フロアを通して不動産を取引することがなぜ必須ではないのですか?

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顧客にとってリスクの少ない選択肢

第6回会議に引き続き、10月31日午前、国会は議場で不動産業法（改正）草案に対するさまざまな意見を含むいくつかの内容を議論しました。

国会経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、不動産事業法案（改正版）の説明、受理、修正に関する報告書を提出し、次のように述べた。

住宅事業の原則と今後の建設工事に関しては、法案の中で保証金、保証金の受け取り時期、保証金の額などについて規制する必要性については賛同する意見もある。

将来形成される住宅・建設工事が事業開始可能となる前に契約締結を確実にするため、保証金規制を加えることを提案する意見もある。一部の意見では、「住宅または建設プロジェクトが事業開始の条件を満たしている」場合、および「規則に従って取引が行われている」場合にのみ手付金を受け入れることに同意しています。

不動産 - 不動産をフロアを通して取引することがなぜ必須ではないのですか? — 国会経済委員会のヴー・ホン・タン委員長。

政府、第5回国会議員、国会代表団、国会機関の意見に基づき、国会常任委員会（NASC）は次の2つの選択肢を提案した。

オプション1： 「不動産プロジェクトの投資家は、住宅および建設工事が事業開始のすべての条件を満たし、本法の規定に従って取引を行った場合にのみ、顧客から保証金を徴収することが許可されます。」

このオプションは、不動産取引において弱い立場にある顧客にとってリスクが低くなります。手付金は、不動産が事業に適格であり、当事者双方が正式に契約を締結した場合にのみ支払われるため、紛争は限定されます。

このオプションの制限は、投資家が潜在的な顧客との契約締結を確実にするために預金を受け取る機会がないことです。

住宅の購入、リース購入、将来の建築工事等の契約を締結した顧客から預かる手付金は、契約締結を担保するための手付金ではなく、民法第328条の規定に基づく契約履行を担保するための手付金です。契約書には、進捗状況に応じて契約金額の支払いを徴収する規定や、当事者が義務を適切に履行しない場合の違約金条項がすでに盛り込まれているため、預かり金の意味はそれほど重要ではなくなりました。

この選択肢は政府と国会代表団および国会機関の15/40の意見によって選ばれました。

オプション2： 「不動産プロジェクトの投資家は、プロジェクトの基本設計が国家機関によって評価され、投資家が本法第24条第2項に規定されている土地使用権に関する文書のいずれかを保有している場合にのみ、顧客との契約に従って保証金を徴収することができます。

預かり契約には、住宅または建設プロジェクトの販売価格、リース購入価格が明記されていなければなりません。保証金の最大額は政府によって規定されていますが、各時期、各不動産タイプの社会経済発展条件に準拠することを保証しながら、住宅、建設工事の販売価格、リース購入価格の10％を超えません。

このオプションは、不動産が事業に投入される資格を得る前に、投資家が預託金契約に署名して、潜在的な顧客との契約を確実に履行するのに役立ちます。

このオプションの制限は、プロジェクトの建設がまだ開始されていないため、顧客がリスクを負わなければならないことです。投資家が技術設計手順の実行、建設図面の設計、建設許可の申請、建設の実施に約束よりも長い時間を要した場合、顧客の権利に影響を与え、紛争につながる可能性があります。国会常任委員会は政府に対し、計画の影響評価の内容を補足するよう提案した。

この選択肢は、国会代表団と国会機関の20/40の意見によって選ばれました。

法的規制を悪用するリスク

今後事業化される住宅や建設工事の条件に関して、タン氏は、今後事業化される住宅や建設工事に関連する建設用地に対する土地使用権証明書を取得することは必須ではないと示唆した。

国会常任委員会は、第 24 条第 8 項の規定を受理して調整し、それに応じて第 14 条第 2 項の c と d を技術的に調整します。不動産プロジェクトで利用できる住宅および建設工事の事業には、住宅および建設工事の事業に供する土地面積に対する土地使用権証明書が必要です。

将来形成される宅地造成事業には土地使用権証書は不要ですが、事業に供する宅地造成事業に付随する土地面積については、土地に関する金銭的義務を履行することが必須となります。

不動産 - 不動産をフロアを通して取引することがなぜ必須ではないのですか? （図２）。 — 10月31日午前の討論会に出席した国会議員ら。

不動産取引所については、規制を必要とせず、不動産取引所を通じた不動産取引を奨励するべきという意見が多い。

国会常任委員会は、法案第 7 章の不動産取引フロアを通じた不動産取引に関する規制を削除するという方向で法案を受理し、修正しました。不動産投資・事業に関する国家政策法案第8条第7項を補足すると、「国家は、組織や個人が不動産取引フロアを通じて住宅、建設工事、土地使用権の売買、譲渡、賃貸、リースの取引を行うことを奨励する」とある。

2014年に不動産業法が施行された実際の状況を概観すると、現在の不動産取引場は取引の法的安全性を確保する能力が十分ではなく、不動産取引場が市場に混乱をきたす事例が数多く発生していることが明らかになった。

「不動産取引フロアを通じた取引を義務付けることは、法的規制を悪用するリスクにつながり、健全で安全かつ持続可能な不動産市場を発展させるという任務の遂行を保証しないことになる」とタン氏は述べた。

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