既設工場は入居者に人気

外国投資の増加により、既製の倉庫や工場の市場にチャンスが広がり続けています。

供給量が増え、稼働率が上昇

SLPベトナムの事業開発およびプロジェクト開発部門の責任者であるディン・ホアイ・ナム氏は、新型コロナウイルス感染症のパンデミックによるショック後の消費者需要の回復により、消費者の信頼が再び強化されたとコメントした。年末に向けて商品を備蓄する必要とともに、既成倉庫市場では吸収力が大幅に改善し、数か月にわたって着実に増加しています。南部地域の平均賃貸価格の上昇率は北部地域よりもプラスです。

さらに、ベトナムへの外国投資額は「女王蜂」の投資コミットメントとともに引き続き力強く増加しており、既設工場の稼働率が良好な水準を維持するのに貢献しています。特に北朝鮮では、中国企業の参入や、サムスン、LG、フォックスコンなど電子産業の「女王蜂」の拡大、および関連サプライチェーンの拡大が見られ、既設工場市場が活性化している。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドのデータによると、電子商取引業界が成長し、外国からの投資が増加するにつれて、倉庫や既設の工業用スペースの需要が急増している。 2024年第3四半期の既設工場の総純吸収面積は245,000平方メートルを超え、前四半期比43％増、前年同期比2倍となった。

同様に、CBREベトナムは、2024年第3四半期の倉庫平均稼働率が2024年第2四半期と比較して4％増加し、65％に達したと記録しました。工場稼働率は前四半期比7%増加し、88%に達した。 2024年の最初の9か月間で、南部レベル1市場では倉庫が約357,000平方メートル、工場が約700,000平方メートル賃貸され、昨年の同時期の約3倍になりました。南部の既成倉庫の需要は、電子商取引分野の企業の拡大に加え、ハイテク、電子部品、物流分野の製造業者から生じています。

工場の吸収率が良好であることも、倉庫市場の根本的な機能転換を記録しています。 JLLベトナムは、2024年第3四半期も南部工業団地の不動産市場で資産機能の転換の傾向が続くだろうと述べた。ビンズオン省の北部地域では、18,000平方メートルを超える既設倉庫プロジェクトが既設工場に転換されたことが記録された。建売倉庫の開発計画の転換は供給過剰の現実に対応したものであり、需要の低迷により新規建売倉庫の供給が大幅に減少している。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドは、既設工場市場が2024年から2027年にかけて約100万平方メートルの供給を迎えると予測しています。既設倉庫の需要が低い状況では、近い将来、既設倉庫から既設工場への転換の傾向が続く可能性があり、市場に参入する既設工場の供給が予想よりも多くなる可能性があります。

家賃もそれに応じて上昇

全体的には、2024年第3四半期の賃貸需要の増加により、賃貸価格は引き続き上昇するでしょう。クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドのジェネラル・ディレクター、トラン・ブイ氏は、既設工場の平均賃貸価格は月額4.8米ドル/平方メートルで、四半期で0.3％、年間で1.1％の微増となったと語った。

賃貸価格の上昇は、賃貸価格が市場平均よりも高い新規開発プロジェクトによるものです。しかし、プロジェクトレベルでは、ほとんどの投資家は競争力を維持するために賃貸価格を安定させています。

南部重点経済圏の省の中では、ビンズオン省が2024年第3四半期の既設工場面積の純吸収量で159,000平方メートルでトップとなり、総面積の65％を占め、ドンナイ省が27％でそれに続く。既設工場の需要は、電気機器、家具、紙製品などの業界から生まれます。

CBREベトナムも同様の見解を示しており、今後3年間で既設倉庫/工場の賃貸価格は年間1～4％の微増となり、その中でも既設工場部門の価格上昇率はより高くなると予測しています。

エレクトロニクス、半導体、自動車、スペアパーツ業界からの積極的な需要は、北部の産業用不動産市場全般、特に既設工場部門の発展にとって重要な原動力となるでしょう。

賃貸価格に関しては、ディン・ホアイ・ナム氏によると、賃貸価格は市場の需要と供給の関係を反映しているとのこと。倉庫や工場のレンタル需要は主に外資系企業から来ており、製品の品質と立地に対する要求が高く、それがレンタル価格の上昇を促しています。

国内の消費者需要の改善と配送時間に対する要求の高まりにより、企業は価格が高くても、中心地に近い良質の倉庫を借りることを選択するようになっています。これらの要因は今後も市場吸収率を左右し、支え続けると予想されます。

しかし、賃料は入居率を決定する上での小さな要素にすぎません。 SLP ベトナムの代表者は、倉庫は交通の便がよく、住宅地や生産地の近くにあり、港や空港などの交通エリアに簡単にアクセスできる場所にある必要があるなど、顧客が賃貸物件を選ぶ際に考慮する第一の要素は立地であると認めました。 2 番目の要素は製品の品質です。

これは、中断することなく継続して動作する能力を通じて実証されるだけでなく、操作を最適化し、リソースを効果的に使用するのに役立つユーティリティと機能を通じても実証されます。たとえば、輸出入品目が 2 ～ 4 個ある倉庫は、運用能力の向上に役立ち、物流や電子商取引ビジネスに最適です。

さらに、入居者は「グリーン倉庫」という要素にも注目しています。彼らは、屋上太陽光発電システムや水の再利用などの環境認証や対策を考慮することが多く、それによって持続可能な開発の傾向に沿った賃貸決定を下します。

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出典: https://baodautu.vn/nha-xuong-xay-san-duoc-long-khach-thue-d230070.html