不動産市場が凍結している中、不動産仲介業はどのように運営されているのでしょうか？

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2023年第2四半期になっても、不動産市場に改善の兆しは見られませんでした。市場全体では取引件数が低く、新たな不動産商品が市場に投入されることはほとんどありませんでした。

一連の不動産仲介業の2023年第2四半期および2023年上半期の業績は、この種のビジネスの厳しい状況を如実に示しています。

衝撃的な収益減少、大幅な赤字

2023年第2四半期の財務報告によると、ダンコイグループ株式会社（HNX：NRC）の連結純収益は前年同期比55分の1の19億ドン超と大幅に減少した。そのうち、不動産コンサルティングおよび管理サービスからの収益とプロジェクト投資協力活動からの収益は0と記録されました。仲介サービスとその他のサービスのみで、Danh Khoiは19億VND以上を稼ぎました。

そのため、売上原価はほぼ 3,800 万 VND まで完全に削減されたにもかかわらず、同社の粗利益は依然として 19 億 VND しかありませんでした (同期間の総利益は 895 億 VND 以上でした)。

この会社の今年の最初の6か月間の累計純収益はわずか19億VND超でした。すべての経費と税金を差し引いた後、ダンコイは2023年第2四半期に38億ドンの損失、2023年上半期に206億ドン以上の損失を報告した。

2023年6月30日時点の同社の在庫も、主に未完成の生産と事業コストで、年初と同じ611.3億ドンのままであった。

ダン・コイと同様の状況にあるダット・ザン不動産サービス株式会社（ダット・ザン・サービス、HoSE: DXS）は、 2023年第2四半期の収益が6,620億ドンで、前年同期比49%減となった。収益は5%減少したが、売上原価はわずか15%の減少にとどまったため、Dat Xanh Servicesの粗利益はわずか1,500億VNDとなり、同時期の4分の1以下となった。

説明セクションでは、Dat Xanh Services の不動産サービス収益が最も大きく減少し、73% 減少して 1,920 億 VND 未満になったことが示されています。純収益の減少に加え、同社の財務収益もそれほど良くはない。

そのため、2023年第2四半期末の時点で、Dat Xanh Servicesは172億ドンの損失を記録しましたが、昨年の同時期には2,560億ドン以上の利益を上げていました。この事業が純損失を報告したのは3四半期連続となった。

不動産仲介業界の「ビッグブラザー」は今年最初の6か月間で610億ドン以上の損失を報告し、2022年上半期の4740億ドンの利益と比較すると大幅な減少となった。

税引後利益報告書「米の葉のように薄い」

明るい話題としては、カイホアンランドグループ株式会社（HoSE: KHG）は2023年第2四半期に収益が急落したが、それでも純利益はいくらか確保できた。

具体的には、カイホアンランドの販売およびサービス提供による純収益は33億ドン強となり、前年同期比で80分の1に減少した。その理由は、同社が最大318億ドンの追加的な売上返品を被り、2023年第2四半期の同社の収益のほぼすべてが減少したためである。

さらに、同社は2023年第2四半期に不動産仲介収入で120億ドン超しか稼いでいないが、同時期のこの数字は2,710億ドン超であった。

対照的に、同社の財務収入は1,090億ドン以上に達して明るい兆しを見せたが、財務費用は260億ドンとほぼ半分に減少した。

しかし、中核事業からの収益の急激な減少はカイホアンランドの利益にも影響を与えた。 2023年第2四半期末時点で、この証券会社は利益が48%減少して450億ベトナムドンになったと報告した。今年最初の6か月間で累計されたカイホアンランドの純収益は2,630億ドン、税引後利益は1,010億ドンに達し、前年同期比でそれぞれ43%と35%減少した。

同様に、かつては数千人の不動産ブローカーを育成し、専門的に訓練されたブローカーチームで有名だったCentury Real Estate JSC（CenLand、HoSE: CRE）も、利益が「米の葉のように薄い」状況を避けることができませんでした。

具体的には、2023年第2四半期に同社は純収益約4,010億ドン、純利益95億ドン超を記録し、前年同期比でそれぞれ35%と88%の減少となった。

同社はこの結果について、第2四半期の不動産市場は2022年から現れた多くの困難と不利な要因に引き続き直面していると述べた。不動産市場と資本市場は第1四半期と比較すると改善しているものの、本格的に改善したわけではなく、取引もそれほど活発ではなかった。

4月末に開催された2023年度定時株主総会で、センランドのゼネラルディレクターは、同社の証券スタッフの数は現時点で約40～50％減少していると語った。

さらに、センランドの取締役会長グエン・チュン・ヴー氏は大会で、会社を支えるために平均して毎月2～3戸のアパートを赤字で売却しなければならないが、この時期を乗り切るためにまだ数百戸のアパートが残っていると考えていると語った。

2023年上半期の累計収益構造を見ると、不動産仲介および投資サービスが引き続きCenLandの収益構造の主力となっています。しかしながら、このセグメントの利益は50億ドン以下に急落しました。このセグメントの純利益率はわずか1％（前年同期は10.7％）でした。

不動産仲介業はまだ魅力的ですか？

ベトナム不動産協会（VARS）の不動産市場の健全性に関する報告書によると、最近の取引量は昨年に比べて50%未満となっている。市場の需要と供給の両方が深刻に減少し、多くの企業が継続的に損失を報告し、不動産ブローカーは困難に陥り、貧困と失業が発生しています。

VARSは、多くの不動産仲介業者が2023年の最初の2四半期に損失を報告し、2017年以来最悪の期間となったことで、不動産市場の困難が業績に明確に反映されていると述べた。

以前のVARSデータでは、アクティブなブローカーの推定数は、2022年初頭と比較して現在約30％〜40％に過ぎないことが示されていました。

特に、売買仲介部門を設置している仲介業者や投資家は、3～6か月間契約の締結を一時停止する、一時解雇する、協力者として留めるなど、さまざまな形で従業員の50％以上を解雇している。

大手企業だけではなく、中小企業でも人員削減の状況は深刻です。