តម្លៃលំនៅឋានកាន់តែ«ថ្លៃ» ហេតុអ្វី?

ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានបឋមនៅទីក្រុងហូជីមិញនាំមុខប្រទេស

យោងតាមរបាយការណ៍ទីផ្សារពីនាយកដ្ឋានស្រាវជ្រាវ និងអភិវឌ្ឍន៍ BHS Group (BHS R&D) ក្នុងកំឡុងឆ្នាំ 2021-2022 ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមបានមើលឃើញការធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំងនៃការផ្គត់ផ្គង់ ដែលភាគច្រើនដោយសារតែបញ្ហាហិរញ្ញវត្ថុ និងច្បាប់គម្រោង។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យស្ទើរតែគ្មានសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល គម្រោងនានាបានឈប់លក់ សូម្បីតែត្រូវបានដកហូត ឬពាក់ព័ន្ធនឹងការប្តឹងផ្តល់ និងជម្លោះជាមួយអតិថិជន... ការរាំងស្ទះផ្លូវច្បាប់ធ្វើឱ្យអ្នកវិនិយោគមានការប្រុងប្រយ័ត្នកាន់តែខ្លាំងឡើងនៅពេលសម្រេចចិត្តវិនិយោគលើផលិតផលអចលនទ្រព្យ។

ប្រឈមមុខនឹងស្ថានភាពទំនុកចិត្តទីផ្សារត្រូវបាន "រលាយ" ចាប់ពីពាក់កណ្តាលឆ្នាំ 2022 ដល់ពាក់កណ្តាលទីមួយនៃឆ្នាំ 2023 រដ្ឋបានបង្កើនការគ្រប់គ្រងដោយរឹតបន្តឹងឥណទាន និងរៀបចំឡើងវិញនូវរបាំងផ្លូវច្បាប់លើដីធ្លី និងលំនៅដ្ឋាន។

បន្ទាប់ពីកិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងរយៈពេលមួយឆ្នាំរបស់រដ្ឋាភិបាល និងអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ លំហូរអចលនទ្រព្យបានបង្ហាញពីសញ្ញាវិជ្ជមានជាបណ្តើរៗ ដោយផលិតផលបានវិលត្រឡប់មកទីផ្សារវិញជាមួយនឹងរូបភាពថ្មីទាក់ទាញជាងមុន បទប្បញ្ញត្តិច្បាប់តឹងរ៉ឹង និងគោលនយោបាយអនុគ្រោះកាន់តែច្រើន កាត់បន្ថយកង្វល់របស់អតិថិជន។

យោងតាមទិន្នន័យរបស់ BHS R&D គិតត្រឹមដំណាច់ខែកញ្ញា ឆ្នាំ 2023 មានខេត្ត ក្រុងចំនួន 33 នៅទូទាំងប្រទេសដែលមានគម្រោងអចលនទ្រព្យបានបើកសម្រាប់លក់ ដែលផ្តល់ទីផ្សារនូវផលិតផលលំនៅដ្ឋានសរុបជាង 203,300 រួមទាំងលំនៅដ្ឋានអគារទាប និងខ្ពស់ផងដែរ។

យោងតាមមាត្រា 55 នៃច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុឆ្នាំ 2014 ដែលកំណត់លក្ខខណ្ឌសម្រាប់អចលនទ្រព្យដែលបង្កើតឡើងនៅពេលអនាគតដើម្បីដាក់ឱ្យដំណើរការអាជីវកម្មនោះ ចំនួនផលិតផលលំនៅឋានបឋមដែលមានសិទ្ធិស្របច្បាប់ក្នុងការលក់ស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់មានចំនួន 87% ស្មើនឹងជិត 178,000 យូនីត។ ក្នុងនោះផលិតផលអាផាតមិនមានចំនួនជាង 72% ឬប្រហែល 129,000 អាផាតមិន ហើយផលិតផលដែលនៅសល់ប្រហែល 49,000 គឺតម្លៃទាប។

