តើតម្លៃដីដែលអ្នកវិនិយោគរំពឹងទុកជាអ្វី?

សាច់ប្រាក់ "ជាប់គាំង" ដោយសារតែការលំបាកក្នុងការយល់ព្រមលើតម្លៃ

យោងតាមវិនិយោគិនមួយចំនួន សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលក្នុងផ្នែកនេះមិនមានភាពប្រសើរឡើងទេក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ ដោយសារមនុស្សជាច្រើនដឹងថាម្ចាស់ដីពិតជាមិនបានធ្លាក់ចូលទៅក្នុងស្ថានភាព "ថប់ដង្ហើម" នោះទេ។ ជាពិសេសដីឡូតិ៍ដែលមានទីតាំងល្អស្អាត មានឱកាសចំណេញខ្ពស់ក្នុងរយៈពេលមធ្យម ហើយម្ចាស់ដីមិនស្ថិតក្រោមសម្ពាធហិរញ្ញវត្ថុខ្លាំងពេកទេក្នុងពេលបច្ចុប្បន្ន។

លោក Pham Khai ដែលជាអ្នកវិនិយោគដីធ្លីយូរមកហើយនៅតំបន់ជុំវិញទីក្រុងហូជីមិញដូចជា Long An, Dong Nai, Binh Phuoc, Ba Ria - Vung Tau បាននិយាយថាកាលពីអតីតកាលគាត់និងមិត្តភក្តិមួយចំនួនបានដើរប្រមាញ់ដីឡូតិ៍ដែលមានតម្លៃសមរម្យ។ ប៉ុន្តែដីឡូត៍ស្អាតៗភាគច្រើនតែងតែពិបាកបិទដោយសារមិនចុះសម្រុងគ្នាលើតម្លៃ។

លោកបន្តថា៖ «ម្ចាស់ដីនៅតែរក្សាតម្លៃខ្ពស់បើធៀបនឹងការវាយតម្លៃរបស់យើង អ្នកខ្លះថែមទាំងមិនព្រមចរចាតម្លៃថោកទៀតទេ ព្រោះគេគិតថាតម្លៃបច្ចុប្បន្នសមរម្យ។ ជាពិសេស ម្ចាស់ដីជាច្រើនជឿថាទីផ្សារនឹងងើបឡើងវិញឆាប់ៗ ដូច្នេះពួកគេគ្រាន់តែកាត់បន្ថយការខាតបង់ក្នុងកម្រិតតិចតួចប៉ុណ្ណោះ។ លោក ខៃ បានចែករំលែកថា ក្នុងរយៈពេល ៣ ខែកន្លងមកនេះ ខ្ញុំអាចទិញដីបានតែ ១ ឡូត៍ទៀតនៅតំបន់ Dat Do, Ba Ria - Vung Tau ក្នុងតម្លៃជាង ១ ពាន់លាន»។

វិនិយោគិនរូបនេះក៏បាននិយាយផងដែរថា សូម្បីតែដីឡូត៍មួយចំនួនដែលបច្ចុប្បន្នកំពុងកាន់ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធនៅធនាគារក៏ដោយ ក៏ម្ចាស់ដីមិនទាន់បាននាំតម្លៃមកកម្រិត “ល្អ” តាមគំនិតផ្ទាល់ខ្លួនរបស់គាត់ដែរ។ ម្ចាស់ដីជាច្រើនថែមទាំងជំរុញឱ្យតម្លៃរហូតដល់រាប់រយលានខ្ពស់ជាងការវាយតម្លៃរបស់ធនាគារ និងក្រុមហ៊ុនវាយតម្លៃមួយចំនួនផ្សេងទៀត។

តើតម្លៃដីដែលអ្នកវិនិយោគរំពឹងទុកនៅក្នុងរូបភាពទី 1 គឺជាអ្វី? — ដីគម្រោងគឺជាជម្រើសសំណព្វរបស់អ្នកវិនិយោគជាច្រើន។

ការពិតដែលថាម្ចាស់ដីបានប្រើតម្លៃខ្ពស់បំផុតនៃឆ្នាំ 2022 ធ្វើជាគោលដើម្បីកំណត់កម្រិតកាត់បន្ថយការខាតបង់បានធ្វើឱ្យមនុស្សជាច្រើនចង់ទិញដើម្បីវិនិយោគប៉ុន្តែមិនអាចបិទកិច្ចព្រមព្រៀងបានទេ។ សូម្បីតែការខាតបង់ 50% សម្រាប់អ្នកវិនិយោគរយៈពេលវែងជាច្រើន គឺគ្រាន់តែជាការកាត់បន្ថយប្រាក់ចំណេញប៉ុណ្ណោះ។

