គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍លំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មសម្រាប់ប្រជាពលរដ្ឋមានចំណូលទាប

ការរៀបចំឡើងវិញនូវថ្លៃដើមនៃគម្រោងលំនៅដ្ឋាន

យោងតាមលោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) បច្ចុប្បន្ននេះ អាផាតមិនមធ្យម (២បន្ទប់) មានតម្លៃប្រហែល ២,៥ពាន់លានដុង (៣៥លានដុង/ម២) ប្រហែល 100% ខ្ពស់ជាង។ តម្លៃជាមធ្យមតិចជាង 20 ដងនៃប្រាក់ចំណូលជាមធ្យមរបស់គ្រួសារ និងបុគ្គលដែលអាចសន្សំបានប្រហែល 100 លានដុង/ឆ្នាំ។

អាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យដែលមានតម្លៃប្រហែល 2 ពាន់លានដុង ឬតិចជាងនេះ (25-30 លានដុង/m2) និងអាផាតមេនលំនៅដ្ឋានសង្គម (NƠXH) មានការផ្គត់ផ្គង់តិចតួច ដូច្នេះហើយពួកគេស្ទើរតែអវត្តមានពីទីផ្សារទីក្រុងហូជីមិញក្នុងរយៈពេល 2 ឆ្នាំកន្លងមកនេះ។ ឆ្នាំមុន

អចលនទ្រព្យ - សំណើរអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មសម្រាប់អ្នកដែលមានចំណូលទាប — ចាំបាច់ត្រូវរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញនូវការចំណាយ និងការគណនាតម្លៃនៃគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម ដើម្បីបំពេញតម្រូវការលំនៅឋានរបស់ប្រជាពលរដ្ឋភាគច្រើនដែលមានចំណូលទាប។

លោកប្រធាន HoREA បានសង្កត់ធ្ងន់លើវិធីកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅឋាន និងមានគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មកាន់តែមានតម្លៃសមរម្យ គម្រោងផ្ទះល្វែងពាណិជ្ជកម្មតម្លៃទាបជាច្រើន និងគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមជាច្រើន ដើម្បីបំពេញតម្រូវការលំនៅដ្ឋានរបស់ប្រជាពលរដ្ឋដែលមានចំណូលមធ្យមភាគច្រើន។ ទន្ទឹមនឹងនោះ វាធានាបាននូវសន្តិសុខសង្គមរយៈពេលវែងក្នុងលំនៅឋាន ខណៈកំពុងអភិវឌ្ឍទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងទិសដៅប្រកបដោយតម្លាភាព សុខភាពល្អ ស្ថិរភាព និងនិរន្តរភាព។

ដំណោះស្រាយដែលស្នើឡើងដោយ HoREA គឺរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញនូវថ្លៃដើម និងការគណនាតម្លៃលក់គម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម។

ការចំណាយសំខាន់ៗនៃគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មរួមមាន ថ្លៃបង្កើតមូលនិធិដី ថ្លៃសាងសង់ ថ្លៃហិរញ្ញវត្ថុ និងថ្លៃគ្រប់គ្រង។

ទាក់ទងនឹងការចំណាយលើការបង្កើតមូលនិធិដីធ្លីនេះ បើតាម ហោ អេ ចាំបាច់ត្រូវផ្លាស់ប្តូររបៀបនៃការប្រមូលថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ដោយបំប្លែងទៅជាពន្ធលើ “ទង្វើនៃការផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងនៃការប្រើប្រាស់ដីពីដីកសិកម្ម ដីមិនមែនកសិកម្មទៅជា ដីលំនៅដ្ឋាន" ជាមួយនឹងអត្រាពន្ធតម្លាភាព (ដែលអាចមានប្រហែល 15-20% នៃតម្លៃដីក្នុងតារាងតម្លៃដី)។

នេះលុបបំបាត់យន្តការនៃ "ការសុំ-ឱ្យ" និងការយាយី; មិនត្រឹមតែកាត់បន្ថយថ្លៃប្រើប្រាស់ដីបើធៀបនឹងវិធីសាស្ត្របច្ចុប្បន្នប៉ុណ្ណោះទេ វាក៏នឹងរួមចំណែកកាត់បន្ថយថ្លៃផ្ទះផងដែរ ដោយហេតុនេះបង្កើតលក្ខខណ្ឌកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅដ្ឋាន។

