ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី ប្រមូលបានច្រើនដង ដើម្បីកាត់បន្ថយបន្ទុកលើអាជីវកម្ម

និយតកម្មភាពខុសគ្នានៃការជួលដី

យោងតាមលោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) តម្លៃបន្ថែមពីដី (ភាពខុសគ្នានៃការជួលដី) ត្រូវបានបង្កើតឡើងដោយអង្គភាពសំខាន់ពីរគឺរដ្ឋ និងអ្នកវិនិយោគ (ក្នុងនោះតួនាទីរបស់អ្នកវិនិយោគឯកជនមានសារៈសំខាន់ណាស់)។ ដូច្នេះ គោលនយោបាយហិរញ្ញវត្ថុស្តីពីតម្លៃដី និងដីធ្លីចាំបាច់ត្រូវធ្វើការគ្រប់គ្រង ដើម្បីធានាបាននូវភាពយុត្តិធម៌ និងស្ថិរភាពសង្គម សម្រាប់ចំណូលថវិការដ្ឋ និងអត្ថប្រយោជន៍របស់អ្នកវិនិយោគ។

ទីមួយ រដ្ឋបង្កើតតម្លៃបន្ថែមពីដី (ភាពខុសគ្នានៃការជួលដី) តាមរយៈការរៀបចំផែនការប្រើប្រាស់ដី ការសាងសង់ និងផែនការទីក្រុង ការធ្វើផែនការរួមបញ្ចូលគ្នានៃទម្រង់ដឹកជញ្ជូន (TOD) និងអនុញ្ញាតឱ្យមានការបំប្លែងគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីស្របតាមផែនការសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងវិនិយោគអាជីវកម្ម។ ដូច្នេះ រដ្ឋមានសិទ្ធិគ្រប់គ្រងតម្លៃបន្ថែមនៃដី (ភាពខុសគ្នានៃការជួលដី) ដើម្បីបម្រើផលប្រយោជន៍ជាតិ និងសាធារណៈ។

Tiền sử dụng đất không nên tận thu - Ảnh 1. — ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីគឺជាប្រភពចំណូលដ៏ច្រើនសម្រាប់ថវិការដ្ឋ។

ឧទាហរណ៍ នៅទីក្រុងហូជីមិញ ដីកសិកម្ម ១ ហិកតា បង្កើតតម្លៃត្រឹមតែ ៥០០ លានដុង/ឆ្នាំ ប៉ុន្តែនៅពេលដែលគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីត្រូវបានផ្លាស់ប្តូរទៅជាដីមិនមែនកសិកម្ម ដីផលិតកម្ម ១ ហិកតា ឧស្សាហកម្ម ពាណិជ្ជកម្ម សេវាកម្ម និងដីទីក្រុងបង្កើតតម្លៃរហូតដល់ ៥៥ ពាន់លានដុង/ឆ្នាំ ដែលខ្ពស់ជាង ១០០ ដង។ នេះគឺជាការបង្ហាញឱ្យឃើញថាខណ្ឌទី៧ត្រូវបានបង្កើតឡើងក្នុងឆ្នាំ១៩៩៧ (បំបែកពីស្រុកកសិកម្មញ៉ាបេ)។ នៅពេលនោះ ចំណូលថវិការដ្ឋមានត្រឹមតែ 59 ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែក្រោយរយៈពេល 25 ឆ្នាំ គឺនៅឆ្នាំ 2022 ចំណូលថវិការដ្ឋកើនឡើងដល់ 5,550 ពាន់លានដុង ពោលគឺខ្ពស់ជាងឆ្នាំ 1997 ដល់ទៅ 94 ដង។

ដូច្នេះក្នុងឆ្នាំ 2018 រដ្ឋាភិបាលបានអនុញ្ញាតឱ្យទីក្រុងហូជីមិញ បំប្លែងផ្ទៃដីកសិកម្ម 26,000 ហិចតា ទៅជាដីមិនមែនកសិកម្ម ផលិតកម្ម ឧស្សាហកម្ម ពាណិជ្ជកម្ម សេវាកម្ម និងដីទីក្រុងក្នុងកំឡុងឆ្នាំ 2025/2020។ បច្ចុប្បន្ន ទីក្រុងហូជីមិញកំពុងសាងសង់គម្រោងបំប្លែងតំបន់ជាយក្រុងចំនួន ៥ ទៅជាតំបន់ទីក្រុង។ ទន្ទឹមនឹងនោះ រដ្ឋសភាទើបតែបានចេញសេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ៩៨ ស្តីពីការសាកល្បងយន្តការ និងគោលនយោបាយជាក់លាក់មួយចំនួនសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុងហូជីមិញ ដែលនឹងបង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ទីក្រុងអភិវឌ្ឍន៍យ៉ាងឆាប់រហ័សក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំខាងមុខ រួមទាំងធនធានពីដីធ្លីផងដែរ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ វិនិយោគិន (ភាគច្រើនជាអ្នកវិនិយោគឯកជន) បង្កើតតម្លៃបន្ថែមពីដី (ភាពខុសគ្នានៃការជួលដី) តាមរយៈការវិនិយោគលើការសាងសង់ និងសកម្មភាពអាជីវកម្មនៃការងារលើដីដើម្បីអភិវឌ្ឍគម្រោង។ ជាចម្បងតាមរយៈភាពច្នៃប្រឌិត និងសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់វិនិយោគិន ដែលឆ្លុះបញ្ចាំងនៅក្នុងទិន្នផលនៃការវិនិយោគរបស់គម្រោង។ អត្រាវិនិយោគកាន់តែធំ តម្លៃនៃអចលនទ្រព្យកាន់តែខ្ពស់ ហើយអ្នកវិនិយោគមានសិទ្ធិទទួលបានការកើនឡើងនៃតម្លៃដី (ភាពខុសគ្នានៃការជួលដី) បន្ទាប់ពីបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុជូនរដ្ឋ។

ដូច្នេះ ចាំបាច់ត្រូវបង្កើតយន្តការគ្រប់គ្រងតម្លៃបន្ថែមពីដី (ភាពខុសគ្នានៃការជួលដី) ដើម្បីសុខដុមរមនាផលប្រយោជន៍រវាងរដ្ឋ និងសហគ្រាស។

កំណត់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីជាពន្ធ

បញ្ហាមួយទៀតដែលត្រូវលើកឡើងគឺ រដ្ឋគួរតែប្រមូលតែថ្លៃប្រើប្រាស់ដី និងថ្លៃជួលដីក្នុងលក្ខណៈសមហេតុផល និងសមធម៌ ដោយមើលឃើញថា មិនត្រូវប្រមូលលើសកំណត់ ឬបណ្តោយឱ្យអ្វីៗរអិលធ្លាក់ចូលស្នាមប្រេះនោះទេ។

យោងតាមអាជីវកម្មជាច្រើន ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីបច្ចុប្បន្នជាបន្ទុកសម្រាប់ពួកគេ ហើយក៏មិនស្គាល់ផងដែរ ដោយសារពួកគេមិនអាចបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីអស់រយៈពេលជាយូរមកហើយ។

វិធីគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ ធ្វើឱ្យអាជីវកម្មរងទុក្ខ និងបង្កើតយន្តការនៃការសុំ និងផ្តល់ការយាយី។ អ្នកវិនិយោគគម្រោងត្រូវបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីយ៉ាងច្រើនស្មើនឹងប្រហែល 70% នៃថ្លៃសំណងសម្រាប់ការបោសសម្អាតទីតាំង ស្ទើរតែត្រូវទិញសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីជាលើកទីពីរ ហើយបន្ទុកនេះនៅទីបំផុតត្រូវទទួលបន្ទុកដោយអ្នកទិញផ្ទះ។ អាស្រ័យហេតុនេះ ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីមានសមាមាត្រច្រើនក្នុងរចនាសម្ព័ន្ធតម្លៃលំនៅឋាន ដែលស្មើនឹង ១០% នៃតម្លៃផ្ទះល្វែង ប្រហែល ៣០% នៃតម្លៃផ្ទះ និងប្រហែល ៥០% នៃតម្លៃផ្ទះវីឡា។ បច្ចុប្បន្នរដ្ឋកំពុងទទួលបានចំណូលយ៉ាងច្រើនពីថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី ប៉ុន្តែក្នុងរយៈពេលវែង ប្រសិនបើដីទាំងអស់ត្រូវបានបែងចែកនោះ ប្រភពចំណូលថវិកាដ៏ច្រើននេះនឹងលែងមានទៀតហើយ ហើយនឹងត្រូវបន្ថែម និងជំនួសដោយពន្ធលើអចលនទ្រព្យ។

Tiền sử dụng đất không nên tận thu - Ảnh 2. — ជំនួសឱ្យការប្រមូលវាទាំងអស់ក្នុងពេលតែមួយ មនុស្សជាច្រើនបានស្នើឱ្យប្តូរថ្លៃប្រើប្រាស់ដីទៅជាពន្ធ។

ដូច្នេះ អាជីវករស្នើឱ្យគ្រប់គ្រងថ្លៃប្រើប្រាស់ដីជាពន្ធលើការបំប្លែងគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីពីដីកសិកម្មទៅជាដីលំនៅឋាន ដោយគិតក្នុងតារាងតម្លៃដីដែលចេញដោយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត កែសម្រួលជារៀងរាល់ឆ្នាំដោយមេគុណកែសម្រួលតម្លៃដី (មេគុណ K) ស្របតាមតម្លៃទីផ្សារ។ នេះនឹងធានាបាននូវតម្លាភាព លុបបំបាត់យន្តការស្នើសុំជំនួយ និងកាត់បន្ថយថ្លៃប្រើប្រាស់ដីដ៏ធ្ងន់នាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ ដល់កម្រិតសមហេតុផលជាងមុន។ ផ្អែកលើមូលដ្ឋាននោះ ច្បាប់ស្តីពីពន្ធលើអចលនទ្រព្យ (ដីលំនៅដ្ឋាន លំនៅឋាន) នឹងត្រូវបានបំពេញបន្ថែម ដើម្បីបង្កើតប្រភពចំណូលប្រកបដោយស្ថិរភាព និងនិរន្តរភាពសម្រាប់ថវិការដ្ឋរបស់ខេត្ត និងទីក្រុងដែលគ្រប់គ្រងកណ្តាល។

ដើម្បីពន្លឿនការគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដី អ្នកជំនាញ និងអាជីវករបានផ្តល់អនុសាសន៍ឱ្យរក្សាវិធីសាស្ត្រអតិរេកក្នុងការគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដី និងការជួលដីសម្រាប់ដីឡូត៍ និងតំបន់ដែលមានសក្តានុពលអភិវឌ្ឍន៍ ខ្នាតធំ និងតម្លៃលើសពី ២០០ពាន់លានដុង ព្រោះវាមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យអនុវត្តវិធីសាស្ត្រកែតម្រូវតម្លៃដីសម្រាប់គម្រោងទាំងនេះ។ ជាក់ស្តែង ជិត 90% នៃគម្រោងអចលនទ្រព្យនាពេលកន្លងមកត្រូវប្រើវិធីសាស្ត្រអតិរេកដើម្បីគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី។

ប្រភពតំណ