手書きの書類で売買された不動産のレッドブックの段階的な発行

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複雑な不動産ファイルの状況

ホーチミン市天然資源環境局は、2023年12月初旬、各区人民委員会、トゥドゥック市、ホーチミン市土地登記事務所およびその関連支所に対し、土地利用目的の恣意的変更、区画の恣意的な分割、手書きによる権利譲渡の記録を処理するよう要請している。

ホーチミン市天然資源環境局の報告によると、ホーチミン市では、地区人民委員会から土地使用権証明書を交付され、農地を使用している世帯や個人がいるが、使用中に世帯が分離して別居するなどの変化が起きているという。相続、贈与、譲渡された土地面積の一部...

この実際的なニーズを解決するために、土地使用者は、土地を勝手に分割したり、土地の一部を手で譲渡したり（規定どおりに土地使用権と土地に付随する資産を譲渡する契約を締結せずに）、土地の使用目的を勝手に変更したり（住宅の建設、農地での作業など）してきました。

土地法は長年にわたり適時かつ完全な規定を持たなかったため、これらのケースの譲受人には土地使用権、家屋所有権および土地に付随するその他の資産の証明書（証明書）が付与されていません。

上記の既存の問題は、政令第43/2014/ND-CP号第82条第2項の規定により、2014年7月1日までに手書きの文書による譲渡、相続、贈与の受領の解決が許可されるまで続きました。

しかし、権利を移転するために恣意的に土地を分割したため、移転された土地の面積の大部分は省人民委員会の規定に従っていませんでした。

ホーチミン市天然資源環境局長のグエン・トアン・タン氏は、「現在、申告・登録を行う機関がないため、具体的な統計はありません。しかし、当省の記録によると、これらの事例は主に郊外、特にビンチャン、ホックモン、ビンタンなど、急速に都市化が進む地区に集中しています」と評価しました。

比較的正確な数字を得るためには、ホーチミン市天然資源環境局が、トゥドゥック市、区、コミューン、そしてその状況下で不動産を「所有」している人々との緊密な連携のもと、市内全域で申告と調査を実施する必要がある。

国民は、具体的かつ正確な数字を得るために、透明性のある宣言に協力する責任と権利を明確に認識する必要があります。

ホーチミン市は、手渡しで売買される不動産の証明書を発行するために、売買のタイミングを考慮する必要があります。土地・建築違反への対処（罰金、強制的な解体・登録、不法収益の強制返還等）計画を確認し、土地の分割制限やインフラストラクチャに関する規制に準拠していることを確認し、それぞれの特定のケースが適格であるかどうかを判断します。

同時に、手書き文書の売買は当局によって確認されていないため、売買時の真正性を確認することは根拠がなく、簡単に規制違反に悪用される可能性があります。厳密に実施されない場合、「脱法行為」につながりやすく、制限を守らずに土地を分割してしまう可能性があります。

「したがって、これらのケースについて、法的規制に従った証明書の発行を検討し、土地分野における行政違反に対処する必要があります。各ケースにおける証明書の発行は、計画、土地利用計画、土地区画の状況、インフラ整備状況に基づいて決定されなければなりません。これらは、地区人民委員会の管轄事項です」とタン氏は断言した。

法的問題を明確にする

LSX法律事務所の取締役である弁護士クアック・タン・ルック氏は、現在、公証や認証のない手書きの文書を使用した個人間の不動産取引が比較的一般的であると述べた。

両者がこのような取引を行った理由は、法的規制を理解していなかったこと、土地に土地使用権証明書がなかったこと、お互いを信頼していたこと、取引を公開したくなかったこと、税金の支払いを避けたかったことなどです...

法律では、不動産の譲渡には公証され認証された契約が必要であると規定されています。土地法では、土地使用権譲渡契約は公証人による公証、または土地が所在するコミューン、区、町の人民委員会による認証が必要であるという統一的な規定が定められています。

リュック弁護士は、手書き文書による不動産取引は正式な規定に従わず、使用権を証明する文書に使用者の氏名を移転できないため、法的に認められていないと指摘した。

購入者は、不動産の所有者または法的使用者として法的に認定されていません。

合法的な土地使用者として認められていない購入者は、不動産を転換、譲渡、相続、または抵当に入れることはできません。国が土地や家屋を収用する場合でも、土地の使用権は依然として売り手に帰属します。

補償額や敷地の撤去について両者間で紛争が生じた場合、その金額は、両者間の紛争を解決する判決または決定が出るまで、銀行の一時口座に預け入れられます。

合意または和解に至らない場合、売主と買主の間で紛争が生じ、その問題を解決するために両者のうちの一方が不動産所在地の裁判所に訴訟を起こさなければなりません。

現状では、証明書のない不動産の状況は依然として比較的大きいです。不動産取引は資格なしで行うと大きなリスクがあることは分かっていても、リスクが大きければ大きいほど利益を得られる可能性も高まるため、多くの人が資格なしで不動産取引を行っています。

「この場合、購入者の権利を確保するため、手書きの売買契約書を作成し、手付金条項を盛り込むことをお勧めします。その条項には、『土地と家屋に土地使用権証明書が交付された場合、売主は購入者への法的譲渡手続きを行う責任を負い、手続きを行わない場合は受領額の2倍の罰金を科せられる』と記載されています。この条項があれば、紛争の可能性を最小限に抑え、万が一紛争が発生した場合でも、購入者の権利が法律に基づいて保証されます」と、弁護士のリュック氏は述べた。

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