郊外の土地はアマチュア投資家向けではない、市場には明るい兆し、ブローカーは活気を取り戻している

市場は温暖化し、改善の兆しを見せており、土地投資の際に注意すべきこと、ビンディン省が多くのプロジェクトへの投資を呼びかけていること、国が住宅用地を収用する際の土地補償に関する規制など、最新の不動産ニュースをお届けします。

不動産市場は2023年初頭から現在に至るまで、取引量が緩やかに増加しています。（出典：DT）

改善の兆し

ベトナム不動産協会（Vnrea）による「2023年第3四半期のベトナム不動産市場の回復プロセスの評価と2023年第4四半期の市場状況の予測」という報告書がこのほど完成し、2022年末の困難な時期と比較して2023年第3四半期の不動産市場の流動性が改善し、年初からハノイ、ハイフォン、ラオカイ、ダナン、ホーチミン市など、インフラや交通機関への投資が促進され、需要に適した供給源が多い地域で多くの「明るい兆し」が見られ始めたことが明確に述べられています。

ベトナム不動産協会（VARS）の最近の調査によると、不動産市場に参加した投資家の最大60％が、銀行金利が引き続き低下した場合、投資を継続するだろうという。不動産市場では、今年初めから取引件数が徐々に増加している。 2023年第2四半期の市場取引件数は3,700件で、第1四半期の2,700件と比べて37％増加し、第3四半期には市場取引件数は6,000件近くに達し、第2四半期の1.5倍、第1四半期の2倍以上となった。

不動産業界の代表者によると、主要都市のアパートや住宅市場は現在、中心部の中核エリアの100億ドン以下の価格帯を中心に、良好な吸収の兆しを見せている。

現在の市場の成長サイクルを維持し続けるためには、停滞した供給を改善するためのメカニズムとポリシーが必要です。不動産政策はあらゆる社会階層を対象とする必要がある。

TS。 Vnreaのグエン・ヴァン・ディン副社長は、実質的な住宅需要は増加しており、経済成長と都市化に伴い確実に増加するだろうとコメントした。2023年末の不動産フォーラムで、Vnreaはプロジェクト開発者が参照する基準となる不動産指標を発表する予定であり、プロジェクトが形成されると、実質的な需要の60～70％を満たし、国内外の投資家を誘致するための要件を確保できるようになる。

不動産専門家らはまた、第15期国会第6回会議で可決された住宅法、土地法、不動産事業法の草案によって、法的「ボトルネック」が除去され、資金源が確保され、投資家の信頼が主要市場に戻ったことが、市場が真に正常に戻るための決定的な条件となるだろうとコメントした。

2023年第4四半期の不動産市場は、特に開発の余地が大きく、同期した近代的な計画があり、投資に重点を置いたインフラがあり、価格水準が低い地域では、2024年からの市場回復への足がかりとなるでしょう...

郊外の土地市場が活況

最近、土地の分割・売買禁止が徐々に「解除」され、土地市場は徐々に改善してきている。ハノイの郊外地域やバクニン、バクザン、ニンビンなどの省の郊外地域の多くでは、まだかなり小規模ではあるが、取引が再開し始めている。

例えば、ハノイ市タックタット区のビンイエン村とタンサ村の地域では、幅4～5メートルの道路沿いに区画された土地の価格が現在1平方メートルあたり1,600万～2,000万ドンで売りに出されており、「土地フィーバー」の時期に比べて約30％下がっている。特に、路地裏に区画分けされた土地の価格は1平方メートルあたりわずか1100万～1200万ドンで、熱狂期に比べ40～50％下落している。

注目すべきは、不動産仲介業者が市場から「蒸発」した時期を経て、現在戻ってきて土地の販売を強化していることである。多くの不動産取引サイトでは、6億VNDから10億VNDを超える価格の土地が売りに出されています。

VARSの第3四半期の不動産市場レポートによると、レッドブックの土地と20億VND以下の商業用住宅のセグメントの取引量は明らかに増加しています。特にインフラ投資が進んでいる地域や工業団地に隣接する地域では、販売価格が前四半期に比べて5～7％上昇しました。

これは、土地価格が1区画あたり30億ドン以上であるため、取引状況が依然として非常に暗いため、この土地タイプでは唯一の明るい兆しのセグメントでもあります。

郊外の土地の可能性はまだ残っているが、専門家によると、現在の市場には特に流動性の面で潜在的なリスクが残っているため、投資家は注意する必要があるという。言うまでもなく、土地分割市場は、ある程度、依然として「大物」の支配下にあります。

