土地への投資は依然として「ピーク」か？トゥーティエム都市圏で3区画が競売にかけられる、土地タイプの決定基準

ドンアン（ハノイ）の社会住宅プロジェクトの着工、トゥーティエム都市圏（ホーチミン市）の3つの土地区画の近日中のオークション、土地の種類の決定基準など、最新の不動産ニュースです。

不動産：トゥーティエム新都市地区の3区画の土地が2025年第2四半期に競売にかけられる予定です。

どのセグメントに投資すべきでしょうか?

銀行には30億ドン以上の預金があり、ハノイの投資家はそれを引き出して不動産に投資したいと考えています。その中で、土地、競売用地、またはアパートが彼が研究している分野です。

土地の価格は時間の経過とともに上昇する傾向があると信じているため、損失を出すことは困難です。この投資家は、利用可能な資金で土地に投資することを計画しており、時にはハノイでアパートを購入して賃貸したいと考えています。

投資家の懸念に対し、G6グループのグエン・アン・クエ会長は、競売にかけられる土地は法的地位が良く、インフラが整備され、価格も手頃な特別な不動産セグメントであるため、長きにわたって投資家を惹きつけてきたと分析した。しかし、オークションで土地を購入すると、市場価格よりも高い価格で購入するという、FOMO（群衆心理）現象に遭遇する可能性が非常に高くなります。

そのため、Que氏によると、このタイプの不動産のオークションに参加する投資家は、市場価格を慎重に参照し、遊休資金を活用し、計画を理解し、評価が良好であれば中長期投資を受け入れる必要があるとのことです。同時に、FOMO（孤立無援状態）や預金の喪失、苦い結果を避けるために精神的に強くなければなりません。合法であっても

アパートの場合、ハノイで販売されている商業用アパートの平均価格は約6,500万〜8,500万VND/m2で、多くのプロジェクトでは1億〜2億VND/m2の価格になっています。この販売価格では、投資や賃貸目的で購入すると元金を回収するのに 30 ～ 50 年かかるため、ほとんど住宅購入者しか興味を示さず、この価格は人々の収入を超えています。

それに伴い、G6グループのリーダーによれば、2025年から2030年にかけてハノイの社会住宅の供給は非常に多くなるだろう。現在、投資家を選定中の大規模プロジェクトが約 14 件、実施中のプロジェクトが 67 件、社会住宅向け 20% の土地基金に属するインフラが完成したきれいな土地が 83 区画あります。注目すべきは、2025年にハノイでは6,000戸以上の社会住宅が売り出される予定だ。

これは将来のアパート価格と流動性に影響を与えるでしょう。より多くの人が住宅を購入できるようになると、賃貸住宅の需要や賃貸価格にも影響が及びます。

ハノイの不動産価格は最近急激に上昇しており、アパートは50〜200％、住宅と土地は20〜50％上昇しました。一方、ハノイ郊外のフンイエン、バクニン、ハナムなどの不動産も過去10～50％上昇しており、もはや魅力的ではないでしょう。現在、キャッシュフローはホーチミン市、フーコック、ダナンなど南に移動する傾向にあります... 2025年には、投資家は土地セグメントや多目的農地に興味を持つかもしれません」とQue氏は語った。

一方、SGOホームズ不動産投資開発株式会社のゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、都市化率が高いため地方の需要が高く、キャピタルゲインを増やすために土地を購入する投資は依然として良いことであり安全であると分析した。

同氏によれば、30億～40億ドンあれば、ハノイ周辺の土地、バクニン、バクザン、フンイエン、ハイズオン、ハイフォン、クアンニンなどの工業団地に関連する経済拠点に投資することが可能だという。

しかし、SGOホームズのゼネラルディレクターは、土地を購入する際、投資家は少なくとも売買契約書に署名するかレッドブックを持っているなど、法的条件を満たすプロジェクトに注意を払う必要があると指摘した。同時に、投資家の能力を考慮する必要があります。需要を満たし、将来の居住者を引き付ける場所を選択します。

チョン氏によると、競売にかけられる土地に関しては、現在、ほとんどの競売は心理的な理由から高額に設定されており、数億ドン高い価格で売れることを期待しているという。投資の観点から言えば、この方法は機能しません。

「このタイプの土地は、市場が「活況」なときに「サーフィン」する短期的な投資しかできません。 「特に現時点では、長期投資はプロジェクト用地への投資ほど利益を生まないだろう」とチョン氏は語った。

トゥーティエム都市圏の30億ドル相当の土地の詳細がオークションにかけられる

市の天然資源環境局。ホーチミン市（HCMC）は、2025年第2四半期に、トゥドゥック市トゥティエム新都市地区の3つの土地区画のオークションを開催する予定であると発表した。

これらは、機能エリアNo.1の区画1-2と1-3、および機能エリアNo.3の区画3-5です。このうち、区画3-5は2021年11月にオークションに出品されましたが、落札者はその後契約を解除し、保証金の喪失を受け入れました。

