តថ្លៃ ឬគ្រាន់តែជាល្បិច?

ការពិតអំពីល្បិចនៃការលក់ផ្ទះល្វែងនៅការបាត់បង់

នៅគម្រោងមួយដែលគេចាត់ទុកថាប្រណិតក្នុងស្រុក Hai Ba Trung ម្ចាស់ផ្ទះខ្លះកំពុងលក់អាផាតមិនដោយខាតបង់ពី ៣០០ លានទៅ ៨០០ លានដុង។ ឧទាហរណ៍ អាផាតមិនដែលមានគ្រឿងសង្ហារិមពេញលេញដែលមានផ្ទៃក្រឡា 100 ម 2 និងបន្ទប់គេង 3 ក្នុងគម្រោងនេះនៅដើមឆ្នាំ 2022 ចំណាយអស់ជាង 5 ពាន់លានដុង ឥឡូវនេះ "ម្ចាស់ផ្ទះ" បានយល់ព្រមកាត់បន្ថយការខាតបង់ចំនួន 500 លានដុង មក 4.5 ពាន់លានដុង ដែលតម្លៃប្រហែល 45 លានដុង/m2។

នៅក្នុងគម្រោងនេះផងដែរ ផ្ទះល្វែង 1 បន្ទប់គេងដែលមានផ្ទៃដី 48 ម៉ែត្រការ៉េ ពីមុនមានតម្លៃលក់ 3 ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែឥឡូវនេះ "ម្ចាស់ផ្ទះ" បានយល់ព្រមកាត់បន្ថយវាមកត្រឹម 2.5 - 2.7 ពាន់លានដុង។

ផ្ទះល្វែងមានតម្លៃ 800 លានដុង តើវាគ្រាន់តែជាការបំភាន់ទេ? — "ម្ចាស់ផ្ទះ" ជាច្រើនទទួលយកការខាតបង់រហូតដល់ 300 - 400 លានដុង / ឯកតា អ្នកខ្លះថែមទាំង "លេងធំ" និងកាត់បន្ថយការខាតបង់រហូតដល់ 800 លានដុង។ (រូបថត៖ BDS)

ថ្លែងទៅកាន់អ្នកសារព័ត៌មាននៃកាសែតអ្នកសារព័ត៌មាន និងមតិសាធារណៈ លោក Do Kien Hung នាយកផ្នែកលក់អចលនទ្រព្យនៅស្រុក Thanh Xuan បានចែករំលែកថា៖ ចាប់តាំងពីឆ្នាំ ២០២០ មក ស្ថានភាព "កាត់បន្ថយការខាតបង់" លើអាផាតមិនបានលេចឡើងជាបន្តបន្ទាប់។ វាក៏មានករណីពិតប្រាកដមួយចំនួននៃ "ការខាតបង់" ប៉ុន្តែភាគច្រើននៃពួកគេគ្រាន់តែជាល្បិចរបស់ឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យប៉ុណ្ណោះ។

លោក Hung បានចែករំលែកថា ក្នុងបរិបទដែលការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនធ្លាក់ចុះជាបណ្តើរៗក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំមកនេះ ជាពិសេសផលិតផលអាផាតមិនតម្លៃសមរម្យតម្លៃក្រោម 25 លានដុង/m2 ស្ទើរតែរលាយបាត់នៅទីក្រុងហាណូយ វាមិនមានអ្វីដូចជាកាត់បន្ថយការខាតបង់លើអាផាតមិននោះទេ។

លោក Hung បានមានប្រសាសន៍ថា “ផ្នែកអាផាតមិនភាគច្រើនដែលមានតម្លៃក្រោម 35 លានដុង/m2 ក្នុងទីក្រុងហាណូយកំពុងឡើងថ្លៃទាំងនៅក្នុងទីផ្សារបឋម និងទីពីរ” ។

ឧទាហរណ៍ នៅក្នុងទីផ្សារបឋម គម្រោងទីក្រុងមួយនៅស្រុក Nam Tu Liem កាលពីខែមិថុនាឆ្នាំមុន តម្លៃលក់អាផាតមិននៅក្នុងគម្រោងនេះប្រែប្រួលចន្លោះពី 41 ទៅ 42 លានដុង/m2 ប៉ុន្តែឥឡូវនេះវាបានកើនដល់ 45 ទៅ 47 លានដុង/m2 អាស្រ័យលើទីតាំង។

ឬគម្រោងទីក្រុងមួយទៀតនៅ Gia Lam ក្នុងខែមិថុនា ឆ្នាំ 2022 មានតម្លៃលក់ចាប់ពី 30 ទៅ 32 លានដុង/m2 ប៉ុន្តែឥឡូវនេះអ្នកវិនិយោគក៏បានចុះបញ្ជីតម្លៃថ្មីជាង 35 លានដុង/m2 ផងដែរ។

