オフィスビルのランキングは、市場がビルの品質を向上させることを促し、テナントが各セグメントの適正な賃料で商品を正確に評価するのに役立ちます。
CBRE HCMCの副ディレクター兼テナント代理部門責任者であるジョナサン・フレクサー氏によると、賃貸用オフィスビルを分類することで市場に透明性がもたらされるという。需要が増加するにつれて、開発者は新しい高度な技術を採用して、より高品質の建物を市場に投入しています。
CBREの代表者は、米国の国際ビル所有者・管理者協会（BOMA）や、基準の定義や公的ガイドラインを発表しているオーストラリア不動産協会など、世界各国にはオフィスの分類を担当する専門機関があると述べた。
ベトナムには現在、オフィスビルの基準を評価する法的文書はなく、一般的な建物の分類のみがある。市場調査機関は、国際機関の基準や慣行を参照して高層ビルを評価することが多く、それによってベトナムでの実施に適した基準が提供されます...一般的に、分類は、全体的な品質、および建物のテナントに提供される機能とサービスに応じてレベルに分けられることがよくあります。
ホーチミン市1区の中心部には、Aクラスのオフィスビルが数多く集まっている。写真：ビー・フイ
サヴィルズによれば、オフィスビルをA、B、Cのクラスに分類することで、業界関係者は賃貸オフィスビルの品質を評価するための具体的な枠組みを持つことができるという。これらの基準は、設計者、請負業者、投資家、貸主、テナントが関連作業を実行する際に頼りにしています。
たとえば、設計部門や建設請負業者は、オフィスの基準に基づいて建設を計画します。賃貸物件は、適切な賃貸価格枠を持つための基準に依存します。テナントはそれを参考にして、自分のニーズに合ったオフィスビルを探します。
多様な分類基準、現代化に向けて
ベトナムでは、CBRE、Collier、Savillsなどのサービスプロバイダーが、市場の状況や市場の既存の建物に合わせて調整し、独自の基準に従って高層ビルを分類しています。
具体的には、CBRE は、この建物が市の金融および商業の中心地に位置しているためクラス A のオフィス基準を満たしていると評価しました。素晴らしい建築デザインです。これらの高層ビルの設計部門、請負業者、開発業者は国際組織または合弁企業になります。天井高2m65以上のAクラスオフィスビル。床面積1,000m2～廊下幅2m2以上1 階あたり最低 4 台のエレベーターがあり、最大収容人数は 16 人です。
一方、コリアーズ・ベトナムはオーストラリア不動産協会の評価基準システムを適用し、ベトナム市場に合わせて一部の基準を調整しています。 A 級建築区分ユニット: 床面積 700 平方メートル以上、建築面積 10,000 平方メートル以上、美しい景観、自然光と眺望、印象的なロビー、完備した高品質のエレベーター。閉鎖的なアクセスシステム、各階に非常口、100% バックアップ電源、15,000 m2 のオンサイト建物管理および運用、駐車場: バイク 1 台分の駐車スペースは 19 m2、車 1 台分の駐車スペースは 170 m2...
コリアーズは、建物が環境や人間の健康に与える影響を評価するための持続可能性基準やESG（環境・社会・ガバナンス）モデルについても言及した。現在、ベトナムのオフィス市場には、世界銀行グループの一員であるIFCのEDGE、シンガポールのグリーンマーク、米国のLEED、ベトナムグリーンビルディング協会が発行するベトナムのロータスなど、「グリーン証明書」を適用したオフィスビルが数多くあります。
ジョナサン・フレクサー氏は、分類システムの一部としてグリーン認証を導入することで、新規開発の品質が向上すると同時に、古い建物の改修やアップグレードも促進できると述べた。この傾向の目に見える例は、ホーチミン市のオフィス市場の発展です。
ホーチミン市の供給品質の向上
2045年までの発展方向において、ホーチミン市は世界の主要都市と同等に発展し、アジアの経済、金融、サービスの中心地となるでしょう。今後、ホーチミン市は国際的な金融機関や経済法人も誘致し、高級オフィスの需要が増加すると予想されます。
過去数年間にわたり、企業の多様なニーズを満たすために、国際基準と最新の設備を備えたグレード A のオフィスビルが数多く建設されてきました。
2017年に建てられた高級オフィスビル、ドイチェス・ハウス。写真：ドイチェス・ハウス
注目を集め、埋まりつつあるビルには、主に1区の中心部にあるドイチェス・ハウス、サイゴン・センター2、フレンドシップ・タワーなどがあります。床面積が広く、建築デザインが美しく、セキュリティシステム、空調システム、防火システムなどの設備が充実しているため、これらのビルは中心部に本社を置きたい企業にとって最適な選択肢となっています。
需要の増加に伴い、高級オフィスの供給はホーチミン市中心部の隣接エリアにも拡大しています。メトロポール・トゥー・ティエムの新都市エリアにあるThe HallmarkとThe METTがその典型的な例です。これらの新しい建物は、先進技術を採用し、快適でモダンな設計となっています。これらの建物は、最高の立地、充実したインフラ、より便利な交通機関を備えているため、市内中心部に隣接するエリアに本社を置きたいと考えている多くの企業の注目を集めています。
ホールマークのオフィスビルは今年6月にシンガポールのグリーンマーク（ゴールド）グリーンビルディング認証を取得し、入居者にオープンする準備が整っています。このプロジェクトはA+と評価されており、市場で最も質の高いオフィスビルです。
Hallmark - グレード A+ オフィスビルが、Thu Thiem の玄関口に 6 月にオープンする予定です。写真:ザ・ホールマーク
タワーの延床面積は68,000m2、天井高は2.75mです。 100mm の上げ床と柱のない設計により、自然光が最大限に活用され、視認性が最適化されます。外装全体は断熱性、防音性、紫外線耐性に優れた高品質の 30mm 厚二重 SYP ガラスで覆われています。内部には医療グレードのHEPA空気ろ過および換気システムが装備されています。パッシブ冷却システムは、建物のエネルギーと電気の使用量を削減することにも貢献します。
CBRE の代表者は、ホールマークの最大の違いは床面積が広いこと (1,600 ～ 2,300 平方メートル) であり、テナントにオフィス設計の柔軟性を与えている点だと考えています。この建物は、高品質の仕上げ、「タッチレス」テクノロジー、緑豊かな街のパノラマビューを楽しめる 5 階の屋外エリアでも際立っています。
「建物が環境に与える影響を最小限に抑えるグリーン認証も、ホーチミン市の他の建物との差別化を図る上で非常に重要だ」とCBREの代表者はコメントした。
コリアーズによれば、アジア太平洋地域のグリーンビルの数は2022年から2023年にかけて22％増加する見込みだ。 2030年までに、建物の最大42％が「グリーン」になると予想されています。西洋諸国よりも遅れてスタートすることで、ベトナムは持続可能な開発の過程で多くのことを学ぶ機会を得ることができるでしょう。
同部門の報告書では、ESGモデルに従ってオフィスを建設する傾向が、多くの投資家によってますます研究され、投資されるようになるだろうとも評価している。ほとんどの多国籍企業は ESG 要件を満たす必要があるため、ESG に準拠した不動産プロジェクトは優れた投資とみなされ、リスクを最小限に抑え、ビジネス パフォーマンスを最適化するのに役立ちます。
ホアイフォン
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