តើអ្វីជាហេតុផលដែលកំណត់តម្លៃគម្រោងដី?

ទីតាំងគឺមាស

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានឆ្លងកាត់ការលំបាកជាងមួយឆ្នាំ ប៉ុន្តែដីធ្លីគឺជាករណីលើកលែង។ របាយការណ៍របស់ក្រសួងសំណង់បង្ហាញថា ក្នុងត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2023 ទីផ្សារដីធ្លីបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងទាក់ទងនឹងចំនួនគម្រោងដែលទើបតែទទួលបានអាជ្ញាប័ណ្ណ គម្រោងដែលកំពុងដំណើរការ និងគម្រោងដែលបានបញ្ចប់។ ជាពិសេស ប្រតិបត្តិការដីធ្លីមានចំនួន 70% នៃប្រតិបត្តិការសរុបនៅក្នុងទីផ្សារទាំងមូល ដែលឈានដល់ជាង 67,500 ប្រតិបត្តិការ។

តើមានហេតុផលអ្វីខ្លះសម្រាប់ការសម្រេចតម្លៃគម្រោងដីក្នុងរូបភាពទី ១? — ផែនការទីតាំងគម្រោងតំបន់លំនៅដ្ឋានថុងដុងយ៉េន ឃុំដុងផុង ស្រុកយ៉េនផុង

របាយការណ៍របស់សមាគមអ្នកអចលនវត្ថុវៀតណាម (VARS) ក្នុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 បានបន្តកត់ត្រាថា ដីឡូតិ៍គឺជាផ្នែកសំខាន់ រួមជាមួយនឹងអគារទាប ដែលមានចំនួន 54% នៃការផ្គត់ផ្គង់សរុបនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ប្រតិបត្តិការដីធ្លីក៏បានបង្កើតនូវសញ្ញាណរបស់ខ្លួនផងដែរនៅពេលដែលខេត្តក្រុងជាច្រើនបានប្រកាសព័ត៌មានអំពីការដាក់ដេញថ្លៃដីរាប់រយសន្លឹកដោយតម្លៃប្រតិបត្តិការខ្ពស់ជាងតម្លៃដែលបានដាក់ដេញថ្លៃ។

ស្ថិតិខាងលើបង្ហាញថា ដីគឺជាគោលដៅរបស់អ្នកទិញ និងអ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ។ នេះជាហេតុផលដែលធ្វើឱ្យតម្លៃដីនៅភាគខាងជើងរក្សានិន្នាការកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ក្នុងឆ្នាំនេះកើនឡើងប្រហែល៥% បើធៀបនឹងចុងឆ្នាំមុនត្រឹមត្រីមាសទី៣ ឆ្នាំ២០២៣ ។

តាមពិតទៅ ទីផ្សារដីធ្លីមានការធ្លាក់ចុះនៅកន្លែងខ្លះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការធ្លាក់ចុះនេះបានលេចឡើងតែនៅក្នុងតំបន់ដាច់ស្រយាល ខ្វះហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ដោយគ្មានការគាំទ្រផ្នែកសេដ្ឋកិច្ចពិតប្រាកដ និង "បានរុញ" ខ្ពស់ពេកដោយរលកប៉ាន់ស្មានក្នុងអំឡុងពេលនៃប្រាក់ថោក។ ដីនៅតំបន់សេដ្ឋកិច្ចល្អ មានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធចរាចរណ៍ងាយស្រួល ទីតាំងល្អ ជាប់តំបន់លំនៅដ្ឋាន ជាពិសេសនៅជិតសួនឧស្សាហកម្ម តែងតែរក្សាបាននូវភាពទាក់ទាញ ស្ថិរភាព និងកំណើនទាំងសាច់ប្រាក់ និងតម្លៃ។ នេះក៏ពន្យល់ផងដែរអំពីមូលហេតុដែលតំបន់ដែលមានប្រជាជនរស់នៅច្រើន និងការអភិវឌ្ឍន៍សួនឧស្សាហកម្មជាញឹកញាប់ត្រូវបានស្វែងរកដោយអ្នកវិនិយោគសម្រាប់ផលិតផលដីធ្លី។ ជាធម្មតា Bac Ninh ដែលជាមជ្ឈមណ្ឌលឧស្សាហកម្មធំជាងគេមួយនៅភាគខាងជើង នៅចុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 មានគម្រោងដីចំនួន 12 ដែលកំពុងអនុវត្តជាមួយនឹងផលិតផលសរុបចំនួន 1,875 ដែលទាក់ទាញអ្នកវិនិយោគមួយចំនួនធំ បង្កើតបានជា "ទិដ្ឋភាព" ដ៏រស់រវើកបំផុតនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យភាគខាងជើងនាពេលបច្ចុប្បន្ន។

