第二の財産税を課す提案は継続中

ベトナム不動産協会は、住宅価格が下がる見込みは低いと予想し、中古物件や放棄された物件への課税を提案し続けている。

この提案は、不動産価格、特にアパート価格が下落の兆しなく継続的に上昇している状況の中で、ベトナム不動産協会（VARS）によってなされたものである。

VARSのデータによると、ハノイとホーチミン市の第2四半期のマンション価格指数は、2019年の同時期と比較してそれぞれ58％と27％上昇した。中価格帯の物件はますます不足しており、今年新たに発売されたマンションの供給の80％以上が1平方メートルあたり5,000万ドン以上の価格となっている。一部でも新しいアパートプロジェクト販売価格は1平方メートルあたり最大数万ドルにもなります。

新しいプロジェクトだけでなく、古いアパートの価格も高くなっています。数十年にわたって使用されているアパートの多くは、いまだに最初に販売されたときよりも 2 ～ 3 倍高い価格で売りに出されています。別荘、タウンハウス、郊外の土地の分野でも価格上昇の兆候が見られますが、これは一部の投資家グループが利益のために偽の需要と供給を作り出しているためです。

VARS会長のグエン・ヴァン・ディン氏によると、現在の法制度には、土地投機や価格高騰を目的とした買いだめを抑制し防止するための制裁措置がないという。一方、多くの地域では、無秩序な売買が「土地熱」の主な原因となっている。投機家は土地を購入し、その後それを放置して価格の上昇を待ったり、人為的に土地の不足を作り出したりします。これは、「利益を上げるために価格を上げる」という目的でよく行われることです。

「市場を規制するためには、不動産税の調査が急務だ。施行が難しいからといって、この政策を無視してはならない」とディン氏は述べた。

専門家は、2軒目以上の住宅を購入する人とプロジェクトを放棄する所有者の2つのグループに適用される不動産税政策を提案している。売主の所有期間が短い取引については、税率が段階的に増加します。

たとえば、シンガポールでは、所有者が購入後 1 年以内に住宅を売却する場合、16% の税金が課せられます。住宅所有者が2年目にアパートを売却した場合、税率は12％に引き下げられ、3年目には8％に引き下げられます。 4年目以降に住宅を売却する場合は、この税金はかかりません。購入者側では、2023年4月から、2つ目の不動産の購入にかかる税金が3％引き上げられ、20％になります。３塁は３０％（旧率２５％）。

VARSはまた、所有者が土地を受け取った後にプロジェクトを建設しない場合には、不動産放棄税も支払わなければならないと提案した。この方式は韓国で適用されており、税率は5％で、家屋や土地が放棄されている年数に応じて税率が徐々に増加します。同様に、フランスでは空き家に対して初年度に賃貸価格の 17% の税金を課し、次年度以降は 2 倍の 34% に増額します。

VARS会長によると、不動産税政策を通じて市場を規制することで、投機が減り、不動産価格の上昇が抑制されるだろう。この政策は、放棄されたプロジェクトの所有者に賃貸または売却を奨励し、市場への供給を増加させます。

実際、住宅価格を下げるために第2の不動産税の解決策が提案されたのはこれが初めてではない。 7年前、政府はホーチミン市で第2の不動産税を課す試験プロジェクトを提案したが、後に承認されなかった。反対意見は多く、その一つは課税のタイミングが早すぎたというものである。

2023年8月、ホーチミン市の有権者は引き続き、セカンドハウスへの課税と、土地価値を生み出さない空き地や住宅への高税率の課税を提案した。財政部は、不動産税に関する法律を研究し、草案を作成したと発表し、2024年の法律および条例の整備計画に追加される予定であり、国会第8期会期（2024年10月）に意見を求めるために提出した。現時点では、これらの提案はまだ暫定的なものです。

しかし、税制ツールを使って市場を規制するには多くの課題が伴います。経済学者のディン・チョン・ティン氏は、税務ツールを効果的に活用するためには、管理機関が不動産市場に関するデータベースや情報の構築と充実を推進する必要があると述べた。そこから、セカンドハウス、サードハウスの決定…そしてその価値は公開され、透明になります。

グエン・ヴァン・ディン氏はまた、人々の購買力を「枯渇」させる重複課税や二重課税を避けるために、税率を慎重に検討することを推奨した。一方、富裕層は資産の所有権を親族に譲渡することで税金を逃れることができる。

「どんな政策も、導入当初は必ず問題を抱えます。問題は、メリットとデメリットを比較検討することです。不動産税制も同様で、メリットがデメリットを上回ります」とVARS会長は述べた。

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