ភាពចម្រូងចម្រាសលើបទប្បញ្ញត្តិនៃការដាក់ប្រាក់អចលនទ្រព្យ

នៅក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់ដែលបានដាក់ជូនរដ្ឋសភាជាលើកដំបូងសម្រាប់មតិយោបល់ (សេចក្តីស្នើលេខ 108/TTr-CP ចុះថ្ងៃទី 5 ខែមេសា របស់រដ្ឋាភិបាល) មានបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីអ្នកវិនិយោគគម្រោងលក់ផ្ទះ និងការងារសំណង់ដែលត្រូវបង្កើតនៅពេលអនាគត។ ការផ្ទេរ និងជួលសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីជាមួយហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធក្នុងគម្រោងនឹងតម្រូវឱ្យឆ្លងកាត់ជាន់ជួញដូរអចលនទ្រព្យ (មាត្រា ៥៧)។ សំណើទាំងនេះទទួលបានមតិចម្រុះ រួមមានការខ្វែងគំនិតគ្នាជាច្រើនពីអ្នកជំនាញ និងប្រតិភូរដ្ឋសភាមួយចំនួន។

2 ជម្រើស

ផ្អែកលើមតិរបស់ប្រតិភូរដ្ឋសភាក្នុងសម័យប្រជុំលើកទី៥ ស្ថាប័នរៀបចំសេចក្តីព្រាងបានសម្របសម្រួលជាមួយស្ថាប័នពាក់ព័ន្ធ ដើម្បីស្រាវជ្រាវ ស្រូប និងពិនិត្យ។ នៅក្នុងរបាយការណ៍ស្តីពីការទទួល កែសម្រួល និងធ្វើឱ្យពេញលេញនៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ចុងក្រោយដែលផ្ញើជូនគណៈកម្មាធិការសេដ្ឋកិច្ចនៃរដ្ឋសភា រដ្ឋាភិបាលបានយល់ព្រមលុបចោលបទប្បញ្ញត្តិដែលតម្រូវឱ្យធ្វើប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យតាមជាន់ (មាត្រា ៥៧) ជំនួសវិញដោយគ្រាន់តែលើកទឹកចិត្តឱ្យអង្គភាពធ្វើដូច្នេះប៉ុណ្ណោះ។

"ការទទួលយកទីភ្នាក់ងាររៀបចំសេចក្តីព្រាងគឺទាន់ពេលវេលា និងស្វាគមន៍យ៉ាងខ្លាំង ពីព្រោះប្រសិនបើវាតម្រូវឱ្យប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យមួយចំនួនឆ្លងកាត់ភាគីទីបី ជាន់ជួញដូរអចលនទ្រព្យ វានឹងបង្កើតនីតិវិធី និងការចំណាយបន្ថែម ធ្វើឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើងក្នុងបរិបទដែលច្បាប់មានបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការជូនដំណឹង និងវិញ្ញាបនបត្រកិច្ចសន្យារួចជាស្រេច" - Master Nguyen Van Dinh អ្នកជំនាញផ្នែកច្បាប់អចលនទ្រព្យបានបញ្ចេញមតិ។

ការផ្តល់គួរឱ្យកត់សម្គាល់មួយទៀតនៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់គឺលក្ខខណ្ឌសម្រាប់អ្នកវិនិយោគក្នុងការប្រមូលប្រាក់បញ្ញើក្នុងប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ។ នៅក្នុងប្រការ ៥ មាត្រា ២៣ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ចុងក្រោយ ទីភ្នាក់ងារពង្រាងបានស្នើជម្រើស ២ ។

Tranh cãi về quy định đặt cọc bất động sản - Ảnh 1.

នៅមានមតិផ្ទុយគ្នាជាច្រើនអំពីបទប្បញ្ញត្តិនៃការដាក់ប្រាក់បញ្ញើក្នុងការជួញដូរ និងប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យដែលបានស្នើឡើងនៅក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ (វិសោធនកម្ម)។ រូបថត៖ TAN THANH