不動産専門家のトラン・カイン・クアン氏は、今年の市場にはチャンスはあるが、かなり暗く、チャンスが本当に成熟するのは2024年になるかもしれないとコメントした。土地は依然として収益性の高い分野だが、現時点では大多数の人向けではなく、慎重に選ぶ必要がある。

クアン氏は、土地はプロの投資家と現金を持った実際の住宅購入者という2つのグループにとってのチャンスとなるだろうと述べた。アマチュア投資家は「飛び込む」べきではありません。もし飛び込みたいのであれば、3～5年のビジョンを持った長期的なキャッシュフローが必要です。

「実際の状況を踏まえると、投資家はまず30%、次に25%、そして20%まで値引きを提示できるでしょう。買い手は大胆に交渉し、実現可能な値引きである15～20%の値引きで取引を成立させるべきです。今年の最後の数ヶ月と2024年初頭が、頭金を投入するのに最適な時期かもしれません」と専門家は指摘した。

一方、プロの投資家の中には、大都市郊外の都市部土地はほぼ飽和状態にあり、収益率は低下すると評価する声もある。多くの省では土地価格がまだかなり低いものの、上昇幅はさらに大きくなるでしょう。

しかし、高い利益には大きなリスクも伴います。したがって、安全のために、地方の土地に投資する場合、投資家は最長 3 ～ 5 年以上かかる可能性がある待機時間を決定する必要があります。これはアイドルキャッシュフローにのみ適しており、財務レバレッジは使用しないでください。

ビンディン省は140億ドル規模のプロジェクトで多くの分野への投資を呼びかけている

ビンディン省人民委員会の電子情報ポータルには、さまざまな分野で地元への投資を呼びかける151件のプロジェクトのリストが掲載された。不動産、サービス、貿易、観光部門には最大 80 件のプロジェクトがあり、投資コールポートフォリオの大部分を占めています。

投資資本が最も大きいプロジェクトは、ニョンホイエコツーリズム都市エリア第1区画への都市エリア投資であり、総資本は約140億米ドル、面積は57ヘクタールを超えます。次は、投資資金100億ドル、面積36ヘクタールのニョンホイエコツーリズム都市圏第3区の都市圏投資プロジェクトです。もう一つのプロジェクトは、ニョンリー・カティエンビーチ観光エリアのポイント1にある高層ホテルエリアで、その面積は約34ヘクタール、投資資本は20億ドルです。

いくつかのプロジェクトは、タイ・フー村のエコツーリズムと組み合わせた農場エリア（300ヘクタール）などの広大なエリアを所有しています。ホアイニョン町の海岸沿いの住宅、サービス、商業エリア（300ヘクタール）。ラ・ヴオン・エコツーリズム・プロジェクト（250～300ヘクタール）バイコン高級エコツーリズムリゾート（100ヘクタール）規模に応じて投資資金が支払われるヴァンフォンダム観光地（70ヘクタール）。

ビンディン省人民委員会は、30の工業団地と産業クラスタープロジェクトを通じてインフラ部門にも力を入れている。その中で唯一の工業団地プロジェクトは、ディエンカン地区、ヴァンカン、ライドゥック、ライカンナムにある250ヘクタールの面積を持つボンソン工業団地です。残りの29の産業クラスタープロジェクトはさまざまな地域にあり、面積は100ヘクタール未満です。

さらに、ビンディン省は9つの農業および養殖プロジェクトへの投資も呼びかけています。 2 つの医療プロジェクト。 8 つの支援産業プロジェクト。廃水および生活用水の収集と処理の分野における12件のプロジェクト。 3件の墓地建設プロジェクト。 3 つのエネルギープロジェクト。 4つの市場プロジェクト。

ビンディン省計画投資局の最新データによると、今年の最初の9か月間で、同省は総投資資本4,620万ドルの6件の新規登録FDIプロジェクトを誘致した。国内投資に関しては、同省は総登録資本金約13兆3,870億ベトナムドンの62件の新規プロジェクトを誘致した。

同省は最初の9か月間で、登録資本金の総額が17兆9,600億ベトナムドンに達する68件の新規プロジェクトを誘致し、年間計画を13％上回った。そのうち17件のプロジェクトは経済特区および工業団地内にあり、総登録資本金は2兆4,310億ドンを超えています。経済特区および工業団地外のプロジェクト51件、総投資資本は15,529億VNDを超える。