ការពិតបង្ហាញថា អត្រានៃផលិតផលលំនៅឋានបឋមស្របច្បាប់ត្រូវបានកើនឡើងជាលំដាប់ក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ ដែលបង្ហាញពីប្រសិទ្ធភាពនៃការគ្រប់គ្រងដ៏តឹងរឹងរបស់រដ្ឋតាមរយៈការកែសម្រួលគោលនយោបាយផ្លូវច្បាប់លើដីធ្លី និងលំនៅដ្ឋាន។

យោងតាមទិន្នន័យ BHS R&D ការផ្គត់ផ្គង់បឋមនៃលំនៅឋានស្របច្បាប់ត្រូវបានរាយប៉ាយពាសពេញតំបន់ទាំងបីនៃភាគខាងជើង - កណ្តាល - ខាងត្បូង ហើយត្រូវបានចែកចាយមិនស្មើគ្នាជាមួយនឹង 69% នៃផលិតផលប្រមូលផ្តុំនៅភាគខាងត្បូង តំបន់ខាងជើង និងកណ្តាលមានចំនួន 24% និង 7% នៃការផ្គត់ផ្គង់បឋមសរុបនៃលំនៅដ្ឋានស្របច្បាប់នៅទូទាំងប្រទេសរៀងៗខ្លួន។ គម្រោងភាគច្រើនត្រូវបានបើកដំណើរការមុនឆ្នាំ 2023 ដែលបច្ចុប្បន្នកំពុងបន្តរក្សាការលក់ គម្រោងថ្មីតិចតួចបំផុតកំពុងបើកលក់។

នៅភាគខាងត្បូងមាន 88 គម្រោងលំនៅដ្ឋានសម្រាប់លក់ដែលមានឯកសារស្របច្បាប់ពេញលេញរួមទាំង 47 គម្រោងអគារខ្ពស់ដែលផ្តល់ផលិតផលផ្ទះល្វែងចំនួន 85,000 ដល់អតិថិជន; គម្រោងដែលនៅសល់ចំនួន 41 គឺជាផលិតផលអគារទាប ដែលផ្តល់ជូនអតិថិជននូវជម្រើសជិត 38,000 ។

ភាគខាងជើងមានការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានបឋមដែលមានស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់ពេញលេញប្រហែល 1/3 នៃភាគខាងត្បូង ជាមួយនឹងគម្រោងចម្បងចំនួន 63 ដែលមានស្ថានភាពស្របច្បាប់ពេញលេញ ដែលក្នុងនោះផលិតផលខ្ពស់នៅតែមានចំនួនភាគច្រើនជាមួយនឹងផលិតផលខ្ពស់ជាង 36,000 ។

តំបន់កណ្តាលមានការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានបឋមកម្រិតមធ្យមបំផុតដែលមានឋានៈស្របច្បាប់ ដោយមានគម្រោងចំនួន 32 ផ្តល់ជូនផលិតផលជិត 12.000 ដែលផ្តោតសំខាន់នៅ Nghe An, Binh Dinh, Da Nang និង Khanh Hoa។

យោងតាមអ្នកតំណាងរបស់ BHS R&D ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានបឋមដែលមានស្ថានភាពស្របច្បាប់ពេញលេញត្រូវបានបែងចែកតាមតំបន់យ៉ាងលម្អិត៖ ទីក្រុងហូជីមិញនាំមុខជាមួយនឹងផលិតផលស្របច្បាប់ជិត 68,000 ដែលស្មើនឹង 38% នៃការផ្គត់ផ្គង់ស្របច្បាប់សរុបទូទាំងប្រទេស ដែលក្នុងនោះមានរហូតដល់ 97% ជាផលិតផលដែលមានកម្រិតខ្ពស់។

ទីក្រុងហាណូយមានផលិតផលលំនៅដ្ឋានស្របច្បាប់ជាង 41.000 កន្លែង ដែលក្នុងនោះ 91% ជាផ្ទះល្វែង។ បន្ទាប់គឺ Binh Duong ផ្តល់ទីផ្សារជាង 20.000 យូនីត Dong Nai មានជិត 12.000 យូនីត Can Tho និង Long An ក៏មានផលិតផលជាង 5.000 ដែលមានឯកសារច្បាប់ពេញលេញ ...