区画 1-2 と区画 1-3 は、どちらも 9 つの区画からなる多機能住宅および商業用地の計画の一部です。両区画ともきれいな土地で、4面間口の好立地、地下1階、地上14階建ての規模です。

具体的には、1-2区画は敷地面積7,886㎡以上、マンション205戸規模となります。区画1-3は敷地面積5,006㎡以上、戸数152戸の規模です。

残りの3～5区画は、ホーチミン市が2021年11月に競売にかけた4区画のうちの1つです。ある企業がこの土地のオークションを、開始価格の7倍にあたる3兆8,200億ドンで落札した。

しかし、ホーチミン市人民委員会がオークションの結果を承認し、市税務局が金銭の支払い通知を発行した後も、落札企業は金銭を支払わず、保証金を没収することに同意した。

機能地域番号3の北部住宅地区計画に位置し、区画3-5は6,446m2の面積を持っています。この土地区画の建築床面積は15,000m2、76戸のマンション、最大収容人数は608人です。

市天然資源環境局によると、土地価格は調整された価格表に基づいて適用されるため、上記3つの土地の開始価格は5兆VND以上になると予想される。

ハノイのドンアンにおけるCT3社会住宅プロジェクトの開始

ハノイのドンアン区キムチュン新市街地のCT3社会住宅プロジェクトは3月3日に正式に着工し、1,100戸以上のアパートが提供される予定で、予想価格は1平方メートルあたり1,840万ドンである。

ハノイのドンアンにある CT3 社会住宅プロジェクトの展望。 （出典：インベスター）

このプロジェクトは、ハノイ住宅投資開発公社（Handico）とViglacera Corporationの合弁会社によって投資され、キムチュン都市圏のタンロングリーンシティ社会住宅プロジェクトに位置しています。

タンロン グリーン シティ プロジェクトは、4 つの建物で構成され、総面積は約 3.7 ヘクタールです。特に、CT4区画の社会施設は2021年第4四半期から使用され、484戸のアパートがあり、1,500人以上の人々に宿泊施設を提供しています。

CT3区画には延床面積約109,000m2の建物が3棟建っています。 12階建ての建物と屋根裏部屋1室には1,100以上のユニットが設けられ、3,900人以上が収容可能となる。

共同投資家の代表であるハンディコ・コーポレーションのゼネラル・ディレクター、ファム・ティエン・ドゥック氏は、このプロジェクトはシンガポールの建築家によって設計され、子供の遊び場、緑の景観など、現代的で実用的なハイライトを備え、快適でモダンな生活空間を創り出していると語った。各アパートメントは機能性を最適化するように設計されており、2〜3 つのベッドルームを含む 50〜64 m2 の適切な面積を備えています。

特に、この社会住宅エリアの販売価格は、1平方メートルあたり約1,840万VND（5％のVATと2％の管理費を含む）になると予想されています。上記の単価で、このプロジェクト内の49.8m2のアパートは約9億2000万VNDになります。 64平方メートルの最大規模のアパートの価格は約12億ドン。

ハノイ市人民委員会のドゥオン・ドゥック・トゥアン副委員長は起工式で、合弁投資家に対し、2026年第4四半期の進捗見込みよりも5か月早い2026年第3四半期初めにプロジェクトを完了することを目指し、先進的な建設対策とソリューションを実施するよう要請した。

市人民委員会の指導者らはまた、両公社に対し、市内の残りの工事や投資プロジェクトの準備手続きを加速するよう各加盟組織に指示するよう要請した。特に、キムチョン新都市地区のCT5区画のプロジェクトは、2025年に建設を継続し、キムチョン新都市地区の同期インフラを完成させ、市の社会住宅基金に追加するために、投資政策の調整手続きをすぐに完了する必要があります。

土壌の種類を決定する基準

土壌の種類を決定する際の基礎は何ですか?

2024年土地法第10条第1項は、次のいずれかの基準に基づいて土地の種類を決定することを規定しています。

a) 土地使用権証明書家屋所有権および土地使用権の証明書。土地使用権、家屋所有権及び土地に付随するその他の財産に関する証明書。土地使用権及び土地に付随する財産の所有権の証明書。

b) 本項a号に規定する証明書が交付されていない場合、本法第137条に規定する土地使用権に関する文書

c) 本項のa号に規定する証明書が交付されていない場合、管轄の国家機関による土地の割り当て、土地の賃貸、土地利用目的の変更の許可の決定。

2024年土地法第10条第2項は、本条第1項に規定する文書がない場合、および発行された文書で決定された土地の種類が本法の規定による土地の分類と異なる場合、または現在の土地利用状況と異なる場合は、政府の規則に従って土地の種類の決定を実施すると規定しています。

したがって、土壌の種類は上記の基準に基づいて決定されます。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-dau-tu-vao-dat-nen-van-la-dinh-chop-sap-dau-gia-3-lo-tai-kdt-thu-thiem-cac-can-cu-de-dac-dinh-loai-dat-306267.html