លើសពីនេះ តាមទស្សនៈរបស់អ្នកលក់ អ្នកខ្លះចូលទីផ្សារក្នុងពេលដែលតម្លៃដីឡើងកំដៅ ហើយតម្លៃដីអាចឡើងដល់ជាច្រើនរយភាគរយ។ មិននិយាយពីថ្លៃឈ្មួញជើងសា ថ្លៃច្បាប់ និងកម្ចីដែលមានការប្រាក់ដើម្បីវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យ។ ដូច្នេះបន្ទាប់ពីមួយឆ្នាំ បើទោះបីជាអ្នកយល់ព្រមលក់ក្នុងតម្លៃដើមក៏ដោយ ក៏អ្នកនៅតែត្រូវខាតបង់ពីរបីរយលានដែរ។ ដូច្នេះហើយ នៅពេលប្រឈមមុខនឹងអតិថិជន “ច្របាច់កតម្លៃ” ម្ចាស់ដីជាច្រើនមិនយល់ព្រមលើប្រតិបត្តិការនេះទេ ដែលធ្វើឲ្យសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលទីផ្សារនៅតែ “ជាប់គាំង”។

ក្រៅពីនេះ អ្នកវិនិយោគមួយចំនួនបានបញ្ចេញមតិថា បច្ចុប្បន្ននេះ មានតែដី និងកសិផលក្នុងខេត្តជុំវិញទីក្រុងហូជីមិញ ជាពិសេសទីផ្សារដែលជំងឺគ្រុនក្តៅដីមិនទាន់កើតមានទេ សុទ្ធតែមានតម្លៃទិញសមរម្យ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ហានិភ័យនាពេលអនាគតក៏កាន់តែខ្ពស់ផងដែរ ដោយសារតែខ្វះការតម្រង់ទិសអភិវឌ្ឍន៍។ នៅក្នុងតំបន់ដែលបានឆ្លងកាត់ "រលក" ការកាត់បន្ថយតម្លៃ 30-40% នៅតែជាតម្លៃដែលត្រូវពិចារណានៅពេលបច្ចុប្បន្ន។

តើតម្លៃអាចធ្លាក់ចុះបន្ថែមទៀតទេ?

យោងតាមរបាយការណ៍ស្តីពីទីផ្សារអចលនទ្រព្យដោយ Batdongsan.com.vn តម្លៃដីនៅឆ្នាំ 2023 មាននិន្នាការធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំងនៅក្នុងអចលនទ្រព្យដែលរំពឹងទុក ដោយរក្សាទុកសារពើភ័ណ្ឌរង់ចាំការកើនឡើងតម្លៃ (មិនបម្រើតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ ការកេងប្រវ័ញ្ចការប្រើប្រាស់) ខណៈដែលដីជាទូទៅនឹងធ្លាក់ចុះត្រឹមតែ 8-12% ប៉ុណ្ណោះ។ ផ្ទះល្វែង វីឡា និងតម្លៃអាផាតមិននាពេលអនាគតបានធ្លាក់ចុះខ្លាំងបំផុត ដោយធ្លាក់ចុះមកនៅត្រឹមប្រហែល 15-30% ដោយមានករណីពិសេសមួយចំនួនដែលតម្លៃបានធ្លាក់ចុះដល់កម្រិត 40% បើធៀបនឹងត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2022។

ទន្ទឹមនឹងនេះ ផ្នែកដែលសមរម្យសម្រាប់អ្នកទិញដែលមានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ និងការប្រើប្រាស់ភ្លាមៗ គឺលក់តិចតួចណាស់។ គម្រោងមួយចំនួននៅតែកត់ត្រាការកាត់បន្ថយតម្លៃដោយសារតែផលប៉ះពាល់នៃចិត្តវិទ្យានៃទីផ្សារទាំងមូល ប៉ុន្តែបានកែតម្រូវក្នុងរង្វង់តូចចង្អៀតប៉ុណ្ណោះ។ កុំជាប់ក្នុងភាពវឹកវរនៃការព្យាយាមលក់ដោយខាត។

យោងតាមការស្ទង់មតិចិត្តសាស្ត្រដែលធ្វើឡើងលើអ្នកទិញផ្ទះដោយ Batdongsan.com.vn ប្រហែល 56% បានព្យាករណ៍ថាតម្លៃផ្ទះនឹងបន្តធ្លាក់ចុះនៅក្នុងខែចុងក្រោយនៃឆ្នាំនេះ ខណៈដែលមានតែ 23% ប៉ុណ្ណោះដែលនិយាយថាពួកគេនឹងបន្តកើនឡើង។ ដូច្នោះ 54% នៃអ្នកឆ្លើយតបបាននិយាយថា អត្រាការប្រាក់នឹងបន្តកើនឡើងនាពេលខាងមុខ ប្រហែល 20% បាននិយាយថា ចាប់ពីត្រីមាសទី 3 តទៅ អត្រាការប្រាក់អាចនឹងធ្លាក់ចុះ ប៉ុន្តែពិបាកនឹងត្រលប់ទៅរយៈពេល 2020 - 2021 វិញ។

