បង្រួមវិធីសាស្រ្តអតិរេកនៃការវាយតម្លៃដី

ច្បាប់នៅឆ្ងាយពីការពិត

ចំណុច គ ប្រការ ៥ មាត្រា ១៥៩ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល (វិសោធនកម្ម) ចែងអំពីគោលការណ៍កំណត់តម្លៃដីតាមវិធីសាស្ត្រអតិរេក ដូចតទៅ៖ "វិធីសាស្ត្រអតិរេកត្រូវបានអនុវត្តដើម្បីកំណត់តម្លៃដីឡូត៍ និងដីមិនមែនកសិកម្ម ដែលមិនទាន់បានវិនិយោគលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេស ឬមិនទាន់បានវិនិយោគលើការងារសំណង់តាមផែនការសាងសង់លម្អិត លើកលែងតែករណីនេះបានបញ្ជាក់។

Dự thảo luật Đất đai (sửa đổi): Thu hẹp phương pháp thặng dư định giá đất - Ảnh 1. — វាចាំបាច់ដើម្បីកំណត់វិធីសាស្រ្តអតិរេកដែលបានអនុវត្តចំពោះតម្លៃដីឡូតិ៍ដែលមានសក្តានុពលអភិវឌ្ឍន៍។

ថ្មីៗនេះ សេចក្តីព្រាងវិសោធនកម្មអនុក្រឹត្យលេខ 44/2014 របស់រដ្ឋាភិបាលគ្រប់គ្រងតម្លៃដីធ្លីក៏បានបង្រួមវិសាលភាពស្រដៀងគ្នាទៅនឹងបទប្បញ្ញត្តិនៅក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល (វិសោធនកម្ម)។ ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ មានការជំទាស់ជាច្រើនពីសាធារណជន ក៏ដូចជាអ្នកជំនាញ ដូច្នេះហើយទើបគណៈកម្មការរៀបចំសេចក្តីព្រាងអនុក្រឹត្យលេខ ៤៤/២០១៤ ទទួលយក និងកែសម្រួលខ្លឹមសារនេះ ហើយរក្សាទុកជាបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្ន។ នេះគឺជាវិធីសាស្ត្រអតិរេកដែលបានអនុវត្តចំពោះតម្លៃដីឡូតិ៍ដែលមានសក្តានុពលនៃការអភិវឌ្ឍន៍ ដោយសារការផ្លាស់ប្តូរផែនការ ឬការផ្លាស់ប្តូរការប្រើប្រាស់ដី នៅពេលដែលចំណូលពីការអភិវឌ្ឍន៍សរុប និងការចំណាយប៉ាន់ស្មានសរុបត្រូវបានកំណត់។

តាមពិត វិធីសាស្ត្រអតិរេក គឺជាវិធីសាស្រ្តកំណត់តម្លៃដីដោយផ្អែកលើសក្តានុពលនៃការប្រើប្រាស់នាពេលអនាគត មិនមែនផ្អែកលើការប្រើប្រាស់បច្ចុប្បន្ន ដូចវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប ឬវិធីសាស្ត្រចំណូលនោះទេ។ វិធីសាស្ត្រអតិរេកឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្លៃទីផ្សារនៃដីដែលត្រូវវាយតម្លៃ រួមទាំងកត្តាខាងក្រោម៖ គោលបំណងប្រើប្រាស់ដី; ពាក្យប្រើប្រាស់ដី; ដង់ស៊ីតេអគារ; កម្ពស់អគារ; មេគុណការប្រើប្រាស់ដី; ឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្លៃនៃលំហូរសាច់ប្រាក់ក្នុងការវិនិយោគ ការផលិត និងអាជីវកម្មជាមួយនឹងការអនុវត្តជាក់ស្តែងខ្ពស់។ ដូច្នេះហើយ បើយោងតាមអាជីវកម្មជាច្រើន នេះក៏ជាវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យបែបទំនើប ដោយអនុវត្តតាមការអនុវត្តជាអន្តរជាតិ ព្រោះវាអាចឆ្លុះបញ្ចាំងយ៉ាងច្បាស់ពីលក្ខណៈហិរញ្ញវត្ថុនៃគម្រោងអចលនទ្រព្យ រួមទាំងការចំណាយ ប្រាក់ចំណូល ប្រាក់ចំណេញ។ល។

ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) លោក Le Hoang Chau បានវាយតម្លៃថា បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការអនុវត្តគោលការណ៍កំណត់តម្លៃដីតាមវិធីសាស្ត្រអតិរេកក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល (វិសោធនកម្ម) កំពុងបាត់មុខវិជ្ជាសំខាន់មួយគឺដីកសិកម្ម។ ដោយលើកឡើងពីរឿងរ៉ាវនៃគម្រោងតំបន់សេដ្ឋកិច្ចពិសេសដែលក្រុមហ៊ុន Sama Dubai Group (United Arab Emirates - UAE) បានចុះបញ្ជីវិនិយោគនៅខេត្ត Phu Yen ដែលមានទុនវិនិយោគសរុបរហូតដល់ 250 ពាន់លាន USD លោក Le Hoang Chau បានវិភាគថា៖ លើផ្ទៃដីរហូតដល់ 300,000 ហិកតា មានដីកសិកម្ម បើគិតតម្លៃដីប្រភេទនេះមិនត្រូវនិយាយទេ គ្មានគម្រោងតំបន់ទីក្រុងដែលមានតែដីមិនមែនកសិកម្មទេ វាតែងតែជាដីចម្រុះ។

ដូច្នេះបទប្បញ្ញត្តិខាងលើគឺនៅឆ្ងាយពីការពិតពេក ហើយនាំទៅរកផលវិបាកដែលមានតែគម្រោងអចលនទ្រព្យតូចៗ និងតំបន់លំនៅដ្ឋានខ្នាតតូច និងមធ្យមប៉ុណ្ណោះដែលអាចអភិវឌ្ឍបាន។ វាមិនអាចទៅរួចទេក្នុងការសាងសង់ទីក្រុងខ្នាតធំ។ ក្រៅពីនេះ ដីកសិកម្មដែលត្រូវបានបំប្លែងទៅជាតំបន់ទីក្រុង សួនឧស្សាហកម្ម ឬតំបន់លំនៅដ្ឋាន ពិតណាស់ត្រូវបានទទួលយកដោយអាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ច ដូច្នេះវាគ្រប់គ្រាន់ទាំងស្រុងក្នុងការអនុវត្តវិធីសាស្ត្រអតិរេកនៅពេលគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដី។

«មិនបាច់និយាយទេថា បច្ចុប្បន្ននេះមានការចាត់ថ្នាក់នៃដីដែលទាមទារមកវិញពីសមុទ្រ រួមទាំងករណីដែលរដ្ឋធ្វើដោយផ្ទាល់ និងករណីដែលឯកជនធ្វើ។ ដូច្នេះតើដីដែលទាមទារមកវិញពីសមុទ្រជាអ្វី? តើដីមិនមែនកសិកម្ម ឬដីកសិកម្មមានផ្ទៃទឹក? ឧទាហរណ៍ បឹងវារីវប្បកម្ម គឺជាដីឆ្នេរសមុទ្រ ដីឆ្នេរសមុទ្រមានផ្ទៃទឹក។ ស្នើឱ្យអនុវត្តវិធីសាស្ត្រអតិរេកលើដីកសិកម្មទាំងអស់ ដែលអាចយោងទៅឱ្យស៊ីសង្វាក់គ្នាជាមួយនឹងបទប្បញ្ញត្តិក្នុងសេចក្តីព្រាងវិសោធនកម្មអនុក្រឹត្យលេខ ៤៤ នាពេលបច្ចុប្បន្ន៖ "វិធីសាស្ត្រអតិរេកត្រូវបានអនុវត្តចំពោះតម្លៃដីដែលមានសក្ដានុពលនៃការអភិវឌ្ឍន៍ ដោយសារការផ្លាស់ប្តូរផែនការ ឬគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីមានការផ្លាស់ប្តូរ នៅពេលដែលចំណូលពីការអភិវឌ្ឍន៍សរុប និងតម្លៃប៉ាន់ស្មានសរុបត្រូវបានកំណត់" ។

ស្របតាមការអនុវត្តអន្តរជាតិ

លោក Nguyen The Phuong អនុប្រធានសមាគមអ្នកវាយតម្លៃវៀតណាមបានមានប្រសាសន៍ថា ការអនុវត្តវិធីសាស្រ្តអតិរេកដើម្បីកំណត់តម្លៃដីនៃប្រភេទដីដែលមានសក្តានុពលអភិវឌ្ឍន៍គឺផ្អែកលើវិទ្យាសាស្ត្រ ស្របតាមការអនុវត្តអន្តរជាតិ និងចាំបាច់ក្នុងការកំណត់តម្លៃដីធ្លីនៅក្នុងប្រទេសរបស់យើងនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ។ ដោយសារតែវិធីសាស្រ្តនេះត្រូវបានអនុវត្តជាទូទៅចំពោះតម្លៃដីសម្រាប់ដីឡូតិ៍ដែលមានសក្តានុពលអភិវឌ្ឍន៍ ប៉ុន្តែទីផ្សារមិនមានប្រតិបត្តិការសម្រាប់ដីស្រដៀងគ្នាដើម្បីអនុវត្តវិធីសាស្រ្តប្រៀបធៀបឬវិធីសាស្រ្តផ្សេងទៀត។ ការប្រើវិធីគណនាតម្លៃដីលំនៅដ្ឋាន ហើយបន្ទាប់មកគុណនឹងភាគរយរវាងតម្លៃដីលំនៅដ្ឋាន និងប្រភេទដីផ្សេងទៀតក្នុងតារាងតម្លៃដីគឺមិនអាចទៅរួចនោះទេ។