មជ្ឈមណ្ឌលសេដ្ឋកិច្ចដូចជាទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ រួមជាមួយនឹងទីក្រុងឧស្សាហកម្ម និងទីក្រុងរណបដែលមានសក្តានុពលអភិវឌ្ឍន៍ តែងតែទាក់ទាញកម្មករមួយចំនួនធំមករស់នៅ និងធ្វើការ។ នាំឱ្យតម្រូវការលំនៅដ្ឋានកើនឡើង។

តំណាងក្រុមហ៊ុន BHS R&D បាននិយាយថា "ដើម្បីបំពេញតម្រូវការដ៏ធំ មូលដ្ឋានខាងលើផ្តោតលើការអភិវឌ្ឍន៍ផលិតផលលំនៅដ្ឋានខ្ពស់ ជាមួយនឹងតម្លៃសមរម្យ អាចប្រើប្រាស់បានច្រើនជាងផលិតផលអគារទាប ដូច្នេះហើយ តំបន់ទាំងនេះក៏នាំមុខក្នុងការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានស្របច្បាប់ផងដែរ"។

តម្លៃផ្ទះកាន់តែឡើងថ្លៃ

ក្នុងអំឡុងពេលនៃ "គ្រុនក្តៅដី" នៅក្នុងទីផ្សារស្ថានភាពនៃអតិថិជនប្រញាប់ប្រញាល់ទិញអចលនទ្រព្យដោយមិនយល់ច្បាស់អំពីទិដ្ឋភាពច្បាប់គឺជារឿងធម្មតាណាស់។ បច្ចុប្បន្នបន្ទាប់ពីការប្រែប្រួលទីផ្សារជិត 2 ឆ្នាំ អតិថិជនកាន់តែមានការប្រុងប្រយ័ត្ន និងពិបាកមុនពេលធ្វើការសម្រេចចិត្តវិនិយោគ។

ក្រៅពីនេះ រដ្ឋកំពុងបន្តធ្វើវិសោធនកម្មច្បាប់ភូមិបាលក្នុងទិសដៅតឹងរ៉ឹង។ ជាមួយគ្នានេះ បានសម្រេចលុបចោលក្របខណ្ឌតម្លៃដី និងសាងសង់តារាងតម្លៃដីប្រចាំឆ្នាំថ្មី ចាប់ពីថ្ងៃទី១ ខែមករា ឆ្នាំ២០២៦។

តំណាងក្រុមហ៊ុន BHS R&D លោក Hoang Huu Minh Dung បានអត្ថាធិប្បាយថា៖ គម្រោងនាពេលអនាគតនឹងត្រូវបំពេញលក្ខខណ្ឌដ៏តឹងរ៉ឹងបន្ថែមទៀត ដើម្បីបំពេញតាមស្តង់ដារច្បាប់សម្រាប់ការលក់ វិនិយោគិននឹងចំណាយពេលច្រើនដើម្បីរៀបចំលក់ ទីផ្សារនាពេលខាងមុខទំនងជាមិនមានការផ្ទុះការផ្គត់ផ្គង់ទេ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ នៅពេលអនុវត្តវិធីសាស្រ្តថ្មីនៃការគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ការចំណាយលើការបោសសំអាតទីតាំងក៏កាន់តែធំ ដែលបណ្តាលឱ្យកម្រិតនៃការវិនិយោគបញ្ចូលសម្រាប់គម្រោងនីមួយៗកាន់តែខ្ពស់ ដែលរំពឹងថានឹងនាំឱ្យតម្លៃលំនៅដ្ឋានកាន់តែ "ថ្លៃ" ។

លោក Dung បានមានប្រសាសន៍ថា “នាពេលខាងមុខ ចំនួនគម្រោងថ្មីដែលអនុម័តនឹងខ្វះខាត ដូច្នេះគម្រោងដែលមានឯកសារស្របច្បាប់ពេញលេញដែលបើកលក់ក្នុងដំណាក់កាលនេះ ត្រូវបានចាត់ទុកថាជាឱកាសសម្រាប់អតិថិជនដែលចាប់អារម្មណ៍លើសុវត្ថិភាព និងស្វែងរកតម្លៃល្អនៅពេលវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យ”។

ប្រភព