ទន្ទឹមនឹងនោះ នៅផ្សារបន្ទាប់បន្សំ គម្រោងថ្មីបានប្រគល់ក្នុងឆ្នាំ ២០២០ ដែលមានទីតាំងនៅផ្លូវ Quang Trung (ស្រុក Ha Dong) ពេលបើកលក់មានតម្លៃប្រហែល ២៦ - ២៩ លានដុង/ម២ អាស្រ័យលើទីតាំង ប៉ុន្តែឥឡូវនេះម្ចាស់កំពុងលក់ក្នុងតម្លៃជាង ៤០ លានដុង/ម២។ ដូច្នេះក្នុងរយៈពេលត្រឹមតែ 3 ឆ្នាំ គម្រោងនេះមានតម្លៃកើនឡើងជិត 40% ។

លោក Hung បានមានប្រសាសន៍ថា "ដូច្នេះនៅក្នុងបរិបទបច្ចុប្បន្ននៃកង្វះការផ្គត់ផ្គង់ធ្ងន់ធ្ងរ តម្លៃផ្ទះល្វែងកើនឡើងយ៉ាងងាយស្រួល ប៉ុន្តែពិបាកនឹងកាត់បន្ថយ" ។

របាយការណ៍ត្រីមាសទីមួយរបស់ Batdongsan.com.vn ក្នុងឆ្នាំនេះបង្ហាញថា 43% នៃអ្នកដែលមានតម្រូវការអចលនទ្រព្យកំពុងបន្តរង់ចាំតម្លៃអចលនទ្រព្យធ្លាក់ចុះ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ លោក Nguyen Quoc Anh អគ្គនាយករងនៃគេហទំព័រ Batdongsan.com.vn បានអត្ថាធិប្បាយថា តម្លៃអាផាតមេននាពេលខាងមុខនឹងពិបាកនឹងធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង ដោយសារតែប្រភេទអចលនទ្រព្យដែលបម្រើតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដនៅតែជាចំណុចភ្លឺនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

លោក Nguyen Van Dinh ប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាមបានមានប្រសាសន៍ថា តម្លៃលំនៅឋាននៅទីក្រុងហាណូយកំពុងបង្ហាញពីនិន្នាការធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង ប៉ុន្តែតាមពិតវាមិនដូច្នោះទេ។ ក្រៅពីនេះ តម្លៃលំនៅឋានបច្ចុប្បន្នក៏ខ្ពស់ជាងពេលដែលវិនិយោគិនចាប់ផ្តើមអនុវត្តផងដែរ ដូច្នេះការបញ្ចុះតម្លៃខ្ពស់ត្រូវបានចាត់ទុកថាជាយុទ្ធសាស្ត្រអាជីវកម្មរបស់អ្នកវិនិយោគ។

លោក Dinh បានមានប្រសាសន៍ថា "នៅឆ្នាំនេះ ផ្នែកអាផាតមិននៅក្នុងទីផ្សារទីក្រុងហាណូយ នឹងទទួលបានការចាប់អារម្មណ៍ច្រើនជាងផលិតផលអគារទាប ពីព្រោះតម្លៃនៃផលិតផលអគារទាបស្ថិតក្នុងកម្រិតខ្ពស់"។

លើសពីនេះ បើតាមលោក ឌិញ និងអ្នកជំនាញជាច្រើន មានមតិដូចគ្នាថា វិបត្តិផ្គត់ផ្គង់ទីផ្សារមិនអាចដោះស្រាយបានក្នុងរយៈពេលខ្លីទេ ហើយយោងទៅតាមច្បាប់ទីផ្សារ នៅពេលដែលតម្រូវការខ្ពស់ ប៉ុន្តែផលិតផលកាន់តែកម្រ ពិតណាស់តម្លៃនឹងកើនឡើង និងមិនអាចធ្លាក់ចុះ។

មានករណីពិតប្រាកដនៃការកាត់ផ្តាច់។

ដូចដែលលោក Hung បានចែករំលែក ក៏មានករណីមួយចំនួននៃការកាត់ការបាត់បង់ពិតប្រាកដដែរ ប៉ុន្តែពួកគេកម្រមានណាស់។ ជាឧទាហរណ៍ ម្ចាស់ផ្ទះដែលខាតលុយក្នុងមុខជំនួញត្រូវការលុយជាបន្ទាន់ ដូច្នេះគាត់ព្រមលក់ដោយ "ខាត" ដើម្បីយកដើមទុនមកវិញ។

