងអនុក្រឹត្យស្តីពីវិសោធនកម្ម និងបំពេញបន្ថែមក្រិត្យលេខ 44/2014/ND-CP គ្រប់គ្រងតម្លៃដី និងសេចក្តីព្រាងសារាចរណ៍ វិសោធនកម្ម និងបន្ថែមមាត្រាមួយចំនួននៃសារាចរណែនាំលេខ 36/2014/TT-BTNMT ដែលរៀបរាប់លម្អិតអំពីវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីធ្លី។ សាងសង់ និងកែសម្រួលបញ្ជីតម្លៃដី; ទាក់ទងនឹងការកំណត់តម្លៃដីជាក់លាក់ និងការប្រឹក្សាតម្លៃដី ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន (TN-MT) បានស្នើឱ្យដកចេញនូវវិធីសាស្រ្តនៃការគណនាតម្លៃដីអតិរេក។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ VCCI ជឿជាក់ថាការលុបបំបាត់វិធីសាស្រ្តអតិរេកនឹងបង្កឱ្យមានការលំបាកក្នុងដំណើរការវាយតម្លៃដី។

វិធីសាស្ត្រអតិរេក គឺជាវិធីសាស្រ្តនៃការកំណត់តម្លៃដីដោយផ្អែកលើគោលបំណងអភិវឌ្ឍន៍នាពេលអនាគតដ៏មានសក្តានុពល។ ដីប្រភេទនេះដែលមានសក្ដានុពលនៃការអភិវឌ្ឍន៍ ជាទូទៅមិនមានទ្រព្យសម្បត្តិស្រដៀងគ្នា ឬស្រដៀងគ្នាដែលត្រូវបានជួញដូរដោយជោគជ័យនៅលើទីផ្សារ ដើម្បីអនុវត្តវិធីសាស្រ្តប្រៀបធៀប (ដោយមានលក្ខខណ្ឌថាមានយ៉ាងហោចណាស់ 03 ដីដែលអាចប្រៀបធៀបបានដែលត្រូវបានផ្ទេរនៅលើទីផ្សារ ឬឈ្នះការដេញថ្លៃសម្រាប់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី);

ការប្រៀបធៀបជាមួយនឹងវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដីដោយផ្អែកលើគោលបំណងនៃការប្រើប្រាស់បច្ចុប្បន្ន ដូចជាវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប និងវិធីសាស្ត្រចំណូល យើងនឹងឃើញយ៉ាងច្បាស់នូវគុណសម្បត្តិ និងគុណវិបត្តិនៃវិធីសាស្ត្រនីមួយៗ។

យោងតាម VCCI វិធីសាស្រ្តប្រៀបធៀបមានដែនកំណត់ក្នុងលក្ខខណ្ឌនៃទិន្នន័យប្រៀបធៀប ពីព្រោះព័ត៌មានប្រតិបត្តិការជាញឹកញាប់ពិបាកក្នុងការផ្គូផ្គងជាមួយអចលនទ្រព្យដែលត្រូវវាយតម្លៃ។ ចាំបាច់ត្រូវមានព័ត៌មានប្រតិបត្តិការច្បាស់លាស់ និងត្រឹមត្រូវជាច្រើន ខណៈពេលដែលការពិត ក្នុងករណីជាច្រើន តម្លៃប្រតិបត្តិការនៅលើក្រដាស និងតម្លៃប្រតិបត្តិការជាក់ស្តែងគឺខុសគ្នា។

ទន្ទឹមនឹងនេះ វិធីសាស្ត្រកែតម្រូវតម្លៃដីត្រូវបានអនុវត្តដោយគុណតម្លៃដីក្នុងតារាងតម្លៃដីដោយមេគុណការកែសម្រួលតម្លៃដីដែលមានកម្រិតផងដែរ។ មេគុណកែសម្រួលតម្លៃដីត្រូវបានចេញដោយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត តាមរយៈការវិភាគ និងប្រៀបធៀបតម្លៃដីក្នុងតារាងតម្លៃដីជាមួយនឹងតម្លៃដីទូទៅនៅលើទីផ្សារ។

ដូច្នេះ ការកំណត់មេគុណនៃការកែតម្រូវក៏ផ្អែកលើទិន្នន័យប្រៀបធៀបផងដែរ ដូច្នេះវាក៏ជួបប្រទះនូវចំណុចខ្វះខាតនៅក្នុងលក្ខខណ្ឌនៃព័ត៌មាន និងទិន្នន័យបញ្ចូលដូចជាវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប។

យោងតាម VCCI មូលដ្ឋានទិន្នន័យដីធ្លីបច្ចុប្បន្នរបស់ប្រទេសរបស់យើងមិនឆ្លុះបញ្ចាំងពីការពិតនៃទីផ្សារនោះទេ។ ដូច្នេះហើយ ការអនុវត្តវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃតែ ៣ ដូចក្នុងសេចក្តីព្រាង អាចបង្កការលំបាកក្នុងការអនុវត្ត ដោយសារចំណុចខ្វះខាតខាងលើ។

