複雑な不動産ファイルの状況
ホーチミン市天然資源環境局は、2023年12月初旬、各区人民委員会、トゥドゥック市、ホーチミン市土地登記事務所およびその関連支局に対し、土地利用目的の恣意的変更、区画の恣意的な分割、手書きによる権利移転の記録を処理するよう要請している。
ホーチミン市天然資源環境局の報告によると、ホーチミン市では、地区人民委員会から土地使用権証明書を交付され、農地を使用している世帯や個人がいるが、使用中に世帯が分離して別居するなどの変化が起きているという。土地の一部を相続、贈与、譲渡する...
この実際的な必要性を解決するために、土地使用者は、土地を勝手に分割したり、土地の一部を手で譲渡したり（規定どおりに土地使用権や土地に付随する資産を譲渡する契約を結ばずに）、土地の使用目的を勝手に変更したり（住宅を建てたり、農地に工事をしたり…）してきました。
土地法は長年にわたり適時かつ完全な規定を持たなかったため、これらのケースでは、譲受人に土地使用権、家屋所有権、および土地に付随するその他の資産の証明書（証明書）が付与されていません。
上記の既存の問題は、政令第43/2014/ND-CP号第82条第2項の規定により、2014年7月1日までに譲渡、相続、贈与の受領に関する事件を手書きの文書で解決することが許可されるまで続きました。
しかし、権利を移転するために恣意的に土地を分割したため、移転された土地の面積の大部分は省人民委員会の規定に従わなかった。
ホーチミン市天然資源環境局長のグエン・トアン・タン氏は、「現時点では申告や登録が整理されていないため、具体的な統計はない」と評価した。しかし、私たちの記録によると、これらの症例は主に郊外地域、特にビンチャン、ホックモン、ビンタン地区などの急速に都市化が進んでいる地区に集中しています。
比較的正確な数字を得るためには、ホーチミン市天然資源環境局が、地区、トゥドゥック市、区、コミューン、そしてその状況で不動産を「所有」している人々との緊密な連携のもと、市内全域で申告と調査を実施する必要がある。
国民は、具体的かつ正確な数字を得るために、透明性のある宣言に協力する責任と権利を明確に認識する必要があります。
ホーチミン市は、手渡しで売買される不動産の証明書を発行するために、売買のタイミングを考慮する必要があります。土地・建築違反への対応（罰金、強制的な取り壊しや登録、違法収益の強制返還など）計画を確認し、土地の分割制限とインフラストラクチャに関する規制に準拠していることを確認し、それぞれの特定のケースが適格であるかどうかを判断します。
同時に、手書き文書の売買は当局によって確認されていないため、売買時の真正性を確認することは根拠がなく、規制違反に簡単に悪用される可能性があります。厳密に実施されない場合、簡単に「法律を回避」し、制限を保証せずに土地を分割することにつながる可能性があります。
「したがって、これらのケースで法的規制に従って証明書の発行を解決するには、土地分野における行政違反を検討し、対処する必要があります。個々のケースにおける証明書の交付についても、計画、土地利用計画、土地区画整理状況、インフラの状況などに基づいて決定する必要があります。これらは地区人民委員会の管轄下にある問題だ」とタン氏は断言した。
法的問題を明確にする
LSX法律事務所の取締役弁護士クアック・タン・ルック氏は、現在、公証や認証なしに手書きの文書を使用して個人間で不動産取引を行うことは比較的一般的であると述べた。
両者がこのような取引を行った理由は、法的規制を理解していなかったこと、土地に土地使用権証明書がなかったこと、お互いを信頼していたこと、取引を公表したくなかったこと、税金の支払いを避けたかったことなどです...
法律では、不動産の譲渡には公証され認証された契約が必要であると規定されています。土地法では、土地使用権譲渡契約は公証人によって公証されるか、土地が所在する市町村の人民委員会によって認証されなければならないという統一的な規定がありました。
リュック弁護士は、手書き文書による不動産取引は正式な規定に従わず、使用権を証明する文書に使用者の名前を移転できないため、法律上認められていないと指摘した。
購入者は、不動産の所有者または合法的な使用者として法的に認定されていません。
合法的な土地使用者として認められていない購入者は、不動産の転換、譲渡、相続、または抵当権設定を行うことはできません。国が土地や家屋を没収した場合でも、土地の使用権は売り手に帰属します。
補償額や敷地の整地について両者間で紛争が生じた場合、その金額は、両者間の紛争を解決する判決または決定が出るまで、銀行の一時口座に預けられます。
合意や和解が成立しない場合は売主と買主の間で紛争が生じ、その問題を解決するために両者のうちの一方が不動産所在地の裁判所に訴訟を起こさなければなりません。
現状では、証明書のない不動産の状況は依然として比較的大きいです。不動産取引は証明書なしで行うと大きなリスクがあることは分かっていても、リスクが大きければ大きいほど利益の可能性も高まるため、多くの人が証明書なしで不動産取引を行っています。
「この場合、購入者の権利を保証するために、手書きの売買契約書を作成し、次のような内容の保証金条項を盛り込むことをお勧めします。土地と家屋に土地使用権証明書が交付された場合、売主は購入者への法的譲渡手続きを行う責任があり、そうしない場合は受け取った金額の2倍の罰金を科せられる。この条項があれば、紛争の可能性を最小限に抑え、紛争が発生した場合でも、購入者の権利が法律に従って保証されます」と弁護士のリュック氏は述べた。
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