គម្រោងទាក់ទាញវិនិយោគនៅស្រុក Yen Phong - រាជធានីឧស្សាហកម្ម

ការលេចចេញជា "អាសយដ្ឋានក្រហម" នៅលើផែនទីអចលនទ្រព្យ Bac Ninh ស្រុក Yen Phong គឺជាគោលដៅរបស់អ្នកវិនិយោគ។ Yen Phong ស្ថិតនៅភាគខាងលិចខេត្ត Bac Ninh ចម្ងាយ 100km ពីទីក្រុងហូជីមិញ។ Bac Ninh មានចម្ងាយត្រឹមតែ ១០ គីឡូម៉ែត្រប៉ុណ្ណោះ ដែលជា "រាជធានីឧស្សាហកម្ម" របស់ខេត្ត ហើយកំពុងត្រូវបានស្នើឱ្យក្លាយជាទីក្រុង តាមគម្រោងរបស់ខេត្ត Bac Ninh។

នៅទីនេះ ឃុំ Dong Phong ត្រូវបានចាត់ទុកថាជាតំបន់ដែលមានការទាក់ទាញវិនិយោគពិសេសជាមួយនឹងផ្លូវចរាចរណ៍សំខាន់ៗចំនួនពីរ រួមមាន Noi Bai - Ha Long Expressway និងផ្លូវខេត្ត 286។ ផ្លូវទាំងពីរនេះប្រសព្វគ្នានៅភូមិ Dong Yen បង្កើតជាទីតាំងសំខាន់ដ៏កម្រសម្រាប់គម្រោងវិនិយោគនៅទីនេះ ដែលលេចធ្លោជាងគេគឺគម្រោងលំនៅដ្ឋានភូមិ Dong Yen ដែលវិនិយោគដោយក្រុមហ៊ុន REQ Company Limited ។

តើមានហេតុផលអ្វីខ្លះក្នុងការសម្រេចចិត្តតម្លៃគម្រោងដី? រូបភាពទី 2 — គម្រោងនេះមានផលិតផលនៅជាប់គ្នាចំនួន 548 និងហាងលក់ទំនិញដែលទាក់ទាញអ្នកវិនិយោគ។

ជាមួយនឹងទំហំ 10.8 ហិចតា គម្រោងតំបន់លំនៅដ្ឋានរបស់ភូមិ Dong Yen ផ្តល់ជូនទីផ្សារ 548 shophouse និងទីប្រជុំជនដីឡូតិ៍។ នេះត្រូវបានចាត់ទុកថាជាគម្រោងលំនៅឋាន និងដីលេចធ្លោមួយ ដែលមានទីតាំងល្អ ដោយមានប្លុកផ្ទះលក់ទំនិញទាំងមូលតភ្ជាប់ដោយផ្ទាល់ទៅផ្លូវខេត្ត 286។ ដូច្នេះហើយ ខាងកើត និងខាងត្បូងនៃគម្រោងគឺនៅជាប់នឹងលំនៅដ្ឋាន និងតំបន់សេវាកម្មសម្រាប់កម្មករ និងនិយោជិតនៃសួនឧស្សាហកម្មក្នុងឃុំដុងផុង។ ខាងលិចមានព្រំប្រទល់ជាប់នឹងតំបន់លំនៅដ្ឋានដែលមានស្រាប់ ហើយខាងជើងជាប់នឹងតំបន់លំនៅដ្ឋានដែលមានស្រាប់ និងផ្លូវខេត្ត 286 ។

ហ៊ុំព័ទ្ធជុំវិញទាំងបួនដោយតំបន់លំនៅដ្ឋានដែលមានមនុស្សរស់នៅច្រើន នេះនាំមកនូវអត្ថប្រយោជន៍ដ៏អស្ចារ្យសម្រាប់អ្នករស់នៅក្នុងគម្រោង នៅពេលដែលទទួលមរតកទំនាក់ទំនងចរាចរណ៍ក្នុងតំបន់ និងឧបករណ៍ប្រើប្រាស់ និងសេវាកម្មសាធារណៈដែលបានបញ្ចប់យ៉ាងល្អ ដូចជាសាលារៀន ផ្ទះវប្បធម៌ និងកន្លែងកីឡា។ លើសពីនេះទៀត ជាមួយនឹងសហគមន៍ដែលមានស្រាប់ដ៏ធំ ការចាប់ផ្តើមអាជីវកម្មក៏កាន់តែងាយស្រួលនៅពេលដែលមានសហគមន៍នៃអតិថិជនសក្តានុពល។