តើតម្លៃដីដែលអ្នកវិនិយោគរំពឹងទុកនៅក្នុងរូបភាពទី 2 គឺជាអ្វី? — ប្រជាជនភាគច្រើនដែលបានស្ទង់មតិបានជ្រើសរើសដីជាប្រភេទដែលពួកគេចង់ទិញនាពេលខាងមុខ។

ផ្ទុយទៅវិញ ក្នុងចំណោមក្រុមអ្នកលក់ ទិន្នន័យស្ទង់មតិលើហេតុផលសម្រាប់ការលក់បានបង្ហាញថា 49% ត្រូវរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញនូវផលប័ត្រវិនិយោគរបស់ពួកគេ។ ២៣% លក់ព្រោះមិនបាច់ប្រើទេ មានតែ ២២% យកលុយត្រូវផ្ទេរដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហាសេដ្ឋកិច្ច។ ជាមួយនឹងការកាត់បន្ថយការខាតបង់ដោយសារតែសម្ពាធហិរញ្ញវត្ថុមិនខ្ពស់ អ្នកលក់ភាគច្រើននៅតែស្ថិតក្នុងកម្រិតនៃការអាចរក្សាបានដោយរំពឹងថានឹងលក់បានប្រាក់ចំណេញ។

ជាក់ស្តែង រហូតដល់ 42% នៃអ្នកកាន់កាប់ទ្រព្យសកម្មចង់លក់បានប្រាក់ចំណេញយ៉ាងហោចណាស់ 10% ខ្ពស់ជាងតម្លៃទិញ 38% ទទួលយកការលក់ក្នុងភាពខុសគ្នានៃប្រាក់ចំណេញតិចជាង 10% ។ មានតែ 16% ប៉ុណ្ណោះដែលទទួលយកការបញ្ចុះតម្លៃ 5-20% ដើម្បីកម្ចាត់ទំនិញ។ ភាគរយនៃអ្នកវិនិយោគទទួលយកការបញ្ចុះតម្លៃជាង 20% គឺមានតែប្រហែល 3 ប៉ុណ្ណោះ។

យោងតាមលោក Nguyen Quoc Anh អគ្គនាយករងនៃគេហទំព័រ Batdongsan.com.vn ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យកំពុងឈានចូលដល់ចំណុចទាប តម្រូវការប៉ាន់ស្មានបានបាត់ ការវិនិយោគបានធ្លាក់ចុះ ហើយមានតែការទិញអចលនទ្រព្យប៉ុណ្ណោះ។ ទីផ្សារបានបាត់បង់អ្នកទិញវិនិយោគមួយចំនួនធំ ដែលនាំឱ្យសាច់ប្រាក់ងាយរងគ្រោះត្រូវបានប៉ះពាល់ ហើយតម្លៃដីនៅឆ្នាំ 2023 ក៏រងផលប៉ះពាល់ផងដែរ។

ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យពិបាកនឹងជោគជ័យព្រោះនៅមានគម្លាតច្រើនក្នុងការរំពឹងទុករវាងអ្នកលក់និងអ្នកទិញ។ បច្ចុប្បន្នបញ្ហាផ្លូវច្បាប់កំពុងត្រូវបានដោះស្រាយដោយរដ្ឋាភិបាល និងមូលដ្ឋាន។ ធនាគារក៏បានកត់ត្រាសញ្ញាវិជ្ជមានជាច្រើននៅពេលដែលអត្រាការប្រាក់ធ្លាក់ចុះ។ អចលនៈទ្រព្យអ្នកប្រើប្រាស់ដែលបម្រើតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដអាចនឹងងើបឡើងវិញក្នុងពេលឆាប់ៗនេះ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ អ្នកទិញកំពុងផ្តល់អាទិភាពដល់អចលនទ្រព្យដែលបំពេញតាមលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យនៃការប្រើប្រាស់ភ្លាមៗ ការរក្សាតម្លៃល្អ សុវត្ថិភាព និងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលខ្ពស់។ ដូច្នេះហើយ ក្រុមផលិតផលនេះនឹងធ្វើឲ្យសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលកាន់តែប្រសើរឡើងនៅពេលខាងមុខ។ ក្រុមអចលនទ្រព្យដែលរំពឹងទុកអាចនឹងបន្តធ្លាក់ចុះតម្លៃ។

ប្រភព