2024年土地法の施行により不動産への資金流入が「解消」されると期待

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インド統計局によると、2024年の最初の6か月間で、全国で3,185の不動産会社が一時的な営業停止を発表した。これは、2023年の同時期と比較して125％に相当する。

解散手続きを終えた企業は605社で、前年同期比92.5％となった。ほとんどの企業は、倒産、事業停止、給与削減、リストラなどの最悪のシナリオに直面しています。

現実には、不動産業界は財務レバレッジが高いのが特徴で、金利支払いのプレッシャーが重くのしかかるため、多くの不動産事業者が現在、金利支払いの問題に苦しんでいます。

言うまでもなく、企業は家賃、従業員の給与、事業管理費、販売費など、日々の運営にかかる一連のコストも支払わなければなりません。

その中で、プロジェクトの停滞、行き詰まり、完成までの期間の長期化により、事業からのキャッシュフローは極めて限られており、中小企業から大企業まで多くの企業が困難な状況に陥っています。

多くの「ノー」は不動産ビジネスにとって困難を生じさせる

上記の問題についての意見を述べたベトナム不動産協会（VNRea）副会長、ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）会長のグエン・ヴァン・ディン氏は、企業の資金の流れが混雑の兆候を示しているとグオイ・ドゥア・ティンに伝えた。

根本的な原因は、市場の流動性が低下し、企業収益が急激に減少したことです。

多くの企業は資本が不足しており、進行中のプロジェクトを中止したり、従業員を解雇したり、コストを削減したり、損失を受け入れたり、進行中の可能性のあるプロジェクトを売却したりすることを余儀なくされています。

さらに、不動産ビジネスの困難は法的手続きの行き詰まりからも生じており、企業が販売用プロジェクトを開発することを妨げる法的ボトルネックも、企業がキャッシュフロー不足に陥る主な要因です。

全国の何千ものプロジェクトは、投資手続き、特に土地価格の認可や土地使用料を支払う財政的義務がほとんど承認されておらず、後進性、重複、矛盾の兆候が見られる古い政策のせいで多くの問題に直面している。

さらに、収益がない、流動性がない、合法性がないなど、「ノー」という言葉が多く、不動産事業を危機的な状態に陥らせます。

言うまでもなく、資金源の難しさは地域的な問題であるだけでなく、投資家、取引フロア、ブローカーから顧客や投資家まで、不動産市場に参加しているすべてのグループに共通しています。

そのため、ディン氏は、不動産市場のすべての参加者は、2024年土地法が発効して浸透し、市場の資金源が解放される日を熱心に待っているとの見解を表明した。

土地法2024により不動産の流動性が高まると予想される

国会での法案審議中、一部の国会議員も、不動産の困難が解消されれば経済に好影響を与え、2024年の下半期のGDP成長を促進し、特に不動産企業の資本難が解消され、生産とビジネスへの投資が促進されるだろうとの意見を表明した。

グエン・トゥアン・アイン代表（ビンフオック代表団）は、土地法がまもなく施行されれば、不動産市場が「活性化する」ことが予想されると述べた。

したがって、土地法には、土地使用者の権利と義務、計画、土地利用計画、土地の割り当て、土地の賃貸、土地利用目的の移転の許可、財務、土地、土地価格などに関する多くの新しい内容が含まれており、企業の土地利用に関連するプロジェクトに対する法的障害の除去に貢献します。

「特に多くの企業は、土地をリースして年間賃料を支払う方式に切り替え、プロジェクト実施の初期段階での経済的負担を軽減するために、法律の施行を待っている」とトゥアン・アン氏は述べた。

グエン・トゥアン・アン代表は、不動産事業と不動産市場は最近「待機状態」にあると分析した。

特に、法律上の障害の除去を待つことが、不動産事業の障害の70％を占めています。これは、不動産プロジェクトの形成と発展における決定的な要因であり、不動産市場の回復を促進するための推進力を生み出すために解決する必要がある重要な問題であり、特に土地政策に関連する障害です。

サヴィルズ・ベトナムのコンサルティングディレクターのド・ティ・トゥー・ザン氏も同じ見解で、市場原則に従った土地評価に重点を置くなど、土地価格決定の原則を変更するなどの新しい規定を盛り込んだ2024年土地法の適用は、不動産市場の透明性と流動性の向上に役立つだろうと述べた。

アナリストは、今後、土地価格データベースが完成すれば、売買情報も公開されるようになるだろうと述べた。

この時点で、買い手と売り手はアクセスして取引情報を確認できます。そこから明確な認識が生まれ、不動産市場の透明性の向上につながります。

さらに、不動産の売買も容易になり、市場の流動性の向上にもつながります。

事業キャッシュフローの機会

2024年土地法適用後の不動産市場への機会について、SB法律事務所のグエン・タン・ハ弁護士は、 Nguoi Dua Tin氏とのインタビューで、法律の面で不動産投資家と土地利用者の両方に機会とサポートを生み出す可能性のある2024年土地法のいくつかの新しいポイントを紹介しました。

ハ氏によれば、これらの新たな点には、年間支払いを伴う賃貸地の譲渡許可を与えることなどが含まれる。住宅ローン融資機会の拡大;プロジェクトの操業が停止したり企業が倒産したりした場合に、合弁事業の土地問題や土地使用者がプロジェクトに資本を拠出するための仕組みを提供する。サイトのクリアランスのためのメカニズムと手順を提供する。

さらに、施行される新しい法律は不動産供給の改善にも役立つでしょう。多くのプロジェクトが遅れる理由の 1 つは、補償が不十分なために敷地の整地が困難になることです。市場ベースの価格設定メカニズムは、土地基金のより迅速な配分をサポートします。