កាលពីពេលថ្មីៗនេះ នៅពេលដែលក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន បានធ្វើសេចក្តីព្រាង និងដាក់ស្នើឱ្យធ្វើវិសោធនកម្ម អនុក្រឹត្យលេខ ៤៤ នោះ មានមតិជាច្រើន ហើយលោកមានសេចក្តីសោមនស្សរីករាយជាខ្លាំង ដែលទីភ្នាក់ងារនេះទទួលយក និងរក្សាទុកនូវវិធីសាស្ត្រអតិរេកបច្ចុប្បន្ន។ ដូច្នេះ សេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល (វិសោធនកម្ម) ក៏ព្រាងដោយទីភ្នាក់ងារនេះ ចាំបាច់ត្រូវពិនិត្យឡើងវិញនូវបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីវិធីសាស្ត្រអតិរេក ដើម្បីអនុលោមតាមបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្ន។ បើយើងអនុវត្តតែវិធីសាស្ត្រអតិរេកចំពោះដីមិនមែនកសិកម្ម វាពិបាកអនុវត្តណាស់ ព្រោះសម្រាប់ដីចំរុះដែលមានតម្លៃធំ ពិបាកអនុវត្តវិធីសាស្ត្រផ្សេង។

ជាឧទាហរណ៍ វិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀបអាចអនុវត្តបានតែលើអគារទាបប៉ុណ្ណោះ មិនមែនសម្រាប់អគារខ្ពស់ៗ អគារពហុមុខងារ ឬអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មនោះទេ។ ខណៈពេលដែលវិធីសាស្ត្ររកប្រាក់ចំណូលអនុវត្តតែលើដីកសិកម្មប៉ុណ្ណោះ ដីដែលសមស្របបំផុតគឺដីសម្រាប់ដាំដំណាំប្រចាំឆ្នាំ... ដូច្នេះហើយបទប្បញ្ញត្តិក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់នឹងធ្វើឱ្យគម្រោងធំជាង ២០០ ពាន់លានដុងត្រូវបានរារាំង។ ខណៈបច្ចុប្បន្ន គម្រោងអចលនទ្រព្យភាគច្រើនមានដើមទុនវិនិយោគច្រើនណាស់។ បទប្បញ្ញត្តិនេះ ថែមទាំងអាចបង្កការខូចខាតយ៉ាងធំដល់ថវិការដ្ឋ ដោយសារការពង្រីកទំហំដីឡូតិ៍ ដែលប្រើវិធីមេគុណនៃការកែសម្រួលតម្លៃដី...

លោក Le Hoang Chau បានផ្តល់អនុសាសន៍បន្ថែមថា៖ រដ្ឋាភិបាលគួរតែពិចារណា និងកែប្រែវិធីសាស្ត្រអតិរេក ដែលជាវិធីសាស្ត្រកំណត់តម្លៃដី ដោយយកចំណូលអភិវឌ្ឍន៍សរុប ដកតម្លៃប៉ាន់ស្មានសរុបនៃការអភិវឌ្ឍន៍ដី ឬផ្ទៃដីតាមផែនការប្រើប្រាស់ដី និងផែនការសាងសង់លម្អិតដែលត្រូវបានអនុម័តដោយស្ថាប័នរដ្ឋមានសមត្ថកិច្ច ជំនួសឱ្យ "ផ្អែកលើមូលដ្ឋានប្រើប្រាស់ដីដែលមានប្រសិទ្ធភាពបំផុត (មេគុណការប្រើប្រាស់ដី ដង់ស៊ីតេសំណង់អតិបរមា)"។

លោកសាស្ត្រាចារ្យ Dang Hung Vo អតីតអនុរដ្ឋមន្ត្រីក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានបានមានប្រសាសន៍ថា ការវាយតម្លៃគឺជាវិស័យឯកទេសមួយ។ បច្ចុប្បន្ននេះ សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ ក៏នៅខ្វះវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃជាច្រើនផងដែរ។ ដូច្នេះ ច្បាប់មិនគួរបញ្ជាក់លម្អិតអំពីវិធីសាស្រ្តនៃការវាយតម្លៃដីនោះទេ ប៉ុន្តែជាទូទៅគ្រាន់តែចែងថាត្រូវតែអនុវត្តទៅតាមស្តង់ដារវាយតម្លៃរបស់វៀតណាមដែលបានប្រកាស។ វារួមបញ្ចូលវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃផ្សេងៗគ្នាជាច្រើន ហើយវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃនីមួយៗត្រូវបានពិពណ៌នាយ៉ាងលម្អិតជាមួយនឹងលំដាប់ ដំណើរការអនុវត្ត និងលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យដែលភ្ជាប់មកជាមួយ។

ប្រភពតំណ