“ជាមួយនឹងការធ្លាក់ចុះនៃសេដ្ឋកិច្ច មានករណីជាច្រើនដែលពាណិជ្ជករត្រូវលក់ផ្ទះ និងរថយន្តរបស់ពួកគេ ដើម្បីយកប្រាក់ដើម្បីរក្សាក្រុមហ៊ុនរបស់ពួកគេ។ ករណីនេះមាន ប៉ុន្តែមិនមានច្រើនទេ។ លោក ហ៊ុង បានមានប្រសាសន៍ថា ម្ចាស់ផ្ទះភាគច្រើននឹងលក់ឱ្យអ្នកស្គាល់គ្នាក្នុងតម្លៃដ៏ល្អ។

អាផាតមិនមានតម្លៃ ៨០០ លានដុង តើគ្រាន់តែជាការតាំងបង្ហាញទេ? — មានករណីពិតប្រាកដមួយចំនួននៃ "ការខាតបង់" ប៉ុន្តែភាគច្រើនគ្រាន់តែជាល្បិចរបស់ឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យប៉ុណ្ណោះ។ (រូបថត៖ MD)

ទីពីរ គម្រោងដែលមាន "រឿងអាស្រូវ" ដូចជាអាផាតមិនដែលមានគុណភាពមិនសមស្របនឹងតម្លៃ ឬគម្រោងដែលមានការរំលោភបំពានជាច្រើនក្នុងការសាងសង់ និងការរចនាដែលនាំឱ្យមិនបំពេញតាមស្តង់ដារសម្រាប់ការផ្តល់ "សៀវភៅក្រហម" ឬ "សៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូក" ដល់ប្រជាពលរដ្ឋ ក៏ធ្វើឱ្យមនុស្សជាច្រើនទទួលយក "ការខាតបង់" ដើម្បីស្វែងរកគម្រោងផ្សេងទៀត។

“នៅទីក្រុងហាណូយ គម្រោងអាផាតមិនដែលមានការរំលោភលើការសាងសង់ និងការរចនាមិនមានការខ្វះខាតទេ អ្នកទិញផ្ទះជាច្រើនមិនបានទទួលសៀវភៅក្រហមរបស់ពួកគេអស់ជាច្រើនទសវត្សរ៍មកហើយ។ ក្នុងករណីនេះ មនុស្សជាច្រើននឹងកាត់បន្ថយការខាតបង់ដើម្បីស្វែងរកគម្រោងផ្សេងទៀត»។

ទីបីមានករណីដែលម្ចាស់ផ្ទះទិញអាផាតមិនជាមួយនឹងកិច្ចសន្យាកម្មសិទ្ធិរយៈពេល 50 ឆ្នាំហើយបន្ទាប់ពីប្រហែល 10-15 ឆ្នាំទទួលយកដើម្បី "កាត់បន្ថយការខាតបង់" ដើម្បីស្វែងរកគម្រោងផ្សេងទៀត។

“ករណីនេះមិនមែនជារឿងធម្មតាទេ ប៉ុន្តែវាមាន។ ដោយសារតែ គម្រោងអាផាតមិនដែលមានកម្មសិទ្ធិរយៈពេលវែង ឬអចិន្ត្រៃយ៍នឹងមានតម្លៃខ្ពស់ជាងអាផាតមិនដែលមានកម្មសិទ្ធិរយៈពេល 50 ឆ្នាំ។ ក្នុងអំឡុងពេលនៃការប្រើប្រាស់ ការរំលោះនឹងត្រូវកាត់ចេញពីតម្លៃលក់ ដូច្នេះមានស្ថានភាពនៃការកាត់ខាត»។

ជាចុងក្រោយ ករណីជាក់ស្តែងបំផុតគឺគម្រោងផ្ទះល្វែងលំដាប់ខ្ពស់ ជាមួយនឹងតម្លៃខ្ពស់កប់ពពក ដែល "មិនទាន់លក់" និងមិនអាចលក់បាន ដូច្នេះពួកគេត្រូវតែ "កាត់បន្ថយ" ការខាតបង់ដើម្បីរុញទំនិញចេញយ៉ាងឆាប់រហ័ស។

“រចនាសម្ព័ន្ធផ្នែកអាផាតមិននៅវៀតណាមមានកង្វះខាតយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរនៃផលិតផលដែលមានតម្លៃសមរម្យ ប៉ុន្តែអាផាតមិនលំដាប់ខ្ពស់លើស។ លោក Hung បានចែករំលែកថា ដោយសារការផ្គត់ផ្គង់លើសតម្រូវការ ពេលផ្ទេរ ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែទទួលយកការខាតបង់។

ប្រភព