ជម្រើសទី១៖ អ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យត្រូវបានអនុញ្ញាតិឱ្យប្រមូលប្រាក់បញ្ញើតាមកិច្ចព្រមព្រៀងជាមួយអតិថិជនបាន លុះត្រាតែផ្ទះ ឬការងារសំណង់មានប្លង់មូលដ្ឋានដែលត្រូវបានអនុម័តដោយទីភ្នាក់ងាររដ្ឋ ហើយអ្នកវិនិយោគមានឯកសារយ៉ាងតិចមួយអំពីសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីដែលមានចែងក្នុងប្រការ ២ មាត្រា ២៥ នៃច្បាប់នេះ ហើយបានបំពេញបែបបទជូនដំណឹងអំពីការចាប់ផ្តើមការងារសំណង់ស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់។ កិច្ចសន្យាដាក់ប្រាក់ត្រូវបញ្ជាក់យ៉ាងច្បាស់អំពីតម្លៃលក់ តម្លៃជួល-ទិញផ្ទះ ការងារសំណង់ ហើយចំនួនប្រាក់តម្កល់មិនត្រូវលើសពី 10% នៃតម្លៃលក់ តម្លៃជួល-ទិញផ្ទះ ការងារសំណង់...។

ជម្រើសទី 2៖ អ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យប្រមូលប្រាក់បញ្ញើបានតែតាមកិច្ចព្រមព្រៀងជាមួយអតិថិជន នៅពេលដែលអគារលំនៅដ្ឋាន និងសំណង់បានបំពេញគ្រប់ល័ក្ខខ័ណ្ឌសម្រាប់ដាក់ឱ្យដំណើរការអាជីវកម្ម និងបានដំណើរការប្រតិបត្តិការស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់នេះ។

កាត់បន្ថយ ឬដកតម្រូវការប្រាក់បញ្ញើ?

លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) បានសម្តែងការមិនយល់ស្របចំពោះខ្លឹមសារមួយចំនួននៅក្នុងជម្រើសទី 1 ព្រោះវាមិនមានអត្ថន័យច្រើនក្នុងការការពារផលប្រយោជន៍របស់អតិថិជន ជាពិសេសអតិថិជនបុគ្គល។ ជាពិសេស ចំនួនប្រាក់បញ្ញើដែលបានបញ្ជាក់នៅក្នុងជម្រើសទី 1 គួរតែត្រូវបានកែសម្រួលទៅ

"ចំនួនប្រាក់បញ្ញើមិនលើសពី 5%" គឺជាកម្រិតសមហេតុផលមួយស្របតាមការអនុវត្តសង្គម និងដើម្បីធានាថាលក្ខណៈនៃប្រាក់បញ្ញើគឺមិនមែនសម្រាប់គោលបំណងកៀរគរមូលធនទេ ហើយមានតម្លៃធំគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ទាំងអ្នកដាក់ប្រាក់ និងអ្នកទទួលប្រាក់បញ្ញើ ដើម្បីអនុវត្តតាមកិច្ចព្រមព្រៀងដោយមនសិការ។ នេះក៏ជួយឱ្យអ្នកវិនិយោគគម្រោងចាប់យកតម្រូវការ និងរសជាតិរបស់អតិថិជន ដើម្បីកែលម្អ និងលើកកំពស់គុណភាពនៃផលិតផល ឧបករណ៍ប្រើប្រាស់ និងសេវាកម្មរបស់គម្រោង។

ទន្ទឹមនឹងនោះ អ្នកជំនាញ Nguyen Van Dinh បាននិយាយថា តាមទ្រឹស្តី ចាំបាច់ត្រូវវាយតម្លៃថាតើប្រាក់បញ្ញើស្ថិតក្នុងវិសាលភាពនៃបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុឬយ៉ាងណា។ យោងទៅតាមគាត់ទំនាក់ទំនងរវាងអ្នកលក់ (អ្នកវិនិយោគ) និងអ្នកទិញ (អតិថិជនសក្តានុពល) គឺជាទំនាក់ទំនងស៊ីវិលដែលគ្រប់គ្រងដោយច្បាប់ស៊ីវិល។

យោងតាមមាត្រា 328 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី ការដាក់ប្រាក់គឺនៅពេលដែលភាគីម្ខាងប្រគល់ឱ្យភាគីម្ខាងទៀតនូវសាច់ប្រាក់ ឬលោហៈមានតម្លៃ ត្បូង ឬវត្ថុមានតម្លៃផ្សេងទៀត (ហៅជារួមថាប្រាក់តម្កល់) ក្នុងរយៈពេលមួយ ដើម្បីធានាការសន្និដ្ឋាន ឬការអនុវត្តកិច្ចសន្យា។

ដូច្នេះប្រសិនបើគោលបំណងនៃកិច្ចព្រមព្រៀងប្រាក់បញ្ញើរវាងអ្នកលក់ និងអ្នកទិញគឺគ្រាន់តែដើម្បីធានាថានៅពេលដែលភាគីទាំងពីរមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ពួកគេនឹងធ្វើកិច្ចសន្យាលក់និងទិញអាផាតមិន (ដើម្បីកក់កន្លែង) តើច្បាប់ឯកទេស (ច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ) អាចកំណត់ពេលវេលានៃការទទួលប្រាក់កក់ ឬតម្លៃនៃការដាក់ប្រាក់បានទេ?