កុំបារម្ភពេក ប្រសិនបើអ្នកវិនិយោគនៅតែលក់ផ្ទះក្នុងតម្លៃខ្ពស់ពេក ព្រោះពួកគេនឹងត្រូវបង់ពន្ធលើប្រាក់ចំណូលសាជីវកម្មកាន់តែច្រើន ហើយជាគោលការណ៍តម្លៃត្រូវបានកំណត់ដោយទីផ្សារ ពួកគេលក់ផ្ទះក្នុងតម្លៃខ្ពស់ពេកផងដែរ។ បែរចេញ និងធ្វើពហិការដោយអ្នកទិញផ្ទះ។

ក្រៅពីនេះ ការកើនឡើងនៃតម្លៃលំនៅឋានក៏កើតចេញពីគម្រោងនៅទ្រឹង និងអូសបន្លាយពេលធ្វើឲ្យតម្លៃសំណង់កើនឡើង។ មូលហេតុគឺមកពី "ការរាំងស្ទះស្ថាប័នច្បាប់" ដែលនាំឱ្យផលវិបាកនៃការមិនអាចកសាង "នីតិវិធីរដ្ឋបាល" ដែលមានលក្ខណៈសមហេតុផល និងនាំឱ្យមានភាពអវិជ្ជមាន និងការយាយី។

លើការចំណាយលើការគ្រប់គ្រង និងសមត្ថភាពរបស់អ្នកវិនិយោគគម្រោងលំនៅដ្ឋាន។ គម្រោងមិនត្រឹមតែត្រូវពន្យារពេលដោយសារបញ្ហានីតិវិធីវិនិយោគសំណង់ និងនីតិវិធីរដ្ឋបាលយូរប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែការពន្យារពេលនេះក៏អាចមកពីសមត្ថភាពគ្រប់គ្រងមិនល្អរបស់វិនិយោគិន ឬខ្វះធនធានហិរញ្ញវត្ថុ បង្កើនការចំណាយលើការគ្រប់គ្រង បង្កើនការចំណាយហិរញ្ញវត្ថុ បង្កើនថ្លៃលក់ បង្កើនក្រោយ។ ការចំណាយលើការលក់ បង្កើនថ្លៃដើម និងបង្កើនតម្លៃផ្ទះ ហើយថែមទាំងអាចប៉ះពាល់ដល់គុណភាពនៃការងារគម្រោងផងដែរ។

ដូច្នេះ អាជីវកម្មត្រូវផ្តោតលើការបង្កើនធនធានហិរញ្ញវត្ថុ ការកែលម្អគុណភាពនៃអភិបាលកិច្ចសាជីវកម្ម ការច្នៃប្រឌិត ការប្រើប្រាស់បច្ចេកវិទ្យាព័ត៌មាន ឌីជីថលភាវូបនីយកម្ម បញ្ញាសិប្បនិម្មិត (AI) ការគ្រប់គ្រងគម្រោងតាមដំណើរការវិទ្យាសាស្ត្រ (BIM) ដើម្បីបង្កើនផលិតភាព គុណភាព ប្រសិទ្ធភាព និង គ្រប់គ្រងហានិភ័យ ដូចដែលសាស្រ្តាចារ្យបណ្ឌិត Paul Krugman (រង្វាន់ណូបែលផ្នែកសេដ្ឋកិច្ចឆ្នាំ 2008) បានកត់សម្គាល់ថា៖ “ ផលិតភាពមិនមែនជាអ្វីគ្រប់យ៉ាងនោះទេ។ ប៉ុន្តែក្នុងរយៈពេលវែង វាស្ទើរតែគ្រប់យ៉ាង»។

ហើយក៏មានការចំណាយ "មិនបញ្ចេញឈ្មោះ" នៅក្នុងដំណើរការនៃការរៀបចំការវិនិយោគ និងការអនុវត្តគម្រោង។ យោងតាម HoREA បរិមាណនៃការចំណាយ "មិនបញ្ចេញឈ្មោះ" មិនថាកើនឡើង ឬថយចុះនោះទេ គឺអាស្រ័យលើលទ្ធផលនៃ "រដ្ឋបង្កើតបរិយាកាសធុរកិច្ចដែលកាន់តែមានតម្លាភាព តម្លាភាព និងគណនេយ្យភាព" ស្របតាមស្តង់ដារអន្តរជាតិ។

ដំណោះស្រាយដើម្បីបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មតម្លៃទាប

យោងទៅតាម HoREA វិធីសាស្រ្តដ៏មានប្រសិទ្ធភាពមួយទៀតគឺការបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានសង្គម និងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មតម្លៃទាប ដោយឈរលើមូលដ្ឋាននៃការកសាង និងធ្វើឱ្យល្អឥតខ្ចោះនូវយន្តការគោលនយោបាយគាំទ្រប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព។

