第二の財産税を課す提案は継続中

ベトナム不動産ブローカー協会は、住宅価格が下がる見込みは低いと予想し、中古物件や放棄された物件への課税を提案し続けている。

この提案は、不動産価格が継続的に上昇し、特にアパート分野で下落の兆しがない状況の中で、ベトナム不動産協会（VARS）によってなされたものである。

VARSデータによると、ハノイとホーチミン市の第2四半期のマンション価格指数は、2019年の同時期と比較してそれぞれ58％と27％上昇した。中価格帯の物件はますます不足しており、今年新たに発売されたマンションの80％以上が1平方メートルあたり5,000万ドン以上の価格となっている。一部でも新しいアパートプロジェクト販売価格も1平方メートルあたり数万ドルに上ります。

新しい物件だけでなく、古いアパートの価格も高騰しています。数十年にわたって使用されているアパートの多くは、いまだに最初に販売されたときよりも2〜3倍高い価格で売りに出されています。別荘、タウンハウス、郊外の土地の分野でも価格上昇の兆候が見られます。これは、一部の投資家グループが利益のために偽の需要と供給を作り出しているためです。

VARS会長のグエン・ヴァン・ディン氏によると、現在の法制度には、土地投機や価格高騰を目的とした買いだめを規制し防止するための制裁措置がないという。一方、多くの地域では、無秩序な売買が「土地熱」の主な原因となっている。投機家は土地を購入し、価格が上昇するのを待ったり、人為的に土地の不足を作り出したりして、放置します。これは「価格をつり上げて利益を上げる」という目的でよく行われることです。

「不動産税の調査は市場を規制するために急務だ。施行が難しいからといってこの政策を無視してはいけない」とディン氏は語った。

専門家は、2軒目以上の住宅を購入する人とプロジェクトを放棄する所有者の2つのグループに適用される不動産税政策を提案している。売主の所有期間が短い取引については、税率が段階的に増加します。

たとえば、シンガポールでは、所有者が購入後 1 年以内に住宅を売却する場合、16% の税金が課せられます。住宅所有者が2年目にアパートを売却した場合、税率は12％に引き下げられ、3年目には8％に引き下げられます。 4年目以降に住宅を売却する場合、この税金は課されません。購入者側では、2023年4月から、国は2つ目の不動産の購入に対する税金を3％引き上げて20％にします。 3塁は30％（旧率25％）。

VARSはまた、所有者が土地を受け取った後にプロジェクトを建設しない場合には、不動産放棄税も支払わなければならないと提案した。この方式は韓国で適用されており、税率は5％で、家屋や土地が放棄されている年数に応じて税率が徐々に増加します。同様に、フランスでは空き家に対して初年度に賃貸価格の17%の税金を課し、翌年以降は2倍（34%）に増額します。

VARS会長によると、不動産税政策を通じて市場を規制することで、投機を減らし、不動産価格の上昇を抑えることができるという。この政策は、放棄されたプロジェクトの所有者に賃貸または売却を奨励し、市場への供給を増加させます。

実際、住宅価格を下げるために第2の固定資産税の解決策が提案されたのは今回が初めてではない。 7年前、政府はホーチミン市で第2の不動産税を課す試験プロジェクトを提案したが、承認されなかった。反対意見は多く、その一つは課税のタイミングが早すぎたというものである。

2023年8月、ホーチミン市の有権者は引き続き、セカンドハウスへの課税と、土地価値を生まない空き地や住宅への高税率の課税を提案した。財務省は、不動産税に関する法律を研究し、草案を作成したと発表した。この法律は2024年の法律および条例の整備計画に追加される予定で、第8回国会（2024年10月）に意見を求めるために提出される予定だ。現時点では、これらの提案はまだ暫定的なものです。

しかし、税制ツールを使って市場を規制するには多くの課題が伴います。経済学者のディン・チョン・ティン氏は、税務ツールを効果的に活用するためには、管理機関が不動産市場に関するデータベースや情報の構築と充実を推進する必要があると述べた。そこから、セカンドハウス、サードハウスの決定…そしてその価値は公開され、透明化されます。

グエン・ヴァン・ディン氏はまた、人々の購買力を「枯渇」させる重複課税や二重課税を避けるために、税率を慎重に検討することを推奨した。一方、富裕層は資産の所有権を親族に譲渡することで税金を逃れることができる。

「どんな政策も、導入当初は問題を抱えている。問題は、長所と短所を検討することだ。不動産税制も同じで、長所が短所を上回るだろう」とVARSの会長は語った。

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