យោងតាមលោក Dinh ដើម្បីធានាប្រសិទ្ធភាពនៃគោលនយោបាយ និងជៀសវាង "ជម្លោះនៃច្បាប់" ច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យមិនចាំបាច់គ្រប់គ្រងប្រាក់បញ្ញើទេ។ ផ្ទុយទៅវិញ ចាំបាច់ត្រូវមានបទប្បញ្ញត្តិដើម្បីគ្រប់គ្រងយ៉ាងតឹងរ៉ឹងលើការលក់លំនៅឋាន គម្រោងសាងសង់នាពេលអនាគត ការប្រមូលទុន និងការប្រើប្រាស់ដើមទុនដោយអ្នកវិនិយោគ ហើយទន្ទឹមនឹងនោះត្រូវមានការដាក់ទណ្ឌកម្មយ៉ាងតឹងរ៉ឹងដើម្បីដោះស្រាយការរំលោភបំពាន។ ដូច្នេះ បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការទទួលប្រាក់បញ្ញើ និងតម្លៃប្រាក់បញ្ញើក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់គួរតែត្រូវបានដកចេញ។

លោក LE HOANG CHAU ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA)៖

បញ្ហាផ្ទេរគម្រោង

ទាក់ទងនឹងបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការផ្ទេរគម្រោង មាត្រា ៣៨ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់បានចែងយ៉ាងច្បាស់អំពីគោលការណ៍ផ្ទេរគម្រោងទាំងមូល ឬមួយផ្នែក។ ក្នុងនោះ ប្រការ 3 មាត្រា 38 ចែងថា ក្រោយការផ្ទេរ អ្នកវិនិយោគអាចទទួលមរតកគម្រោងបាន ប៉ុន្តែគោលការណ៍នេះមិនស្របនឹងមាត្រា 39 នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់នោះទេ។ ជាពិសេសចំណុច C ប្រការ ១ មាត្រា ៣៩ តម្រូវថា ក្នុងករណីផ្ទេរគម្រោង អ្នកវិនិយោគត្រូវបំពេញហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ...

តាមពិតអ្នកលក់ និងអ្នកទិញគម្រោងមានគំនិតខុសគ្នាទាំងស្រុង។ អ្នកទិញមានលុយ មានគំនិតផ្សេងទៀត ហើយពួកគេចង់វិនិយោគក្នុងការផ្លាស់ប្តូរស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ននៃគម្រោង ដូច្នេះបន្ទាប់ពីទទួលបានការផ្ទេរ ពួកគេអាចកែសម្រួលផែនការ 1/500 ពួកគេទទួលយកការបង់ប្រាក់បន្ថែម កាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុពេញលេញ និងមិនចាំបាច់ប្រើប្រាស់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធចាស់ ពួកគេសាងសង់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធថ្មី។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ប្រការ 3 មាត្រា 39 តម្រូវឱ្យបញ្ចប់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធមុននឹងអនុញ្ញាតការផ្ទេរ ដែលជាការរអាក់រអួលសម្រាប់អ្នកផ្ទេរ។ នៅពេលដែលបទប្បញ្ញត្តិនៅតែចងជាប់ វានឹងធ្វើឱ្យការច្របាច់បញ្ចូលគ្នា និងការទិញយកគម្រោង (M&A) មានការលំបាក និងមិនបង្កើតលក្ខខណ្ឌអំណោយផលសម្រាប់ការផ្ទេរប្រាក់ ដូច្នេះអ្នកវិនិយោគដែលគ្មានសមត្ថភាពជាច្រើននឹងពិបាកក្នុងការស្វែងរកអ្នកវិនិយោគថ្មី។

លោកបណ្ឌិត ផាម អានខៃ អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុនសេវាហិរញ្ញវត្ថុ FINA Real Estate៖