សំខាន់ជាងនេះទៅទៀត ចំណុចដែលទាក់ទាញអ្នកវិនិយោគគឺទីតាំងរបស់គម្រោងដែលនៅជាប់នឹងសួនឧស្សាហកម្មសំខាន់ៗរបស់ស្រុករួមមានៈ Yen Phong 1, Yen Phong 1 expansion, Yen Phong 2 (រួមទាំង Yen Phong 2C និង VSIP Bac Ninh 2)។ នេះគឺជាកន្លែងដែលម៉ាកយីហោឈានមុខគេប្រមូលផ្តុំគ្នាជាមួយនឹងការវិនិយោគរហូតដល់រាប់ពាន់លានដុល្លារដូចជា Samsung, Panasonic, Orion, Hansol, Dawol... ជាមួយនឹងកម្លាំងពលកម្មរហូតដល់រាប់ម៉ឺននាក់ ជាមួយនឹងមន្ត្រី អ្នកជំនាញ និងអ្នកគ្រប់គ្រងជាន់ខ្ពស់ជាច្រើន។

ការតភ្ជាប់ពីគម្រោងទៅសួនឧស្សាហកម្មគឺមានភាពងាយស្រួលបំផុត ត្រឹមតែ 3 នាទីទៅសួនឧស្សាហកម្ម Yen Phong 1, 10 - 15 នាទីដល់សួនឧស្សាហកម្ម Yen Phong 2 ក៏ដូចជាទីក្រុង Bac Ninh ឬទីក្រុង Cho ។ ប្រការនេះធ្វើឲ្យគម្រោងនេះក្លាយជាស្ថានីយឆ្លងកាត់ជាកន្លែងតភ្ជាប់សម្រាប់ការធ្វើដំណើរមិនត្រឹមតែស្រុក Yen Phong ប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែក៏ខេត្ត Bac Ninh ផងដែរ។ ចូលរួមចំណែកក្នុងការបង្កើនដំណើរការអាជីវកម្ម អានុភាពលើកកំពស់តម្លៃពីលំនៅឋានទៅពាណិជ្ជកម្មដល់កម្រិតថ្មីមួយនាពេលអនាគត ដោយសារតម្រូវការកន្លែងស្នាក់នៅ និងលំនៅដ្ឋានកើនឡើងប្រកបដោយនិរន្តរភាពតាមពេលវេលា។ យោងតាមការប៉ាន់ស្មាន និងការព្យាករណ៍របស់ខេត្ត Yen Phong ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងកើនឡើងដល់ 255,000 នាក់នៅឆ្នាំ 2025 ដោយសន្យាថាមានសក្តានុពលដ៏អស្ចារ្យសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍកន្លែងស្នាក់នៅ និងសេវាកម្មពាណិជ្ជកម្ម។

ជាមួយនឹងលក្ខណៈនៃអចលនទ្រព្យ អ្នកជំនាញជឿថាទីតាំងតែងតែជាកត្តាដំបូង និងសំខាន់ដែលបង្កើតតម្លៃនៃគម្រោង។ ហើយជាមួយនឹងទីតាំងសំខាន់នៃគម្រោងតំបន់លំនៅដ្ឋានភូមិ Dong Yen តម្លៃពី 25 ទៅ 35 លាន/m2 គម្រោងនេះកំពុងទាក់ទាញលំហូរសាច់ប្រាក់ពីអ្នកវិនិយោគដើម្បីកាន់កាប់ផលិតផលដីនៅជាប់សួនឧស្សាហកម្ម។ កាន់តែលេចធ្លោ និងទាក់ទាញជាងនេះទៅទៀតនោះ ដីឡូតិ៍ទាំងអស់សុទ្ធតែមានឯកសារស្របច្បាប់ពេញលេញ ជាមួយនឹងសៀវភៅក្រហមដែលមានកម្មសិទ្ធិរយៈពេលវែង ដែលធ្វើឱ្យគម្រោងនេះទាក់ទាញចំណាប់អារម្មណ៍អ្នកវិនិយោគក្នុងខេត្ត Bac Ninh ក៏ដូចជាមកពីទីក្រុងហាណូយ និងខេត្តជិតខាង។

ប្រភព