អចលនទ្រព្យ - សំណើរដើម្បីអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មសម្រាប់អ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលទាប (រូបភាពទី 2) ។ — HoREA ស្នើឱ្យរដ្ឋាភិបាលអនុម័តឆាប់ៗនូវដំណោះស្រាយដើម្បីជំរុញអាជីវកម្មវិនិយោគលើគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃផ្ទះល្វែងមិនលើសពី 20 លានដុង/m2 នៅក្នុងខេត្ត និងមិនលើសពី 22-25 លានដុង/m2 នៅក្នុងទីក្រុងប្រភេទ I ទីក្រុងពិសេស។

HoREA ក៏បានស្នើឱ្យរដ្ឋាភិបាល និងក្រសួងសំណង់ពិចារណាឱ្យល្អឥតខ្ចោះនូវយន្តការ និងគោលនយោបាយសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅឋានសង្គម ជាពិសេសលំនៅដ្ឋានសង្គមសម្រាប់ជួល និងលំនៅដ្ឋានសង្គមសម្រាប់ជួល ទាក់ទាញអ្នកជំនួញឱ្យចូលរួមកាន់តែច្រើន និងមានប្រសិទ្ធភាពក្នុងការប្រើប្រាស់មូលនិធិដីសម្រាប់លំនៅដ្ឋានសង្គម ការអភិវឌ្ឍដើម្បីបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានសង្គម ដើម្បីបំពេញតម្រូវការដ៏ធំរបស់អ្នកទទួលផលនៃគោលនយោបាយលំនៅដ្ឋានសង្គម រួមចំណែកកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម។

លើសពីនេះ HoREA បានស្នើឱ្យរៀបចំ "ប្រភពចំណូលពីថវិការដ្ឋ" និង "សំណងអត្រាការប្រាក់" សម្រាប់ធនាគារគោលនយោបាយសង្គម និងធនាគារពាណិជ្ជចំនួន 04 (កំណត់ដោយធនាគាររដ្ឋ) ដើម្បីអនុវត្តការលើកទឹកចិត្តឥណទានសម្រាប់អ្នកទទួលផលពីគោលនយោបាយលំនៅដ្ឋានសង្គម 5 ឆ្នាំក្រោយ។

ទាក់ទងនឹងការបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មតម្លៃទាប លោក HoREA មានប្រសាសន៍ថា ច្បាប់ភូមិបាលចែងថា គ្មានការលើកលែង ឬកាត់បន្ថយថ្លៃប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មទាំងអស់ ហើយច្បាប់ពន្ធបានកំណត់ត្រឹមតែ ៥០% នៃអត្រាពន្ធលើតម្លៃបន្ថែមប៉ុណ្ណោះ។ បន្ថែមពីលើការដំឡើងពន្ធលើប្រាក់ចំណូលសាជីវកម្មសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម ច្បាប់លំនៅឋានក៏មិនមានបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីយន្តការ និងគោលនយោបាយដើម្បីគាំទ្រគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មតម្លៃទាបដែរ។

ជាក់ស្តែង គម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មមានច្រើនកម្រិត ដូចជាគម្រោងលំនៅឋានលំដាប់ខ្ពស់ (ប្រណិត) គម្រោងលំនៅឋានកម្រិតមធ្យម គម្រោងលំនៅឋានកម្រិតមធ្យម គម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មតម្លៃទាប។ ទោះបីជាគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មតម្លៃទាបមានតម្លៃស្មើនឹងតម្លៃលំនៅឋានសង្គមក៏ដោយ វានឹងមិនមានគោលនយោបាយអនុគ្រោះនោះទេ។

ប៉ុន្តែការពិតនៃកញ្ចប់ឥណទានអនុគ្រោះចំនួន 30,000 ពាន់លានដុង (2013-2016) បង្ហាញថាមានលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មមួយប្រភេទដែលមានតម្លៃស្មើនឹងតម្លៃលំនៅដ្ឋានសង្គមគឺមិនលើសពី 1,05 ពាន់លានដុង/យូនីត។

HoREA ស្នើឱ្យរដ្ឋាភិបាលអនុម័តក្នុងពេលឆាប់ៗនេះ ដើម្បីអនុវត្ត "គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍លំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មតម្លៃទាប" ជាមួយនឹងយន្តការ និងគោលនយោបាយអនុគ្រោះលើថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី ពន្ធ និងឥណទាន ដើម្បីលើកទឹកចិត្តដល់អាជីវកម្មលើគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃផ្ទះល្វែងមិនលើស 20 លានដុង/m2 នៅតាមខេត្ត និងមិនលើសពី 22-25 លានដុង/m2 ក្នុងថ្នាក់ I និងតំបន់ទីក្រុងពិសេស។

ប្រភព