បទប្បញ្ញត្តិត្រូវធានាឱ្យមានតុល្យភាព

មានខ្លឹមសារសំខាន់ៗជាច្រើនដែលត្រូវបានពិភាក្សា និងសម្រេចដោយរដ្ឋសភា សម្រាប់ច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុ (វិសោធនកម្ម)។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការសម្រេចចិត្តទាំងអស់ត្រូវតែមានតុល្យភាពរវាងអ្នកចូលរួមទីផ្សារ រួមទាំងអ្នកទិញ និងអ្នកលក់អចលនទ្រព្យ។ ប្រសិនបើច្បាប់បង្កការលំបាកដល់អ្នកទិញ ឬអ្នកលក់ តុល្យភាពនឹងត្រូវបាត់បង់។ ចំពោះបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីលក្ខខណ្ឌនៃការបើកផលិតផល ប្រសិនបើច្បាប់តឹងរ៉ឹងពេក អ្នកវិនិយោគនឹងមិន ឬពិបាកប្រមូលដើមទុន ហើយវានឹងពិបាកក្នុងការអនុវត្តគម្រោង ដូច្នេះការចំណាយនឹងកើនឡើង។ ផលិតផលដែលផ្គត់ផ្គង់ទៅទីផ្សារនឹងមានតម្លៃទាបលក់លើសពីសមត្ថភាពរបស់អ្នកទិញ។

សូម្បីតែរដ្ឋនឹងបាត់បង់ចំណូលថវិកា ឧស្សាហកម្មផ្សេងទៀតដែលទាក់ទងនឹងអចលនទ្រព្យដូចជា សម្ភារសំណង់ សំណង់ និងការដំឡើង កម្មករនឹងបាត់បង់ការងារ... ហើយសេដ្ឋកិច្ចទាំងមូលក៏នឹងរងផលប៉ះពាល់ផងដែរ។

លោក LE HUU NGHI អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន Le Thanh Trading and Construction Company Limited៖

គួរតែមានបទប្បញ្ញត្តិសម្រាប់ការគ្រប់គ្រងប្រាក់ដែលប្រមូលបាន។

មានបទប្បញ្ញត្តិដែលមិនចាំបាច់ដែលរដ្ឋសភាគួរតែមិនអើពើ ការរឹតត្បិតចំណាយតែបុគ្គលិកបន្ថែមទៀតក្នុងការត្រួតពិនិត្យ និងត្រួតពិនិត្យ... ឧទាហរណ៍៖ បទប្បញ្ញត្តិដាក់ប្រាក់បញ្ញើជារឿងរដ្ឋប្បវេណី ដែលសម្រេចដោយទាំងអ្នកទិញ និងអ្នកលក់។ ប្រសិនបើអ្នកទិញយល់ព្រមដាក់ប្រាក់ ប៉ុន្តែមិនទិញទេ ប្រាក់បញ្ញើនឹងត្រូវបាត់បង់ ហើយប្រសិនបើអ្នកលក់យកប្រាក់ ហើយលុបចោលកិច្ចសន្យា ប្រាក់កក់នឹងត្រូវប្រគល់ជូនវិញ។

ឬថាតើត្រូវគ្រប់គ្រងការជួញដូរតាមរយៈការដោះដូរឬអត់ គួរតែទុកអោយអ្នកវិនិយោគជ្រើសរើសដោយសេរី ព្រោះគេនឹងដឹងថាការដោះដូរមួយណាដែលមានសមត្ថភាពគ្រប់គ្រាន់ក្នុងការជ្រើសរើស បើមិនដូច្នេះទេ ពួកគេនឹងលក់ផលិតផលដោយខ្លួនឯង និងទទួលខុសត្រូវចំពោះអតិថិជន។ តាមពិតទៅ បើបទប្បញ្ញត្តិជាកាតព្វកិច្ច ច្រើនជាន់មិនគួរឱ្យទុកចិត្ត គ្រាន់តែចង់លក់ផលិតផលដើម្បីទទួលបានកម្រៃជើងសារ បំផ្លើសការពិត បំភ្លៃគម្រោងលក់ផលិតផលឱ្យអតិថិជន នោះអ្នកវិនិយោគនឹងជាអ្នកទទួលខុសត្រូវទាំងអស់។

រឿងសំខាន់ក្នុងអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យគឺការគ្រប់គ្រងលំហូរសាច់ប្រាក់របស់អ្នកវិនិយោគ។ តើគេយកលុយពីអតិថិជនទៅណា បើយើងមិនគ្រប់គ្រង ហើយទុកឲ្យគេប្រើតាមអំពើចិត្ត ហើយមិនយកវាទៅអនុវត្តគម្រោង វាជាហានិភ័យសម្រាប់អតិថិជន។

លោក Pham Dinh បានកត់ត្រា

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm