不動産投資家は依然として「たくさん見て、少ししか買わない」

不動産市場は回復傾向にあり、販売やプロジェクト紹介活動が再開されているものの、流動性は依然として低い状況です。

Batdongsan.com.vnによる最近の市場調査レポートによると、2024年5月のホーチミン市の不動産市場では、一部のセグメントで販売価格に大きな変化が見られましたが、購入需要は減少し、賃貸需要は増加しました。

具体的には、ホーチミン市のマンションの平均販売価格は1平方メートルあたり約5,000万ドンで、前年4月の販売価格と比較すると1平方メートルあたり100万ドン上昇している。特に、ホーチミン市の街路に面した住宅の販売価格は、2024年4月の平均2億1,400万ドン/㎡から2億1,700万ドン/㎡へと大幅に上昇しました。

ホーチミン市の不動産物件検索需要および掲載物件数は前月に比べて若干増加しました。これに伴い、ホーチミン市の不動産需要は3％増加し、不動産物件数は前月比9％増加しました。掲載物件数の増加率が最も高かったのは、個人住宅（10%増）、アパート、土地（ともに6%増）でした。

ヴィラは先月掲載物件数が2%減少したタイプの物件です。このセグメントでも新たな供給は記録されませんでした。土地やタウンハウスなどその他の物件種別は横ばい傾向を維持しましたが、民家やタウンハウスの販売物件の検索数は前月比4％減少しました。

売買の需要とは対照的に、賃貸の検索は過去 1 か月間で急速に増加し続けました。これに伴い、ほとんどの物件タイプで不動産賃貸物件数が増加しました（4月比、アパートは12％増、タウンハウス・下宿は8％増、賃貸オフィスは10％増）。

この現象について、ドンタイランド株式会社のグエン・タイ・ビン最高経営責任者（CEO）は、現在、不動産住宅の需要が高い一方で、市場には製品の供給が不足しており、多くの人々が家を借りなければならないと述べた。

ビン氏によると、2018年～2021年のような市場が好調な年には、顧客は販売価格（1平方メートルあたりいくら）ではなく、不動産を購入するために最初にいくら支払う必要があるかに興味があるそうです。なぜなら、アパートを購入する際、顧客は前払いで30％を支払い、残りの70％を借り入れるからです。

その後、より多くの投資家を引き付けるために、投資家は顧客が前払いで25％を支払い、75％を借り入れるというポリシーを導入し、この比率は20～80％、15～85％、10～90％の方向に調整されました。新型コロナウイルス感染症のパンデミックが発生したときでも、市場では0ドンで住宅を購入するというコンセプト、つまり顧客が前払いする必要がないというコンセプトが見られ、少なくとも3つのプロジェクトがこのポリシーを適用していました。

しかし、市場が低迷すると、顧客は単価をより注意深く見るようになります。例えば、ホーチミン市にある、ユニット価格が5,000万VND/m2以上、ベッドルームが2つあり、価格が30億VNDを超えるアパートは、現時点では確かに売却が非常に困難です。 1戸あたり25億VND以下であれば、売却しやすくなります。

「現段階では、顧客は最低価格を選ぶことに非常に躊躇しており、単価を計算する際には、妥当性も考慮しなければなりません。これは投資家にとって難しい問題です」と、ドンタイランド株式会社のCEOは述べた。

ダットサンサービス経済・金融・不動産研究所（DXS-FERI）がハノイ、ホーチミン市、ビンズオン省、ダナン、ニャチャンの市場における新規供給を調査したところ、25億～35億ドンの価格のマンションが27%を占めている。 35億～50億VNDのアパートが26%を占めています。 50億VNDを超えるアパートは24％を占め、販売価格が25億VND未満のアパートはわずか16％です。一方、調査対象となった1,000人以上の顧客のうち、最大67%が25億ドン以下のアパートに興味を持っている。

実際、土地コスト、建設コスト、投資コスト、事業実施コスト、金融コストなど、投資コストが増加しすぎているため、投資家は新規プロジェクトの販売価格を下げることができません。

不動産市場の回復の方向性を予測する専門家は、投機目的の不動産よりも実際の住宅需要に応えるタイプの不動産の回復の方が早いと指摘している。

フードン・グループのゴ・クアン・フック総裁によると、現在から2024年末までは、購買力は依然として真の住宅ニーズを持つ層にのみ集中するだろう。市場に戻ってくる投資家の小集団がいるかもしれないが、流動性の飛躍的向上には十分ではない。ここでは、大多数の人にとって手頃な価格のアパート部門で回復が顕著となるでしょう。たとえば、公営住宅、中価格帯のアパート、手頃な価格のアパートは、本質的に需要が高く、大多数の住宅購入者にとって手頃な価格です。その他のタイプは経済の成長可能性によって左右されます。

Batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アン副社長も、マンションや一戸建てなど、実際に人が住むタイプの不動産が市場で主導的な役割を果たしていると述べた。しかし、不動産市場は依然としてキャッシュフローの困難に直面しており、問題解決にはさらなる時間が必要です。

「現在、多くのキャッシュフローが債券やプロジェクトに集中していますが、これらのプロジェクトは法的問題が解決されていません。市場へのキャッシュフローを刺激するための政策が必要です。人々の貯蓄残高は依然として非常に大きく、この問題が解決されなければ、市場は完全に回復することはできません。この問題が解決されれば、市場は真の繁栄と安定の時代を迎えるでしょう」とクオック・アン氏は述べた。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-bat-dong-san-van-xem-nhieu-mua-it-d218270.html