ម៉្យាងវិញទៀត វិធីសាស្ត្រសំណល់គឺផ្អែកលើហេតុផលដូចខាងក្រោម៖ តម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃទ្រព្យសកម្ម គឺជាតម្លៃសំណល់ដែលទទួលបានពីការប៉ាន់ប្រមាណនៃការអភិវឌ្ឍន៍ដែលសន្មត់ថាដកការចំណាយទាំងអស់ដែលកើតឡើងដើម្បីបង្កើតការអភិវឌ្ឍន៍នោះ។

ខ្លឹមសារនៃវិធីសាស្រ្តនេះគឺការគណនាតម្លៃដីក្នុងលក្ខណៈថយក្រោយ ពោលគឺចាប់ផ្តើមពីការលក់ផលិតផលអភិវឌ្ឍន៍ដែលបានបញ្ចប់នាពេលខាងមុខ និងកាត់ការចំណាយលើការអភិវឌ្ឍន៍ចាំបាច់ដើម្បីវិនិយោគក្នុងការបង្កើតផលិតផលនោះ។ ដីដែលមានសក្ដានុពលនៃការអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវបានវាយតម្លៃដោយវិធីសាស្ត្រនេះ ដែលវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃផ្សេងទៀតមិនមានសិទ្ធិទទួលបាន។

VCCI ក៏ជឿជាក់ផងដែរថា វិធីសាស្ត្រអតិរេក គឺជាវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យដែលអនុវត្តដោយអង្គការវាយតម្លៃវិជ្ជាជីវៈ ហើយត្រូវបានចាត់ទុកថាជាវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃមួយដែលអនុវត្តនៅពេលវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យជាមួយនឹងសក្ដានុពលនៃការអភិវឌ្ឍន៍ (ដីទំនេរមិនទាន់បានអភិវឌ្ឍ ឬដីដែលមានសំណង់លើដីដែលអាចជួសជុល ឬរុះរើដើម្បីសាងសង់សំណង់ថ្មីនៅលើដីសម្រាប់ការប្រើប្រាស់បានល្អបំផុត និងមានប្រសិទ្ធភាពបំផុត)។

វិធីសាស្រ្តអតិរេកត្រូវបានចេញវេជ្ជបញ្ជានៅក្នុងស្តង់ដារវាយតំលៃវៀតណាមលេខ 11 ដែលចេញដោយសារាចរលេខ 145/2016/TT-BTC។

ករណីនៃសេចក្តីព្រាងដកវិធីសាស្ត្រអតិរេកក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី បណ្តាលឱ្យបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យមានភាពមិនស៊ីសង្វាក់គ្នាក្នុងចំណោមឯកសារច្បាប់ពាក់ព័ន្ធ។

ទាក់ទងនឹងគោលដៅគ្រប់គ្រងរបស់រដ្ឋ មូលហេតុមួយនៃការដកវិធីសាស្ត្រអតិរេកចេញពីវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីគឺដោយសារ "នេះជាវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យដែលបម្រើឱ្យអ្នកគ្រប់គ្រងគណនាដើម្បីសម្រេចលើការវិនិយោគ (តម្លៃដីគួរតែមានជាមុន) មិនសមស្របនឹងភារកិច្ចវាយតម្លៃដីដើម្បីបម្រើការគ្រប់គ្រងរបស់រដ្ឋ"។

ទស្សនៈរបស់ VCCI គឺថា ប្រសិនបើវិធីសាស្ត្រនេះត្រូវបានគេចាត់ទុកថាប្រើសម្រាប់តែគណនាប្រសិទ្ធភាពនៃការវិនិយោគ នោះមានន័យថាតម្លៃដីត្រូវបានគណនាដើម្បីសម្រេចបាននូវការប្រើប្រាស់ល្អបំផុត និងមានប្រសិទ្ធភាពបំផុត ហើយតម្លៃដីនេះគឺស្របតាមគោលការណ៍ទីផ្សារ។

ដូច្នេះ រដ្ឋប្រើវិធីវាយតម្លៃនេះដើម្បីកំណត់ប្រភេទដីដែលមានសក្ដានុពលនៃការអភិវឌ្ឍន៍ដើម្បីកំណត់តម្លៃដីស្របតាមតម្លៃទីផ្សារ ដោយហេតុនេះកំណត់កាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវបំពេញជូនរដ្ឋ។

ដូច្នេះ VCCI ផ្តល់អនុសាសន៍ថា គណៈកម្មាធិការរៀបចំសេចក្តីព្រាង ពិចារណាមិនដកចេញនូវវិធីសាស្ត្រអតិរេកនៅក្នុងវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដីធ្លី។

ប្រភពតំណ